답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시세보다 더 비싸게 보상을 해주는 경우는 거의 없습니다. 그래서 재개발시 감정평가에 따른 보상금액이 적다고 시위나 항의를 하거나 재개발을 반대하는 모습이 더 많이 나타나는 이유입니다. 보통 재개발시에는 보상에대한 기준이 법으로써 명시가 되어 있기 때문입니다, 또한 예전처럼 일명 알박기등도 법으로써 제한이 되고 있기에 최근에 들어와서는 질문과같이 시세보다 높은 보상금을 받기는 불가합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.불가능한건 아닌데, 입주하려는 세입자가 일반시세대로 전세보증금을 내고 후순위 임차인으로 들어올 가능성이 낮습니다. 보통 전세의 경우 선순위임차인이 되기 위해 계약서상 특약으로 기존담보대출 상환을 조건으로 하기 때문입니다. 아니면 주택가격과 근저당을 고려해 전세금을 낮추어 계약을 하는방법이 있는데, 이럴 경우에도 후순위임차인 지위는 동일하기에 최근같은 분위기에서는 세입자를 구하기 어려울수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 원칙적으로 오피스텔과 아파트에 대해서 임차인이 없다면 소유자가 관리비를 부담하셔야 합니다. 만약 세입자가 구해져 중간에 입주를 하더라도 임대차계약서상 잔금일까지는 소유작, 잔금이후 주택을 인도받은 시기부터는 세입자가 부담하게 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 질문의 내용만 보고 정확한 판단을 하기는 어렵습니다. 일단 내용상 계약당시에 전입신고와 확정일자 부여 이전에 근저당들은 세입자보다 우선순위에 해당되고, 이럴 경우 보증금보다 우선배당이 됩니다. 질문처럼 시세대비 10%수준이였다면 순서상 배당가능성은 높지 않을까 생각됩니다만 후순위 임차인이 만큼 만약 배당을 통해 전액을 받지 못하더라도 낙찰후 임차권은 상실되기 떄문에 낙찰자에게 대항할수 없어 주택에서는 퇴거를 하셔야하는 위험은 있습니다,즉, 정확하진 않지만 선순위채권 금액이 시세기준 10%수준이라면 배당순서상 배당으로 회수될 가능성은 높지만, 배당이 전액 다 되던 되지않던 해당 주택에서는 낙찰이후 퇴거를 하셔야할 상황입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특별공급 청약자들 사이에서도 경쟁자끼리는 가점을 비교하게 됩니다. 가점의 경우 예시처럼 청약통장 보유기간이 같더라도 부양가족이나 무주택기간등에 따라 가점이 다르기 때문에 순위가 정해질수 있고 이 모든 경우가 같아 가점이 같다면 청약통장 납입금액등을 추가로 판단하여 당첨자를 선정할수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특별히 문제가 되거나 추가할 내용은 없어보입니다. 특약내용에도 임차인에게 필요한 부분이 명시되어 있습니다. 한가지 3번에서 추가적으로 이를 위반할 경우 계약을 해지할수 있다는 내용을 추가하시면 될듯 보이고, 추가적으로 손해배상에 대한 세부적인사항도 적으면 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세금에 대한 사항은 세무소등의 문의가 가장 정확하나, 알기로는 B주택을 처분하고, A주택만 보유한상태에서 분양권을 취득하면 일시적 2주택에 해당되고, 해당 분양권취득후 3년내 A주택을 매도하면 양도비과세 적용이 가능할것으로 보입니다. B주택을 처분하고 꼭 1년이란 시간 후에 신규분양을 받을 필요는 없습니다. B주택은 이미 처분후 양도소득세를 내셨다면 그자체로 다시 1주택자가 되고, 이후 신규주택 취득시 기준이 되는 종전주택은 A로 볼수 있기 떄문에 19년도 취득후 1년이후로 보는게 맞을듯 판단됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.천장이 무너지지는 않을것으로 보입니다만, 소음이 심각한 수준이라 아래 거주세대나 상가등에서 민원이나 불만사항이 바로 올라올수는 있습니다. 농구를 하시려면 가까운 학교농구코트나 실내체육관등을 이용하시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네 중개사에게는 누수나 다른 중대하자에 대해서는 반드시 고지를 하여야할 의무가 있습니다. 질문자님 입장에서는 윗집누수가 본인 책임이 아니기에 억울할수 있지만, 반대로 매수자 입장에서는 중개사가 이러한 사실을 알고도 고지하지 않았다면 이는 중개행위상 중개사고로 볼 여지가 있기에 중개사는 당연히 해당 부분을 알고 있다면 고지를 하는게 맞습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 중개수수료 산정시 주택의 경우는 임대차시 0.3~0.5%가 적용되지만 주택외로 분류하는 경우 0.9%가 적용되게 됩니다. 질문에서 50에 68의 경우 환산보증금은 6850만원이 나오고 여기에 0.9%을 적용한듯 보입니다. 사실 용도상 근생이나 오피스텔의 경우 0.9%적용이 원칙상 맞으나, 주거용으로 사용하는 경우에는 중개사에 따라 주택으로 보고 주택 중개수수료율을 적용하는 경우가 많은데, 위 중개사분은 원칙대로 주택외로 적용을 한듯 보입니다.