답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 서울 , 수도권 주택가격상승은 아파트에 한정된 부분이기 떄문에 전반적인 부동산 시장 회복으로는 보기 어렵습니다. 그에 따라 지방주택가격 회복까지 이어질 가능성은 높지 않아보입니다. 질문에서처럼 수도권과 지방 주택 모두 가격이 다시 회복하는 회복기는 일단 금리가 내려가기 시작하고 각종 위험요소등이 점차 사라지게 될 경우 기대가 가능하고, 현재 상황으로는 개선된 부분이 없기 떄문에 지방주택가격 상승을 기대하기는 어렵다는게 개인적 판단입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기순서상 건설사 앞으로의 보존등기가 된 이후에 각 수분양자들에게 이전등기가 되게 됩니다. 물론 조합원으로써 입주권을 얻은 경우에는 조합원 명의로 바로 보존등기가 되게 됩니다. 즉, 분양을 통해 입주하는 수분양자들은 보존등기후 개별등기를 하게 됩니다, 등기신청시에는 비용이 발생하며, 해당시기에 취득세를 납부하게 되고, 국민주택채권 매입과 등기 비용, 등록세등을 부담하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.명의변경이라는게 결국 등기를 위한 등기원인이 있어야 합니다. 그에 따라 증여든 유상거래든 방식을 통해 공유지분으로써 명의변경이 가능합니다. 증여를 하는 경우라면 증여세 부담이 있을 수 있고, 매매의 방식이라면 정상적인 계약서작성과 자금의 조달, 이체기록등을 남기셔야 하고, 매도금액과 취득가액에 따라 양도소득세 납부 부담이 있을수 있습니다, 그렇기에 공동명의를 원하는 두 당사자간 관계나 세금부담등을 잘 따져 결정하셔야 합니다 , 보통 부부관계라면 법적으로 6억까지 증여비과세가 되기 때문에 부부관계에서는 증여를 통한 명의변경이 유리하고, 직계존비속관계라면 증여비과세가 5000만원까지이므로 매매와 증여 두 가지 방식을 잘 비교해보셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 원칙상 공유지분자 전부 임대인으로 볼수 있기에 계약시에 세사람의 서명 및 날인이 필요합니다. 보통 공유지분의 경우 과지분권자가 있다면 해당 소유자와 계약을 체결하면 문제가 되지 않지만, 질문처럼 모두 지분의 3분의1을 소유하고 있다면 임대차계약을 진행하는 경우 세사람의 동의가 필요합니다. 물론 공유자중 대표가 임대차를 진행할수도 있고, 계약서는 각각이 아닌 하나로써 작성하되, 해당 서류 서명 및 날인에는 등기부상 소유권자인 세 공유자 모두의 서명 및 날인이 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전에도 봤던 질문같은데 시세형성과정에서 등기부 존재 여부는 중요하지 않습니다. 실제 등기가 없더라도 분양권 전매와 같이 권리에 대한 거래도 가능하기 떄문에 개발중인 아파트 혹은 건축중인 아파트라고 해도 등기여부와 관계없이 개인간 거래를 통해 실거래가가 존재하고 그 가격을 시세로 보는게 일반적입니다. 쉽게 재건축과정이라면 실제 주택을 철거하여 거래대상이 없는 시기는 관리처분인가 이후 착공~완공 시기인데, 해당 기간에는 입주권 ,분양권 거래를 통해 시세를 형성(프리미엄 , 일명P)하고 있고 완공된 이후에 등기부가 없더라도 실제 매매계약은 진행할수 있기에 등기부가 없더라도 시세는 늘 형성되어 있다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.반전세도 원칙상 월세입니다. 다만 월세보다는 높은 보증금과 낮은 월세라는 차이가 있습니다. 본래 반전세는 전세세입자가 재계약시 전세보증금 인상차액만큼을 월세로 전환하여 거주하는 경우를 반전세라고 하였는데 , 최근에는 일반 월세보다 높은 억대 보증금을 내고 월 100만원이하 낮은 월세를 부담하는 경우 반전세로 말하는 경우가 많습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 R114 가 전국 아파트를 표본으로 가구당 평균가격을 조사한 결과에 따르면, 서울 아파트 평균가는 12억 9천 967만원으로 지방아파트 가격차는 10년전에는 3억1천만원, 2019년 7억을 넘어섰으며, 2020년에는 8억 5천만원으로 격차가 벌어졌습니다. 그리고 21년에는 최고인 9억8천만원을 찍은뒤, 23년 주택가격 하락이 있으며, 다시 9억대로 줄어들었습니다, 단, 올해 서울주택가격이 상승하면서 다시 격차가 벌어지고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 부동산 임대차시에는 부동산 중개사무소를 통해 계약을 진행하셔야 합니다. 계약상 안전을 위한것도 있지만 중개사를 통한 거래여야만 보증보험가입이 되기 때문입니다. 보증보험 가입이 사실상 현재 가장 안전한 방법이기에 전입신고와 확정일자를 갖추고 보증보험에 반드시 가입하시는 것만으로도 어느정도 보증금을 보호할수 있습니다. 그외 계약전 현재 주택시세와 보증금의 차이 즉 전세가율을 잘 파악하셔야 하고, 계약서 작성시 권리관계등에 대한 특약사항을 잘 기재하시는 것만으로도 어느정도 보증금 보호가 가능할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2주택자이상은 다주택자로 구분이 되지만 양도세에 있어서 2주택까지는 기본세율이 적용되는 경우가 대부분입니다. 다만 규제지역 내 부동산에 대해 2주택자는 양도시 중과세가 적용됩니다. 현재는 양도중과세 배제 기간이 연장되었기에 다주택자 양도 중과세는 사실상 피할수 있습니다. 그리고 보유세중 재산세는 부동산별 부과되기 떄문에 당연히 부동산이 많을수록 세금부담이 크고 문제는 종부세 산정시 개인별 주택가격 합이 9억을 초과하는 경우 부과대상이 됩니다. 주택수 산정시 각 세금이나 청약등에 따라 예외조건이 있기 떄문에 주택을 보유하더라도 주택수 배제되는 경우도 있기에 각 부분별로 확인이 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.농지는 기본적으로 개인간의 임대차는 불법입니다. 아무한테나 임의대로 임대차를 하는 경우 농지법상 위반으로 벌금까지 물을수 있습니다. 합법적으로는 농지은행을 통해 임대차를 해야 하는데, 3년이상 소유한 농지만 농지은행에 등록이 가능하고, 거주지와 토지와의 거리등도 모두 따져 봐야합니다. 물론 일정 조건에 해당하는 경우 개인간 농지임대가 예외로써 허용은 되고 있으므로 해당 요건등은 별도로 확인을 해보셔야 합니다. 그리고 농지를 임대한 경우에는 당연히 그에 따른 지료도 받을수 있으며, 지료의 수준은 평당 1000~1500원 수준으로 보는데, 이것도 지역이나 농지조건에 따라 상이합니다.