답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경우에 따라 다릅니다. 일단 해당 주택 또는 건물이 한 등기로 이루어진 다가구 형태라면 선순위, 후순위할거 없이 보증금 범위내 세입자들 모두가 경매낙찰가 1/2한도내에서 소액임차인으로써 안분배당받게 됩니다. 쉽게 10억에 건물이 낙찰될 경우 최대 5억을 가지고 해당하는 최우선 변제 임차인들간 보증금에 따른 안분배당을 받게 됩니다. 이럴 경우 수가 많을 수록 배당받는 금액은 낮아집니다. 위와 다르게 다세대처럼 구분건물로 등기된 경우라면 다른 호수의 세입자는 상관없이 현 소액임차인 본인만 최우선 변제를 받게 되며, 선순위 물권(저당권)등은 최우선변제대상이 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위와 동일한 질문으로 보입니다. 해당 부분의 답변은 이전 질문에 하였으니 확인해보시면 될 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세의 경우 환산보증금을 한뒤 5%을 인상하기 때문에 사실상 보증금과 월세 모두를 인상하는 것과 같습니다. 다만 단순히 각각 5%을 적용하는것 아닌 별도의 전환계산식이 있습니다. 일반인들의 경우 인터넷 "렌트홈"등에 계산기가 나와있으니 이를 이용해 쉽게 확인하실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실거주 목적이라면 원하는 지역내 매물이 나와있다면 현 시점도 나쁘지는 않습니다. 이유는 향후 주택가격 하락보다는 상승기대감이 있는 시점이고, 대출이나 규제면에서도 현재 시점이 금리인하 가능성, 공공대출(특례보금자리론)등의 지원이 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인대출한도등에 따라 차이가 있을 수 있지만 구매과정상 안전을 위해서는 분양가의 40%이상의 자금은 있으셔야 합니다, 단순히 분양가 외 세금이 추가적으로 발생하기 때문에 대출은 분양가의 60~70%정도가 보편적인 수준이며, 나머지는 현금으로 보유하고 계셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.소액임대차 계약서라는게 무엇을 말하는지 알수가 없습니다. 임대차 계약서상 소액을 따로 구분하지 않습니다, 즉 부동산을 통해 작성하는 표준임대차계약서는 동일하며 거래금액만 다를 뿐이므로 소액임대차 계약서를 별도로 작성하는것은 일반적이지 않습니다. 그냥 정상적인 계약서 양식에 보증금을 적어 계약하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조건이 동일할 경우, 확정일자. 임대차신고 하지 않아도 됩니다. , 조건이 변경된 경우 특히, 보증금 인상시에는 확정일자를 부여받고 임대차신고도 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 혼인을 하였다고 부동산 관련 세금이 중과세 되거나 하는 것은 아닙니다. 특히 질문처럼 결혼후에도 1주택자라면 사실상 세금 변동은 없으며, 양도소득세 역시 1주택자이고 2년보유한 상태라면 비과세 됩니다. 다만 부부사이 공동명의를 위해 명의를 넘겨줄 경우는 매매와 증여방식이 있는데 주택가격이 10억이내라면 증여로 명의로 넘겨줄 경우 절반 지분만 증여되고 부부간 증여비과세 6억이내에 해당하여 증여세 부과는 되지 않습니다, 다만 와이프분은 취득등록세는 납부하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 불법적 행위의 종합선물세트로 보입니다. 1~2. 대리권 없는 자가 매매계약을 체결하였고 상대방이 이를 알았다는 점을 볼때 무권대리로써 계약은 명의자인 어머님이 철회권을 사용하여 계약취소가 가능할것으로 보여집니다. (단, 법적 판단은 이와 다를수 있습니다.) 다른 한편으로는 사기로 인한 계약취소 가능성도 있어 보입니다. 3. 공인중개사는 자기계약을 금지하고 있습니다. 다만 계약자는 다른 사람명의이기 때문에 이를 자기계약이라고 입증하기는 어려워보입니다. 4.중개보수 초과 수수는 시청등에 민원을 넣으시면 이 또한 업무정지등의 중개사법상 처벌대상입니다. 5. 이름하여 업계약서를 작성하시는 것으로 보이는데, 이는 세법상 불법행위 뿐아니라 중개사법도 위반으로 보입니다. 그리고 해당 특약은 불법적 사항으로 효력자체가 없습니다, 종합적으로 각각 대응하기 어려우니, 우선 시청에 중개사무소에 대한 민원을 넣으시고, 국세청에는 업계약서에 관한 사항을 신고, 경찰서에는 사기로 민원을 넣어보시는게 좋을듯 보입니다. 다만, 일부분에 대해서는 남편분 법적책임도 따를수 있다는 점은 참고부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서를 새로 작성하는 경우는 보증금이 인상또는 인하되거나 월세,계약기간등이 지난 계약과 달라질 경우 작성하는게 일반적입니다. 만약 조건 변경에 따라 새로운 계약서를 부동산을 통해 작성하셨다면 중개보수는 발생되지 않으나, 서류비용으로 5~10만원 발생하게 됩니다.