답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.하이앤드란 HIGH와 END 두가지를 합성한 것으로 최신의 제품과 사양을 의미하며, 하이앤드 아파트는 말그대로 고품격 최고급아파트로써 4세대 아파트로 보시면 됩니다, 그에 따라 건설사들도 하이앤드를 나타내는 독자적인 브랜드를 새로 명칭하여 사용하고 있으며, 보통 현대건설의 경우는 디에이치, 대우건설은 푸르지오 써밋, 롯데건설은 르엘등으로 브랜드명을 사용합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.역사적으로 보면 설명이 길겠지만 기본적으로 미국은 여러 민족들이 융합하여 만든 국가로써 다양한 인재들과 문화를 갖춘 나라이고, 세게대전이 일어난 유럽에 속해있지 않은 입지로 인해 유럽전지역이 전쟁으로 물들던 당시 이에 아무런 피해없이 오히려 무기등을 유럽에 팔아 넘기면서 점차 경제적, 군사적 성장을 거듭하게 됩니다, 이를 바탕으로 이념갈등이 심각했던 시기에 무기, 군사력이 막강하게 향상되었고 세계적으로도 막강한 위치에 오르게 됩니다. 지리적 입지상 자원에 있어도 석유을 포함한 막강한 천연자원을 가지고 있고, 태평양이나 대서양모두 진출가능한 입지로 인해 막강한 해,공군력을 바탕으로 전세계 어디든 군사기지화에 성공하면서 세계경찰이라는 지위를 가지게 됩니다. 앞으로 경쟁가능한 대상이 있다면 중국정도이나 개인적 생각으로는 아직 미국과 대응할 정도는 아니고 판단되나, 위험요소인점은 맞습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 PF는 프로젝트파이낸싱 줄임말로써 쉽게 개발사업을 하는데 있어 건설사등이 해당토지와 사업성을 기초로 필요한 자금을 조달하는 금융상품을 말합니다, 보통은 담보가 아닌 사업성을 담보로 대출하는 만큼 금융회사등에서는 리스크가 있는 대신 사업성공시 인센티브와 높은 이자율을 받을수 있는 장점이 있어 제 2금융권이나 증권사등이 주로 투자하는 상품입니다. 문제는 부동산 경기침체로 건설후 미분양등이 발생해 자금회수가 어려워지는 경우 연쇄적인 금융위기가 올수 있는 문제가 있습니다. 이유는 건설회사가 보증을 서더라도 그만한 자금반환능력이 없는 중소건설사의 경우 사실상 대출원금회수가 어렵고, 여러개의 사업을 동시에 운영하는 건설사 특성상 하나의 사업 실패가 여러 사업장에 연쇄부도나 사업중지로 이어질수 있기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 재건축에서 사업성은 용적률이 매우 중요한 요인으로 작용하게 됩니다. 용적률이 커질수록 더 높은 층으로 건설이 가능하고 그만큼 새로운 일반분양자를 받아 사업진행상 자금조달이나 조합원들 분담금에도 유리하기 때문입니다. 물론 용적율이 정해졌다라도 대지면적이나 건축면적에 따라 건축할수 있는 층수의 변동가능성이 있고 그외 대지지분이나 입지등에 따라 사업성에도 영향이 주기 떄문에 재건축 가능여부를 단순하게 판단하기는 어렵습니다. 질문의 경우라면 단순하게 볼때 재건축사업에 있어 제약이 있을수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 자료는 아니지만 2년전 자료 기준으로 국내 최저가 아파트는 515만원이 있습니다. 전남 고흥군 당오리 "뉴코아"아파트이고, 충북 증평균 도안면 미혼여성근로자임대아파트 571만원, 경북 칠곡 "성재' 600만원이 있습니다, 다만 해당 아파트들은 모두 건축년수 40년이상되었고 모두 엘레베이터등이 없는 5층단위 소형아파트기준입니다. 즉, 사실상 아반떼보다는 싸지만 그만큼 이를 구매할 수요자가 없다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장도 수요와 공급에 따라 가격이 결정되듯이 사람들의 필요 즉 수요가 아파트로 몰리기 때문입니다. 대부분의 사람들이 아파트 거주를 원하고, 그에 따라 공급되는 것 역시 아파트 중심일수 밖에 없습니다. 그리고 우리나라 특성상 임야가 많고 평지가 적기 때문에 개발될수있는 토지가 한정적인 만큼 주거효율이 좋은 아파트중심의 공급이 이루어지는 점도 위와 같은 이유로 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제 거주에 있어 주거형 오피스텔이나 아파트와 차이가 크지 않게 느껴질수는 있습니다. 다만 주거용오피스텔은 원칙적으로 업무용시설로써 주택이 아니기 때문에 건축법에 제한을 받고, 아파트의 경우 주택법에 적용을 받습니다. 그에 따라 면적산정방식에서도 차이가 있고, 수요에서도 차이가 있습니다. 그에 따라 주택가격방어가 아파트에 비해 불리하고, 관리비에 있어서도 주택보다 높은 단점이 있습니다. 그에 반해 입지상 상업지역내 입지가 가능하기에 주변 편의시설이 아파트에 비해 유리할수 있고, 역세권으로써 교통 입지가 유리하다는 장점이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매입임대주택은 말그대로 정부가 주택을 직접 매입하여 이를 서민들에 대한 임대주택으로 시장에 공급하는 것을 말합니다 ,보통은 공기업인 주택공사등이 실제 매입을 진행하고 임대인으로써 장기임대주택등으로 공급하게 됩니다. 최근 전세사기등을 인한 경매주택이 늘어남에 따라 정부는 해당 경매주택을 낙찰받아 다시 임대주택을 전환하여 공급하는 방식을 정책적으로 운영중에 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 법원 경매에 참여하기 위해서는 경매절차뿐아니라 경매 전 목적물에 대한 권리분석이 반드시 필요합니다. 부동산 권리분석이란 등기부상 말소기준권리 및 인수,소멸권리를 구분하는 것으로 경매 전에 가장 큰 중요한 과정입니다. 보통 이러한 부분에 대해 유료경매사이트나 경매대리분들이 분석을 해주지만 잘못된 분석에 따른 모든 책임은 본인이 지셔야 하기에 스스로도 어느정도 아시고 있어야 하는 부분입니다. 그외 실제 입찰일에 참석할때 입찰보증금 준비하는 부분과 입찰서제출시 작성법등을 잘 알아두시는게 필요합니다. 그리고 최고가 낙찰을 받을 경우 이후 경락대금 기한과 자금조달계획을 잘 세우셔야 하고, 현 목적물에 대한 명도과정에 대해서도 확실한 계획이 필요할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 대출 그중에서 주택담보대출의 경우는 DSR뿐아니라 DTI,LTV등의 제한이 모두 적용됩니다, 다만 DSR규제가 한도결정에 가장 큰 영향을 주기 때문에 가장 중요한 요인으로 볼수 있습니다. 현재 다주택자, 규제지역 외에서는 DSR규제에는차이가 크게 없으며, 오히려 스트레스DSR적용이 예상되는 만큼 대출한도에 대한 제한이 있을 것으로 예상되고 있습니다. 최근 부동산 대출에 대한 규제완화보다는 대출이자율이 일부 인하되면서 수요가 늘어난 것으로 보이고, 거기에 현재 정부주도의 공공저금리대출상품 출시도 영향을 준 듯 보입니다.