전세 들어 가려하는데, 집값이 1억 3~4천인데 전세가 1억이면 이거 맞나요?

Question

전세집 알아보고 있습니다. 그냥 무턱대고 들어갈수가 없어서 공부중인데요.

조건은 버팀목대출(1억한도), 전세보험 되는 걸로 공인중개소에 의뢰하였고, 알아보고 있던차에 적당한 집을 찾았습니다.

근데 네이버부동산 기준으로 매매가 1억 3천 ~ 4천 정도 하더라구요.

(참고로 아파트 입니다.)

근데 전세가 1억이다? 원래 그런건가요?

아직 등기부등본은 안봤지만, 이런 조건의 집이면 나의 전세금이 위험할까요? 왜냐하면 근저당이 3~4천 잡혀있으면 내 전세금 보호가 안되는거잖아요?

아님, 버팀목 대출, 전세보험이 되는거니까 이런거 신경쓰지 말고 그냥 하는게 맞을까요?

Answer 1

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

시세 대비하여 전세가율이 70%가 넘어가는 수준으로 보여지는데요.. 만약 여기에 근저당이 추가로 잡혀 있다라고 한다면 향 후 경매로 넘어가게 될 경우 전세금 전액 회수가 안될 가능성이 높습니다. 이에 반드시 등기부등본을 먼저 확인 하셔서 근저당 금액과 선순위 채권 등을 확인해 보시기 바랍니다. 전세가 + 근저당 합계 금액이 70% 이하라고 한다면 안전한 수준이라고 보시면 됩니다. 만약 지금 전세금액에 근저당이 추가로 잡혀 있는 상황이라고 한다면 위험한 수준이니 중개사분에게 어떠한 상황인지 한번더 체크를 해보시는게 좋을 듯 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문처럼 1.3~1.4억시세의 3~4천만원의 근저당이 있는 경우 1억전세 세입자는 계약시 선순위 근저당 말소를 조건으로 계약을 하기 떄문에 사실상 위와 같은 경우는 잘 발생하지 않습니다. 문제는 시간이 흘러 주택시세가 내려가 전세보증금보다 낮아지는 경우 즉, 깡통전세의 위험이 생길 가능성은 있습니다만 보통 전세가율을 기준으로 70%을 넘지 않는 매물 특히 아파트처럼 매뭀세가 정확한 경우에는 잘 발생되지 않고, 보증보험에 가입을 한 경우 깡통전세가 되더라도 보증금보호에는 문제가 없을수 있습니다. 결국 계약에 있어 전세보증보험가입이 가능하다고 한다면 보증금 보호는 어느정도 안전하다고 보시는게 맞습니다. 단, 거주중 전입신고여부나 별도 사유에 따라 보증보험 지급거절이 될 가능성이 있기에 계약을 하시고 거주를 하신다면 위 부분을 반드시 어기지 않도록 유의하셔야 합니다 .

Answer 3

전세 들어 가려하는데, 집값이 1억 3~4천인데 전세가 1억이면 이거 맞나요?

전세집 알아보고 있습니다. 그냥 무턱대고 들어갈수가 없어서 공부중인데요.

==> 현재 매매가격대비 전세가격이 높은 것으로 보입니다.

근데 전세가 1억이다? 원래 그런건가요?

==> 아마도 권리분석결과에서 거부당할 수 있는 수준입니다.

아직 등기부등본은 안봤지만, 이런 조건의 집이면 나의 전세금이 위험할까요? 왜냐하면 근저당이 3~4천 잡혀있으면 내 전세금 보호가 안되는거잖아요?

아님, 버팀목 대출, 전세보험이 되는거니까 이런거 신경쓰지 말고 그냥 하는게 맞을까요?

==> 전세보증보험에 가입이 가능하다면 문제가 되지 않습니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

매매가와 전세가가 붙은 경우는 흔합니다.

보증보험 되면 큰 문제 생기지 않으니 걱정하지 마시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

전세보증보험의 가입이 되게 되면 그게 걱정을 하지 않으셔도 되겠지만 선순위 근저당권이 있을 경우 말소조건으로 해야 되고 또한 전세가율이 높을 경우는 조금 조심하는 것이 좋습니다. 다만 선순위 근저당권 말소조건, 확정일자 + 전입신고, 전세보증보험 가입이 가능할 경우는 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것으로 사료됩니다.

문제 발생 시 보증보험으로 해결을 하면 되기 때문입니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

매매가가 1억 3천~4천만원의 아파트의 전세보증금이 1억원이라면 전세가율이 70~77%수준으로 일반적으로는 위험성이 높다고 평가되는 깡통전세의 위험이 큽니다. 말씀하신대로 해당 주택에 이미 3~4천만원의 근저당권이 설정되어 있다면 나의 전세보증금 1억원과 합산했을 때 주택의 전체 담보 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다. 주택도시보증공사 등에서 전세보증금반환보증보험에 가입하려면 선순위채권과 전세보증금의 합계가 주택 가격의 90% 이하여야 한다는 엄격한 기준을 충족해야 합니다. 만약 선순위채권이 남아있는 상태에 경매로 넘어가게 될 경우 낙찰가에서 은행 근저당이 먼저 변제되므로 1순위가 아닌 후순위 임차인이 되는 상황에서 보증금의 일부 또는 전부를 잃을 위험이 있습니다. 따라서 등기부등본을 발급받아 정확한 근저당 금액을 확인하고 보증보험 가입이 확실하게 가능한지 허그 등을 통해 직접 검증한 후 거래를 진행하는 것이 안전합니다.