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용도지역은 중복불가고 용도지구는 중복가능이라고 합니다. 여기에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 중복지정이 가능합니다. 용도지구는 용도지역에 따른 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 제한을 강화하거나 완화하는 것으로써 도시관리계획으로 결정하게 됩니다. 용도지역이나 구역과 다르게 하나의 땅에 여러개가 중복적으로 지정될수 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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주거지역의 용적률은 어떻게 보는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잘못된 계산방법입니다. 건물층수에 직접적인 영향을 주는 것은 용적률이며, 용적률은 연면적을 대지면적으로 나누고 100을 곱한 것을 말합니다. 쉽게 용적률 500%이고 대지면적이 100제곱미터라면 연면적은 500제곱미터까지 가능하고 연면적은 건물의 바닥면적합이므로 건물의 바닥면적이 각층100제곱이라면 5층까지 건설이 가능합니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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부동산 면적중에 "연면적"이 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.연면적은 건물 바닥면적의 합을 말합니다, 쉽게 건물이 있고 1층 ~3층이 바닥면적이 100제곱미터, 4~5층 바닥면적이 50제곱미터라면 해당 건물이 연면적은 (100*3)+(50*2)= 400제곱미터가 됩니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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부동산에서 "공작물"이라는 말은 어떤 뜻인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공작물은 건축물과 분리되어 축조되는 옹벽, 굴뚝, 광고탑, 고가수조, 지하대피호등을 말하며 각 공작물에 대한 건축법상 구분 기준이 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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요즘은아파트 갭투자를 할 수 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양건에 따라 전매가 가능하고 임대차도 가능한 경우도 있기에 케이스바이 케이스라고 보시면 됩니다. 그리고 최근 부동산 규제완화로 실거주의무와 전매금지가 완화되었기에 사실상 해당 문제로 인한 투자제한은 없을 듯 보입니다, 문제는 부동산 시장 하락세로 인해 여전처럼 수요가 많지않아 투자수익이 나지 않는 점입니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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공인중개사를 통하지 않고 집주인과 거래해도 무방한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사를 통하지 않고 거래해도 계약상의 효력에는 문제가 없습니다, 다만 부동산 거래시 권리관계등을 확인하지 않고 직거래할 경우 보증금등을 날릴수 있고 사기에 더 쉽게 노출되기에 거래 안전상 문제가 될수 있습니다. 또한 공인중개사를 거치지 않고 거래한 경우 보증보험 가입등이 거절되어 보험가입이 어렵습니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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부동산펀드와 리츠의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실질적인 투자자 입장에서 차이는 리츠는 주식시장 상장으로 실시간 거래를 통해 자금 회수가 유용하여 환금성이 좋으나 펀드는 상장펀드가 아니기에 금융사를 통해 자금회수를 하여야 한다는 점이 다르고, 개념상 둘의 가장 큰 차이점은 리츠는 부동산 투자회사법에 의해 설립되는 상법상의 주식회사로써 부동산 투자 및 운용을 한다는 점입니다. 그러므로 투자에 있어 주주로써 의사결정에 참여가 가능하다는 점입니다,
경제 / 부동산
23.03.21
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고가 아파트 매수하면 세무조사가 나오나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같이 사업하는 사람이 고가 아파트를 매수한다는 이유로 세무조사가 무조건 나오지는 않습니다. 세무조사의 대상이 되는 경우는 정기세무조사 , 특별세무조사가 있는 데 탈루 의혹등이 의심될 경우 특별세무조사가 나오지만 정기세무조사에서도 이러한 부분이 문제가 되어 조사를 할수 있는 정도입니다. 또한 갑작스런 세무조사는 대부분 특정제보가 있거나, 탈세신고등을 하는 경우 이루어집니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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부동산 PF사업이란 어떤걸 말하는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.PF(프로젝트 파이낸싱)은 부동산 개발수익을 기초로 대출을 받아 사업을 하는 것입니다. 쉽게 말해 금융회사가 부동산 개발에 필요한 자금을 끌어와 시행사에게 대출을 해주고 이자를 통한 수익과 대출 원금은 분양대금으로 회수하는 방식을 말합니다. 쉽게 부동산담보대출은 부동산을 담보로 대출하는 것이라면 프로젝트파이낸싱은 사업성을 기초로 하여 불확실한 수익에 대해 자금을 대출하는 것으로 이에 대한 연대보증개념으로 시행회사가 보증을 서거나, 개발부지를 담보로 하는 경우가 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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아파트가격을 전세=실제주거가치, 매매=실제주거가치 + 프리미엄 이렇게 보면 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.쉽게 주택을 매입하면서 소유주가 누릴수 있는 가치는 시용을 통한 사용가치와 매매를 통한 가치상승분에 대한 부분입니다. 보통 사용수익을 하면서 가치상승분까지 누리는게 일반적인 실거주를 통한 방법이라고 보시면 되고 사용수익가치를 전세세입자에게 넘겨주고 보증금을 이용해 갭투자를 진행하여 가치상승분만을 목적으로 하는 투자벙법이 있습니다. 즉 프리미엄을 주고 매수하는 게 아닌 사용가치를 포기한 대신 갭차이를 이용해 투자금을 줄이고 가치상승을 통해 이익의 수익률을 높이는 것이리고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.03.21
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