답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전입신고가 되지 않으면 대항력을 얻을수 없기에 보증금 보호가 매우 어려워질수 있습니다. 물론 100% 위험이 현실화되는 것은 아니지만 ,리스크 부담은 피할수 없습니다. 보통 이런 경우의 매물이 계약이 되는 것은 세입자 입장에서는 낮은 보증금을 조건으로 계약을 진행하는 경우가 많아 목돈이 들어가는 보증금 마련의 부담이 적을수 있고, 임대인입장에서는 보증금은 낮지만 그만큼의 월세는 높여받을수 있기에 서로간 이득이 되는 부분도 있습니다, 보통 전입신고가 불가한 유형의매물은 업무용 오피스텔일 경우에 해당되며, 해당 매물에 대해서는 전입신고시 임대인이 받았던 부가세 환급등에 추징이 될수 있기에 계약시 전입신고불가 특약을 두는 게 일반적입니다. 경우에 따라서 보증금이 일정금액 단위 이상을 경우 합의하에 전세권설정등을 하여 안전성을 더 높이는 방법도 있지만 일반적으로는 처음에 말한 임대차조건으로 계약을 하는 경우가 더 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.ETF비교 어플중에서는 ETF CHECK라는 어플일 많이 사용하는 것으로 알고 있으며, 해당 어플에서는 상장된 ETF의 수익률 비교나 운영사별 상품 비교등의 유용한 정보가 나와있는 것으로 알고 있습니다. 그 외에 개인적으로는 각 증권사별 어플등에서도 상장 ETF의 비교는 가능하기 때문에 이를 이용하셔도 도움이 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2025년 6월 27일 발표된 부동산 대책에 따라 수도권, 규제지역 내 주택에 대해서 주택담보대출을 받는 경우 6개월이내 전입의무가 부여되었습니다. 다만 해당 규제에 전입이후 얼마간의 실거주를 유지해야하는지 대한 명확한 설명은 없었으며 일단 6개월내 전입의무를 우선 이행하셔야 합니다. 그리고 이를 이행하지 않을 경우 대출회수 및 기간이익상실등의 불이익이 있을수 있습니다. 과태료등은 별도 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.올해부터 서울지역내 공급물량은 크게 감소되는 게 맞습니다. 이로인해 가격상승등이 나타날 가능성이 있지만, 정부차원의 규제강화등이 있기에 그 상승폭은 제한적일수 있습니다. 물론 지역에 따라서 서울 상급지에서는 더 높은 상승률이 나타날수 있지만, 이전 문재인정부에서와 같은 부동산 폭등은 어렵지 않을까 생각됩니다. 보통 부동산 가격이 폭등하려면 수요가 더 크게 몰려야 하는데, 수요에서 실거주 수요는 한계가 있기에 투자수요가 필요한데 현재 토허제와 대출규제등으로 인한 투자수요가 제한적이라는 이슈가 있기 때문입니다. 거기에 올해 초 정부가 발표하는 공급대책이 실현가능성이 높다면 수요심리가 붆산될수 있고 그에 따라 시장내 가격 안정화가 나타날수도 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 부동산 가격의 위험수준은 다른 나라와 비교하여 판단할 부분이 아닌, 우리나라 가계소득 대비 주택가격과 금융권 즉 가계대출에 대한 부담 정도를 가지고 판단을 하는게 일반적입니다. 각 나라마다 부동산 정책이나 소득수준, 시장환경이 다르기 때문에 단순비교하여 위험정도를 판단하기는 어렵기 떄문입니다. 현재 우리나라 부동산 가격은 가계소득 대비 매우 높은 수준이고 이는 주택구매시 가계부채의 증가로 이어질수 있으며 결과적으로 금융불균형으로 인한 자산시장의 거품과 금융시스템 불안정으로 이어지 수 있습니다. 특히 금리인상이나 경기블황으로 부동산 시장이 침체될 경우 원리금 부담이 어려워지고 , 이는 적게는 각 가정의 경제붕괴가 나타날수 있고 이는 주담대와 같은 금융채권 부실화로 이어지면서 부실채권 유동화에 따른 유동성위기로 이어져 국가 경제 전반이 흔들릴 가능성이 높기에 반드시 어느정도의 안정화와 통제가 필요하다고 할수 있습니다. 그래서 현정부에서도 대출규제등으로 통해 가계총부채증가를 우선하여 방어하고 있고 시장안정화를 위한 공급대책등을 고려하고 있는 것으로 볼수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1번 방법으로 하시면 부부간 증여비과세 한도를 넘어서기 때문에 초과되는 1.1억에 대한 증여세 과세가 될수 잇습니다. 2번 증여계약의 경우 취소는 가능하지만 단순 취소가는 불가하고 법으로써 인정되는 증여해제 요건에 해당이 될때 가능합니다., 대표적으로 서면없이 구두로만 체결된 증여계약으로 이행전인경우 . 수증자가 증여자 또는 그 직계가족에 대해 범죄행위를 한경우, 수증자가 부양의무를 이행하지 않는 경우, 증여계약후 증여자의 재산상태가 급변하여 생계에 지장이 발생한 경우가 해당되며 질문의 경우 이러한 요건에 충족되지는 않을 것으로 보이기에 사실상 증여해제는 불가합니다. 즉, 다시 증여로써 1번방법으로 재증여를 하시던지, 매매의 방법을 통해 명의를 변경하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어느 정부든 규제를 통한 부동산 안정화는 실패할 가능성이 높습니다. 대표적인 게 문재인정부의 부동산 정책이였고 이를 가장 잘 아는 이재명 정부에서는 실현가능성 있는 공급대책을 기초로한 부동산 안정화대책을 준비하는 것으로 알고 있습니다, 다만 이전 발표한 공급대책에 대해서는 시장내 실현가능성이 낮다는 의견이 많이 효과가 미미하였고, 부동산 가격의 양극화 심화와 서울 내 주택가격 상승을 잡기 위해 단기적인 규제정책을 현재 시행중에 있습니다. 결국 규제정책은 단기적인 효과에 그치는 것을 현 정부도 알고 있기에 추후 발표될 정책의 핵심은 공급에 대한 정책이 나올것으로 예상이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 하나의 건물을 구분건물로 분리한다고 해도 결국은 각 구분건물 별 공동명의로 되어 있다면 두분중 대표 한명에게 입주권이 1개가 부여되고 구분등기된 나머지 건물명의에 대해서는 모두 현금청산대상이 될수 있습니다. 즉 공동명의자 모두 입주권을 받을수 있을지는 확답하기 어렵습니다. 만약 구분건물을 만드신다면 각 명의를 단독명의로써 조정하시는게 각각 입주권 확보가 가능할것으로 보입니다. 보통 1세대 1주택 공급원칙이 있기에 동일인에 대해서 2입주권을 인정하지 않은 경우가 대부분이고, 각 사업유형과 사업지의 규제에 따라 예외적으로 1+1 입주권을 인정할수는 있는데 이는 각 요건과 사업에 따라서 확인이 필요한 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 그렇지는 않습니다. 만약 질문의 내용이 법적으로 효력이 있다면 갱신청구권 사용시 중도해지에 대한 명시가 의미가 없기 떄문입니다. 즉, 갱신청구권을 사용해 2년 연장을 합의하였더라도 중간에 중대해지가 사유가 발생하면 중도해지를 요청할수있습니다. 특히 갱신청구권 사용에 따른 중도해지는 법에 명시된 강행규정이므로 사이간의 합의에 따른 특약보다 우선하여 적용되게 됩니다. 2. 갱신청구권 사용과 계약서 작성은 관계가 없으며, 다만 나중에 이에 따른 다툼이 있을경우 갱신청구권 사용에 대한 입증이 필요할수 있기에 계약서를 작성한다면 특약에 갱신청구권을 사용한 재계약임을 명시하거나, 계약서 작성이 없을 경우 문자등으로 기간내 갱신청구권 사용의사를 나타냈다는 근거는 가지고 있으셔야 합니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.앞선 질문과 동일해보입니다. 일단 층간소음의 문제만으로 계약을 일방적으로 해지하기는 쉽지 않습니다. 그리고 임대차를 진행한지 하루밖에 되지 않은상태라면 임대인이 이에 대한 인정을 더 하기 어려울수 있다고 판단이 되고, 주거생활의 피해정도도 극심하다고 볼 기간으로도 보이지않는게 사실입니다. 다만 사람에 따라 느끼는 정도는 차이가 있고 너무나 극심한 스트레스가 오는 정도라면 임대인과 협의하여 합의 해지를 유도하시는게 가장 빠른 대처가 될수 있습니다, 그 과정에서 질문자님이 생각하는 이상의 패널티가 부담될수는 있으며, 이를 피하고자 법적으로 대응하기에는 이를 입증한 근거나 판례상 그 기준에 명확하지는 않기에 질문자님에게 유리해 보이지는 않습니다.