답변 내역

우리나라의 경우의 경우 이전부터 내진설계 의무등이 있었으나, 계속적으로 개정이 되면서 대상건축물의 대상이 확대되었고 2015년부터 3층이상 또는 연면적 500제곱이상 모든 건축물에 대해서는 내진설계가 필수의무사항이 되었습니다, 그에따라 2015년 이후 지어진 해당 층수, 면적초과 건물에 대해서는 내진설계가 되어 있다고 보시면 됩니다,

크게 차이가 없습니다. 특히 최근처럼 건설기술이나 난방기술등이 발달한 상황에서는 남향이든 북향이든 실거주상 큰 차이가 있는 것은 아닙니다, 다만 이전부터 사람들 인식에 남향선호가 남아 있어 정남향의 경우 동일조건내 가격이 더 높고, 정북향의 경우는 가격이 낮은 게 사실입니다. 다만 가면갈수록 방향에 따른 가치의 차이는 줄어들고 있고 방향이 북향이라도 조망권이 좋은 입지라면 북향의 단점보다는 조망권의 입지를 더 가치있다 평가받는 경우가 많습니다. 그리고 질문에서 말한 남동향, 남서향간에는 방향에 따른 가격차이나 선호도 차이는 거의 없습니다.

소속공인중개사의 장점이라면 직접 자금을 들여 개설하지 않고선 중개에 대한 경험을 쌓을수 있다는 점이 가장 크며, 소속공인중개사의 경우 우리가 생각하는 일반적인 부동산내 근무는 1년을 초과하지 않는 경우가 많습니다. 대부분은 1년이내 실무경험을 쌓고 오픈을 하는게 평균적이기 떄문입니다. 다만 법인의 경우 소속된 공인중개사들은 장기간 근무하는 경우 많은데, 법인의 경우 주택중개도 하지만 대부분 특수중개로써 토지나, 건물(상가)등의 대형거래건을 많이 진행하기 때문에 해당 분야로써 지속적으로 경험을 쌓을수 있기 때문입니다.

해당 자료는 국토교통부가 조사발표한 자료를 홈페이지등에 방문하시어 찾아보시면 지역별, 주택유형별 거래량을 매분기, 매월단위로 확인이 가능합니다. 아니면 통계청 홈페이지, 각 지자체 홈페이지등에서도 개별 확인이 가능합니다. 최근 매매거래량은 이전과 크게 차이가 없거나 하락하는 추세이나, 서울 수도권내 아파트등에서는 거래량은 크게 변동은 없으나 주택가격은 상승하는 것으로 나타나고 있습니다. 이유는 전세사기 및 시장불확실성에 따라 아파트에 대한 임대차가 증가하였고 그에 따라 전세가격이 상승하면 주택가격도 일정부분 끌어올리고 있기 때문입니다. 다만 전문가들 의견은 일시적인 상황으로 보이며, 장기적 부동산 회복신호로는 부족하다는 의견이 많습니다,

분양되는 아파트중에서 뉴스에 보도되는 부실시공 아파트는 전체 공급 분양물량중에서 많은 수준은 아닙니다. 다만 언론보도와 이슈화되면서 모든 분양에 대해 하자가 많은 것처럼 확장되는 영향도 있습니다. 그리고 실제 부실아파트의 경우는 시행사로부터 공사를 수주한 시공사가 공사과정에서 비용절감등을 이유로 부분별로 하청업체에게 도급계약을 하게 되고, 해당 도급업체는 더 영세한 업체에게 실제 작업을 맡기게 되면서 과정상 실제 공사에 사용되는 비용은 아래로 갈수록 더 감소하게 됩니다. 그에 따라 자제를 계약과 다르게 싼것을 사용하거나 눈에 보이지 않는 철근등을 누락하는 등의 행위가 이러한 부실아파트가 발생하게 되는 이유입니다.

법률상으로는 현 거주자가 파손을 하였다면 해당부분에 대해서는 원상복구 또는 비용에 대한 청구가 가능합니다, 다만 해당 점유자가 파손하였다는 입증이 쉽지 않고, 경매 특성상 명도과정이 있기 때문에 원할한 명도를 위해 해당 부분은 낙찰자가 대부분 부담하는 경우가 많습니다. 낙찰자 입장에서는 해당 수리에 대해 점유자와 분쟁을 일으키는 것보다는 빠르게 퇴거를 시키는 게 주택활용에 있어 유리하기 떄문입니다.

미분양 아파트가 증가하는 이유 역시도 부동산 시장 침체와 관련이 높습니다, 부동산에 대한 투자수요나 실수요가 줄어드는 만큼 공급되는 아파트에 대해서도 수요가 줄어든게 가장 큰 이유이고, 분양시장자체의 고물가에 따른 분양가 상승으로 주변시세와의 차이가 크지 않아 기존 주택을 매수하는 것에 비해 메리트가 적은 점, 마지막으로는 최근 신축아파트의 부실시공 이슈와 하자사항에 대한 이슈등이 더욱더 수요를 줄어들게 만드는 이유가 될듯 보입니다.

주식은 본질의 회사가 있기 때문에 회사의 재무나 수익등을 따져 현재 주가와 회사가치를 비교해 주식이 저평가인지 고평가인지를 판단할수 있지만 부동산은 가격이 곧 가치로 볼수 있기에 기본가치라는게 판단이 불가합니다. 그리고 기본가치를 신축시 들어간 비용인 건축비를 기준으로 한다면 부동산 특성상 시간에 따른 감가가 있기 때문에 기본가치조차도 시간에 따라 하락을 하는게 맞습니다. 결국부동산의 가격변화는 그 하한선과 상한선을 알수 없습니다.지방의 경우 사살상 추세적인 인구감소와 현실화된 수도권 이전으로 수요가 점차 줄어드는 상황이기에 사고자하는 사람은 없고 팔고자하는 물건이 늘어나면 가격은 생각하는 것보다 더욱 심각하게 하락할 가능성도 배제를 할수 없습니다. 다만 부동산 가격하락은 경기전반에 영향을 줄수 있기에 정부의 방어정책이나 지방 주택수요증가정책 , 그리고 개개인의 매도자가 생각하는 최저한계가격등이 가격의 폭락을 우선적으로 방어하는 정도라고 보시는게 맞을 듯 보입니다.

공부의 방법은 본인 선택입니다. 다만 공인중개사 시험은 1개의 이론적 학문과 5개의 법률과목을 대상으로 합니다. 공부를 시작해보시면 알겠지만 법률과목등은 용어들이나 판례에 대한 이해가 매우 낮설고 어렵습니다. 그만큼 진도를 빼기 어렵고 혼자 읽고 이해 하기에는 버거울수 있습니다. 또한 중개사 과목 전체 범위는 매우 넓기에 효율성을 고려할때 선택과 집중의 전략이 필요합니다. 독학으로는 답변에 열거된 사항을 준비하기가 어렵기 때문에 비용을 지불하고서라도 인강이나 학원을 통해 효율을 극대화하는게 필요하다는 게 개인적 판단입니다. 물론 독학으로도 그 어려운 것을 해내는 사람도 있는것으로 알고 있습니다., 다만 합격은 모두 동일한데 , 자격증 하나를 따자고 남들과 다르게 힘든 길을 알면서 선택하는게 맞는지는 의문이 듭니다.

과거부터의 지표상 가격상승률이나 수요면에서는 서울불패가 맞았습니다. 다만 몇년 전부터는 금리인상과 현재의 고물가 , 경기침체에 따라 서울 불패의 말도 조금씩 무의미해 지는 상황이긴 합니다, 우리나라전체 부동산시장의 침체에서는 서울부동산도 이를 피하기는 어려운게 현실화되어 나타나였고, 부동산 가격 역시도 이전보다는 많이 떨어진 상태입니다. 물론 서울에서도 일부지역, 고가주택에 대해서는 상승세가 나타나고 있지만 이는 부동산의 회복이라기 보다는 소득계층간 부의 격차가 더 커진다는 의미로 해석되기에 긍정요인으로 보기는 어렵습니다. 향후의 부동산 시장은 가장 중요한 인구감소 심화에 따라 수요가 줄어들 가능성이 높기때문에 아무리 서울이라도 예전처럼 무조건적인 우상향에는 제동이 걸릴수 있습니다. 10년후 장기적측면에서는 우상향을 하더라도 그 상승폭은 물가인상율보다 적은 굉장히 낮은 상승이 예상되며, 어느시점부터는 일정가격대가 유지되는 형태로 변화되지 않을까 생각됩니다.