답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 인천은 공급이 수요보다 많은 지역입니다, 특히나 아파트보다는 빌라나 연립등의 공급이 워낙많아 주택에 대한 수요가 특별한 지역호재가 있지 않은 이상 급격하게 쏠리기는 어렵습니다. 흔히 인천거주민들이 송도와 청라의 주택가격상승을 인천지역 상승으로 이어지기를 바라는 경향이 있는데, 전문가들은 송도는 인천내 부동산과는 별개로 보는 입장이 더 많습니다 .이유는 실제 거주하는 사람들 대부분 서울이나경기권에서 이주한 경우가 많은데 이는 해당 지역이 공항관련인구와 직주근접등의 이유가 있고 이렇게 외부인구유입의 비율이 높아지면 지역내 나타나는 특성은 해당 지역내에 발전이 지속되더라도 인천지역과 연계되기 어려워지면서 점차 독립적인 지역으로써 구분된다는 점입니다. 현재 송도가 그러한 모습이라고 볼수 있습니다. 그리고 인천공항에서 인천간 영종신도시가 개발되어 있어 수요가 분산되고, 항구는 예전에는 유리한 부분이었겠으나, 현재는 그 역량이 서해에서는 평택등을 이전된 경우가 많아 구도시로써 크게 긍정적인 영향을 주기는 어려운 요소입니다.인구에 있어 인천인구가 300만명이 넘어도 대부분은 예전부터 경인선을 통한 서울 출퇴근자가 많고 해당 지역이 시세가 저렴하다는 이유로 서울 근접 위성도시로써 인구유입이 많이된 지역이라는 특성이 있었지만 현재는 인천 지역자체의 직장은 턱없이 부족한게 현실이고 서울주변으로 위성도시가 개발되면서 지역간 경쟁력에서 인천의 가장 큰 문제인 교육적인부분에서의 이미지하락등이 이슈화 되면서 다른 위성도시비해 가족단위 유입경쟁력이 떨어지고 있다는 점이 있어 향후 인구증가에 따른 수요증가도 기대하기는 어려운게 현실입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매 / 전월세를 구분하는게 우선 필요할듯 보입니다. 이 둘의 가장 큰 차이는 매매는 내집을 갖는 것이고 전월세는 주택을 빌려쓰는 것입니다. 그에 따라 내집에서 사는 것과 주택을 빌려쓰는 것과는 설명하지 않아도 그 차이를 아실수 있다 생각됩니다. 그리고 전세와 월세의 차이는 빌려쓰는 것은 동일하지만 임차조건이 매월 임대료를 지급하는 형태라면 월세, 매월 임대로지급없이 목돈을 내고 일정기간 주거비용지급없이 이용하는 계약형태라는 차이가 있습니다. 그에따라 전세대출을 고려하지 않으면 단순임차조건에서 월주거비용부담이 없는 전세가 월세보다는 유리합니다. 물론 전세대출이 있어도 이자비용이 월세보다는 낮은게 통상적입니다. 그리고 비용적인 설명을 드리면 일단 같은 대출을 받아서 매매를 할때와 전세를 할때 매매의 경우 매월 원리금에 원금과 이자를 동시에 내게 되는 구조이고 전세는 대출원금에 대한 이자만을 지급하는 구조입니다. 쉽게 같은 월 100만원을 낸다면 매매의 경우 내 대출의 원금일부를 상환하는 구조이지만, 전세나 월세는 말그대로 이자비용 또는 임대비용으로 지출되는 비용에 해당이됩니다. 또한 자가의 경우는질문에서 집값이 오르지 않는다는고 하시는데 과거부터 지금까지 주택가격은 우상항하고 있고 실제 2년뒤 주택가격이 상승하는 만큼 본인은 원금은 갚아가면서 주택시세차익을 수익을 갖게되는데 매매이지만, 전세는 주택가격이 상승하면 다음계약시 시세차익이 없는것은 물론 시세상승에 따라 재계약시 추가적인 비용을 부담하면서 거주를 이어나가야 합니다. 그럼 계약시점에서는 전세나 매매나 크게 차이는 없겠으나 이게 2년, ,4년,. 6년이 되면 매매는 주택가격상승과 원금상환에 따라 자산이 증가하지만 전세는 임차조건상승에 따라 더 많은 자금을 주택에 넣어야 하고 그동안의 이자등은 모두 비용이 되기에 회복될수 없는 지출금액으로 확정이되어 이 두케이스간 자산격차는 자동적으로 크게 벌어질수밖에 없습니다. 그리고 이보다 더 중요한 차이라면 자가는 내가 이사없이 장기간 거주해도 아무런 문제가 없지만 전월세는 빌려쓰는 만큼 2년 혹은 4년마다 이사를 할수밖에 없고 이는 주거불안정 + 이사에 따른 비용지출이 추가적으로발생하게 되는 차이가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대표적인 다가구와 다세대의 차이는 구분등기여부입니다. 쉽게 건물하나에 10세대가 있다고 할 경우 다가구는 현 건물 하나의 하나의 등기부가 존재하고 10세대 모두가 해당 권리관계에 영향을 받는 구조이지만, 다세대는 건물이 아닌 세대(호수별)등기가 분리되어 있어 각 세대별로 다른 권리관계로 서로간 영향을 주지 않습니다. 보통 다세대와 다가구를 구분할때에는 등기부등을 확인하면 쉽게 확인이 가능하며, 호수별로 등기부가 존재하면 다세대로 보시면됩니다.질문에서 원룸과 빌라의 차이라면 정확히 명칭만으로는 다세대, 다가구를 명확히 구분하기는 어려우며 통상적으로 빌라는 다세대, 원룸은 다가구인 형태가 많습니다. 단, 원룸이라도 사실상 다세대처럼 구분등기된 경우도 있기에 주택유형만보고 단순판단을 하기는 어렵습니다. 그리고 정확한 구분으로 원룸은 주택유형이 아닌 거실 및 부억이 하나의 방에 이루어진 구조를 의마하는 것이고 빌라도 법령상 정의는 없지만 보통 다세대나 연립주택등을 지칭하는 단어로써 사용이됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 공인중개사 자격시험은 통상적으로 동차를 기준으로 1년간 준비하시면 충분히 합격가능합니다. 물론 준비과정에서 충분한 시간을 두고 공부를 꾸준히 하신다는 전제하입니다. 일단 법률관련 과목이 5과목이기에 용어나 내용이 생소하고 범위가 넓은 특성으로 독학으로는 시간적 효율성이나 이해도가 떨어질수 있어 대부분 인강이나 학원수강을 통해 준비하는게 일반적입니다. 난이도는 개인적판단으로는 중간정도 수준이며 쉽게 공부를 안하거나 벼락치기로는 합격이 불가한 정도라고 생각하시면 됩니다. 그리고 향후전망이나 현상황은 좋지 않은데, 일단 시장자체가 침체기가 길어지고 있고 매년 배출되는 공인중개사가 많고 다들 오픈을 하는 특성상 경쟁과다에 따라 운영이 어려운 경우가 많습니다. 또한 AI등장에 따라 그 활동영역도 제한적이라는 점은 단점이 될수 있지만, 공인중개사가 할수 있는 범위가 다양하고 경매등에 참여등이 용이하다는 점과 기본적으로 알고 있으면 도움이 되는 지식적인 부분이 많다는 점에서는 도움이 될수는 있습니다. 결국 개인능력만 뛰어나면 어떠한 영역이든 돈이 될수 있지만 그렇지 않고 자격증 만으로 미래를 보장하기는 어려운 직종으로 이해가 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.11년이 됐던 2년이 됐던 계약이 연장되어 유지중이라면 계약해지는 상대방 동의가 필요하고 상대방이 기간중 거절을 하면 해지를 할수 없습니다. 다만 계약이 만료되는 시점에서 재계약을 거부하고 퇴거를 요구할수는 있지만, 만약 묵시적갱신으로만 지속적으로 연장되고 갱신청구권을 사용한 적이 없다며 이를통해 퇴거를 거부하고 연장을 한번더 요구할수도 있습니다. 결론적으로 기간이 오래되었기에 이번 재계약시에는 반드시 계약서를 작성하여 만기시점등을 명확하게 학시는게 필요할듯 보이며 ,이후에는 해당 계약을 기초로하여 임대차를 유지하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택가격이 오르는 기본적인 이유는 시간에 따라 건물가치는 하락하지만 토지가격이 상승되기 때문입니다, 즉 토지의 수요에 따라서 그 상승률에 차이가 나는데, 보통 지가는 공급이 제한적이기 때문에 시간에 따른 희소성이 있어 가격이 상승하며, 여기에 인기지역의 경우 수요증가에 따라 추가적인 상승이 나타나면서 주택가격도 동시에 상승하게 됩니다. 반대로 인기가 없는 지역의 경우는 주택 감가가 지사상승률보다 높게 책정이 될수 있어 시간에 따라 서로 상쇄되어 주택가격에 변화가 없거나 수요가 전무한 시골지역에서는 오히려 하락되는 경우가 있습니다. 그리고 주택공급의 경우 아파트를 제외한 대체주택이 공급되면서 지역에 따라 100%가 넘는 곳도 있고 대부분은 80%이상을 넘기는 곳이 많지만 아파트 선호도가 높은 우리나라 현실에서는 아파트의 공급률이 해당수치만큼 올라가지 않는 이상 주택부족심리는 계속이어질수 있는 점도 단순히 수치상 주택공급이 높아지는 것만으로 주택가격과 공급을 안정적으로 유지시키기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 중개보수와 이사비용은 지역에 따라 조금씩 차이가 있고 정해진 기준은 없습니다. 그에 따라 임대인도 해당 주택주변부동산을 통해 알아보게 되는 만큼 질문자님도 주변 부동산 몇군에 통상적인 가격대를 문의하시고 해당 가격을 기준으로 협의를 하시면 될듯 보입니다. 통상적으로 200~300만원수준정도로 합의되는 경우가 많은데 지역등에 따라서 차익 있을수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 GTX노선별 이미 상승분은 지역별도 다 반영되었다고 볼수 있습니다, 현재는 실제 개통이 되었을때 승강장 역을 기준으로 한 지역은 추가적인 상승세가 나타나지만, 오히려 예상보다 역보다 이동편의성이 떨어지는 경우 상승분을 반납하게 되는 경우가 많습니다. 다만, 현재 실질적인 개통은 GTX-A 일부라인만 해당되기에 다른 노선상 전반적인 상승가능 지역을 판단하기에는 제한적입니다. GTX-A의 경우도 가장핵심적인 서울과 수서가 온전하게 연결되지 않았으며, 개통된 직후 동탄의 경우 개통직후 초역세권에서는 추가상승이 나타났으나, 역세권에서 도보거리를 벗어나는 경우 시세하락이 나타났습니다. 운정의 경우도 아파트단지별 시세변동에 차이가 나타나며 초역세권 상승이 나타났습니다. 결과적으로 추가적인 상승가능성은 역과의 접근성, 개통이후 이용승객의 편의성등에 따라 차이가 날수 있기에 이러한점을 기초로 판단하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리비에 대한 질문이 생각보다 많은데, 사실상 관리비는 아파트마다 너무 차이가 크기 떄문에 정확한 평균수치를 말해드려도 의미가 없습니다. 특히 구축아파트로써 지역난방등을 사용하는 경우 열효율문제등으로 인해 더 많은 난방비부담이 생기고 공급면적 24평(전용19평)의 경우도 가스비 포함없이 15~20만원정도는 일반관리비로 나올수 있으며, 난방비를 포함하는 경우 사용비율이 높은 겨울철에는 35~40만원대, 여름철에는 20만원내외 수준일수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 재계약에 대한 의사통보는 만기 6~2개월전까지 해야합니다. 다만 임차인입자에서는 추가거주를 원하는 경우 묵시적갱신이 유리하기에 별도 통보없이 임대인이 먼저 연락이 오기를 기다리는게 일반적입니다. 그리고 질문처럼 최초 계약으로부터 2년이 되지 않은 시점에서는 위와 같이 자동갱신이 되더라도 묵시적갱신이 아닌 최소거주기간에 따른 연장이 되는 것이며 이는 내년 5월까지 계약이 연장되는 것으로 이해를 하시면 됩니다. 그리고 이렇게 자동연장이 되면 임대인에게 연락하여 자동연장에 대한 내용을 전달하고 대출연장을 위해 계약서작성을 요청하시어 작성후 대출연장을 진행하시면 됩니다. 다만 이렇게 자동연장시 은행마다 새롭게 작성된 연장계약서를 요구할수도 있지만 요구하는 서류에 차이가 있을수 있기에 은행에 먼저 확인을 하신뒤 필요에 따라 임대인에게 연락하여 작성등을 하시면 됩니다. 그리고 재계약시 계약서작성만을 하는 경우 중개보수는 발생되지 않지만 대필료등의 부담은 있을수 있습니다 .