답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가는 매년 정부가 세금부과를 위해서 조사, 공시하는 가격으로 보통 세부담을 줄이기 위해 시세보다 낮게 책정하는게 일반적입니다. 주로 시세대비 60~70%정도 입니다. 실거래가격은 거래를 통해 형성된 가격으로 말그대로 시세라고 보시면 됩니다. 즉, 사람과 사람이 거래를 통해 형성된 가격이 시세이자 실제 거래가 된 가격이 실거래가이고, 공시지가는 세금을 위해 정부가 산정한 가격이라고 이해하시면 됩니다. 앞에서 말한 것처럼 공시지가는 시세대비 60~70%수준으로 정해지기에 실거래가격보다 당연히 낮은 게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 재계약시 5%인상은 무조건적으로 제한되는게 아닌 임차인이 계약갱신청권을 사용하였을 때나 임대인이 등록임대사업자로써 1년내 5%인상제한이 적용되는 경우에만 해당이 됩니다. 그러므로 갱신청구권이 없거나 임대인이 개인인 경우에는 5%인상제한없이 인상요구가 가능하게 됩니다. 만약 5%이내 인상이라면 보증금과 월세 모두에서 5%인상을 하게 되며, 보증금을 동일하게 하는 경우 보증금에 대한 인상분은 전환율에 따라 월세로 전환하여 더해지게 됩니다. 단, 관리비에 대해서는 인상이 적용되지 않지만, 이를 통해 인상제한을 우회하여 추가인상을 하는 경우도 있기에 실제 협의를 해보셔야 합니다. 그러므로 질문에서 최악의 경우에는 인상제한없이 임대인 마음대로 인상이 가능할수 있는 경우와, 5%이내 제한이 된다면 500 /30은 보증금 동일하게 할 경우 500 / 31만5천원정도로 정해질듯 보입니다. 다만 앞에서 말한듯 인상폭이 크지 않기 때문에 임대인이 관리비에 대해서 추가적인 인상을 할수 있다는 점은 참고하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 분양당첨후 정당계약을 체결하고 이후 과정에서 분양사로부터 공동명의변경에 대한 기간이 정해지고 해당 기간에 진행을 하시면 됩니다, 이때 선택에 따라 공동명의등으로 전환이 가능하지만, 지분 이전에 따른 증여문제등은 사전에 고려를 하셔야 합니다. 질문처럼 부부간 증여시에는 6억한도까지 비과세 되기에 보통은 크게 별다른 문제없이 진행되는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.과정상 점차 노후화되어 슬럼화되는 과정으로 이어되지만, 서울이라는 지역 특성상 소규모개발사업이나 골목길 재생사업등을 통해 주거여건 개선을 하는게 일반적이긴 합니다. 다만 재개발등을 위한 정비구역 지정이후에 다시 해제가 되는 구역에서는 이주등으로 인해 빈집이 늘어나고 사람들 발길이 더 빠르게 끊기면서 슬럼화가 급속히 진행되기 때문에 이에 대한 문제해결은 필요한 상황입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시험난이도 및 합격률을 기준으로 감정평가사가 훨씬 어렵다고 보시면 됩니다. 기본적으로 현재까지 공인중개사는 절대평가방식이지만, 감정평가사는 상대평가로써 합격자수 제한이 있기 때문에 시험 응시자들 점수에 따라 고득점을 하더라도 불합격될수 있고, 이는 시험준비과정에서 세부적인 내용까지도 공부가 필요하기 때문입니다. 공인중개사의 경우 평균 30%수준의 합격률이지만, 감정평가사의 경우 1차시험은 30%대로 차이가 없지만 2차의 경우 10%미만으로 낮아지게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전매제한의 기준시점은 "입주자로 선정된날"이 됩니다. 쉽게 분양계약을 체결한 날로부터 기산된다고 보시면 됩니다, 그에따라 입주시점부터가 아닌 분양계약을 체결한 날로부터 1년이라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같이 시세대비한 전세금을 전세가율이라고 하고 전세가율이 높을수록 주택가격하락에 따른 깡통전세위험이 높아지게 됩니다. 특히나 시세 판단이 어려운 오피스텔이나 단독주택의 경우 부동산 하락시기에는 크게 하락하는 특징이 있기에 위처럼 전세가율이 80%을 초과하는 경우에는 만기시 전세보증금 반환이 어려울수 있습니다. 쉽게 말해서 다음임차인을 이전 전세가격에 받을수 없고, 주택을 팔아 전세금을 다 돌려줄수 없는 경우에 포함될수 있기때문입니다. 특히나 위와 같은 전세가율의 경우는 보증보험도 가입이 불가하기에 사실상 매우 위험한 임대차라고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전월세신고의 경우 일정요건에 해당이 될 경우 하지 않아도 되는데, 대표적으로 질문과같이 조건변경없는 재계약의 경우는 전월세신고대상에서 제외가 되므로 신고하지 않으셔도 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다마피는 '마이너스피' 의 준말로 수분양자가 원금손실을 보고 분양권을 매도하는 것으로 일반적으로 해당 분양권이 인기가 없거나 분양가보다 낮은 가격에 전매를 하는 것을 말합니다. 결국 무조권 분양권을 매수한다는 뜻이 아니라 수요가 없는 분양권을 일부손실을 보고서라도 팔겠다는 의미로 해석하시는게 맞습니다. 보통 전매시점에서 지금까지 납부한 중도금, 계약금을 인수하고 해당 금액에서 마이너스 피만큼 제외된 금액에 구매하고 이후에 지급되는 분양대금을 매수자가 안고 가는 것이라고 보시면 됩니다. 그리고 분양권은 실제 주택이 완성되지 않은상태에서의 입주권리이고 소유권 이전등기가 되는 매매는 말그대로 현물이 있는 주택을 매매하는 경우라고 볼수 있습니다 그에 따라 구축에 대한 매매는 모두 이에 해당되고, 신축아파트나 신축건물에서 아직 지어지지 않았거냐 등기가 생성되지 않은 경우에는 전매라는 표현으로 분양권과 같은 권리매매라고 이해하시면 됩니다. 그러니깐 마피, 피, 손피등이 붙는 것은 전매라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세대분리에 대한 질문으로 보입니다. 세대분리의 경우 기본적으로 부모님과 다른주소지로 전입을 한 상태에서 일정요건에 해당이 되는 경우 세대간 분리가 가능한데, 주로 만30세이상이거나 기혼자인 경우 (위 경우는 질문에서는 모두 해당안됨), 마지막으로 기준중위소득 40%이상의 소득입증이 가능하고 독립된 생계유지가 가능한 경우에 해당됩니다, 그러므로 질문에서 자녀분이 위 기준에 해당되는 일정소득입증이 가능하다면 주소분리시 세대가 분리되어 인정가능할수 있습니다.