답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 실제도 많이 있는 계약이므로 크게 문제될 여지는 없지만 계약시 반드시 서류확인은 필요합니다 .2. 계약시 확인서류는 분양 계약서, 권리의무승계 내역확인(수분양자는 분양사, 신탁사로부터 등기를 받은상태가 아니기에 임대차 문제가 생길 경우 시행사가 책임을 지지 않기에 수분양자의 분양대금 납부현황과 중도금 대출현황 , 미납현황등을 모두 확인하여야 합니다. ) 그리고 반드시 공인중개사를 통해 계약을 진행하시는게 절차상 안전할수 있습니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우라면 전대차로 볼수 있고, 전세권 등기등을 설정되어 있지 않은 상태라면 임대인의 동의가 필수로 있어야 합니다. 만약 동의없이 진행을 할 경우 임대인에 의한 계약해지 통보를 받을수 있고, 그에 따라 질문자님이 체결한 임대차계약(전대차) 역시 대항력이 상실되기에 그로 인한 손해배상책임들을 전차인과 임대인에게 지셔야 합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.말그대로 불법건축물이 되고, 적발시에 원상복구 명령 및 이행강제금이 부과됩니다. 이렇게 될 경우 건축물 대장상 불법건축물이 기재되게 될수 있습니다. 이행강제금은 불법건축물 면적에 따라 달라지는데, 부담금액은 적지 않고 매년 1회 부과됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인이 직접 참여하는것에는 제한이 없습니다. 그에따라 경매입찰일을 확인하고 해당 시간에 맞쳐 법원에 방문하여 입찰을 하시면 됩니다. 이때는 입찰보증금을 현금으로 준비하셔야 합니다. 입찰보증금은 최저입찰금액의 10%가 일반적입니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 경매는 일반인들도 참여가 가능합니다. 부동산 중개사 그중 개인 공인중개사도 법원에 등록한 개공에 한해서 대리입찰이 가능하며, 본인명의로 본인이 입찰하는데에는 자격이나 기타 제한이 없습니다. 즉, 입찰을 원하는 일반인도 본인 명의로 입찰이 가능합니다 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 묵시적 갱신, 갱신청구권 사용한 계약이 아니라면 사실상 중도해지를 강제적으로 할수 있는 방법은 없습니다, 계약해지는 법적 강행규정이 없는 이상 합의해지만 가능하기 때문입니다, 현 임대인과 연락을 계속 해 통화를 하여 협의하는 방법외 특별한 방법이 있어보이지 않습니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.말소특약이 있다면 선순위 근저당은 문제가 되지 않습니다, 그에따라 선순위 임차권 확보가 가능하기 때문에 권리관계상 위험도는 낮지만 보증보험 가입에 있어서는 해당 주택의 시세가 아닌 공시지가를 알수 없고 해당 공시지가 기준 125%이내 보증금을 초과하면 가입이 불가하기에 특약으로 전세보증보험 가입불가시 계약해지특약을 반드시 넣으시는게 좋을듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다목적물이 빌라이고 시세가 2억, 그리고 근저당 채권최고액이 1.2억~1.3억일때 보증금 5000만원 세입자를 구할 경우 현 상황이라면 임차인을 구하기 어렵습니다. 이유는 빌라의 경우 시세가 부정확하다는 점과 최근 전세사기등으로 선순위 근저당이 있을 경우 소액임차인 최우선 변제금 이내 보증금을 원하는 점, 마지막으로 보증보험이 가능한 보증금수준이여야 하는데 질문의 금액단위라면 보증보험 가입이 거절될 확률이 높습니다.일단 부동산을 통해 거래금액에 대한 상담을 받아보신뒤에 세입자를 구하는데 무리가 업슨 조건으로 결정하실 필요가 있어보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출의 경우 주택가격 산정 기준이 다르고 개인 소득과 타 대출여부에 따라 한도가 다르기때문에 판단하기는 어렵습니다. 다만 공동명의주택이라도 한분 명의로 대출시 전체 아파트 가격을 기준으로 대출이 가능하며, 물론 공유자의 동의및 서류 제출이 필요합니다. 보통 주택담보대출은 LTV 70% 제한이 있기 때문에 소득기준에 따른 DSR한도에 문제가 없다면 주택가격의 70%인 7억까지는 가능합니다. 다만, 여기서 주택가격이 시세보다 낮을수 있고, 방공제등이 있을 수 있기에 실제 한도는 더 낮을수 있습니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약 중도해지 합의서는 말그대로 현 계약상태를 해지하는 것이기에 계약기간중에 작성하는게 맞습니다, 해당 합의서를 쓰는 목적은 전세보증보험이 있는 경우 임대인에게 반환이 어렵기에 임차권 등기명령 신청을 하고 등기이후 보증보험 청구를 위해서 입니다. 즉, 임차권 등기명령신청을 위해서는 계약이 종료되어야 하기 떄문에 이를 위한 근거로 활용하기 위해서 입니다.질문에서 본인이 보증보험이 있다면 질문처럼 작성후 과정대로 진행하시면 되나, 보증보험이 없다면 크게 의미가 없습니다, 물론 다른 곳으로 불가피하게 먼저 이사를 가야하고 대항력 유지가 필요하다면 미리 작성을 하신 뒤 임차권 등기신청을 하고 등기후 이사를 가셔도 됩니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,