답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 시세가 3억초반인데, 설정된 근저당 및 선순위 채권이 2.8억에 해당된다면 사실상 해당 주택에 전세로 입주하는 것은 선순위 채권 전체를 말소하는 조건부가 아니라면 위험한 선택이 될수 있습니다. 그리고 현재 전세보증금을 받아 근저당을 말소하더라도 또다른 선순위 채권인 3천2백50만원이 있기에 사실상 전세대출시 주택평가가액에서 전세보증금과 위 선순위채권의 합 즉, 2.9억을 초과하게 되고, 이는 주택가격을 고려하였을때 전세대출 승인거절의 가능성이 높아보입니다. 결과적으로 해당 주택 임대인의 경제적 능력이 부족하다는 평가가 되고, 이러한 주텍에 계약을 진행하시는것은 향후 주택시세하락등이 발생할 경우 깡통전세등의 위험성과 전세보증보험 가입불투명, 그리고 후순위임차권으로 인한 권리불안정등 전반적으로 전세계약은 하지 않는게 맞을듯 보입니다. 단, 월세의 경우라면 소액임차인 최우선 변제금내 해당될 경우라면 계약을 진행하셔도 될 부분으로는 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.플로피 구조가 많아진 이유는 건축법상 일정세대 이상의 공동주택을 건설할때. 주차장 확보가 필수이고, 발라등은 별도의주차장 확보가 어려운 만큼 필로피 구조로써 1층을 주차장으로 사용하게 됩니다. 그리고 질문의 이유도 플로피 구조의 2층을 선택할 때 이유가 될수는 있지만 이러한 목적으로 해당 층을 선택하는 경우는 극히 드문 경우에 해당됩니다. 아이들이 있다고 해서 반드시 1층을 선호하는 것도 아니기 때문입니다. 그보다는 향후 상승가능성과 가치평가에서 불리하지 않은 고층이나 로얄층에 대한 수요가 훨씬 더 많은게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축이라는 일반적인 단독 리모델링등을 위한 경우라면 임대인이 임의대로 퇴거를 요구할수 없지만, 정비사업에 따른 재건축과정에서 이주를 하여야하는 상황이라면 계약을 일방적으로 해지할수 있습니다. 보통 전자든 후자든 계약기간중 퇴거를 하기 때문에 임대인 입장에서는 이사비용정도를 지원하는 것으로 합의를 하는데, 해당 금액수준은 주변부동산을 통해 대략적인 금액을 확인해보시면 될듯 보입니다. 임대인 역시도 이러한 방법으로 대략적인 수준을 확인하기 떄문에 해당 금액 기준에서 협의를 진행하시면 됩니다. 그리고 질문의 7조에 적용될 상황으로는 보이지 않기 때문에 특별히 참고하실 부분은 아니라 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 할 경우 계약위반에 따른 모든 손실보상 및 법적책임이 지셔야 할수 있습니다. 계약기간이 종료되고 보증금 반환도 완료된 상황에서 버티는 경우에 점유에 대한 권리가 없는 상태로 불법점유로 볼수 있고, 해당 점유로 인해 새로운계약자가 입주하기 어려워 이후 계약관계에서도 문제가 발생될 경우 결국 모든 책임은 불법행위를 한 현 임차인에게 있기 때문입니다. 계약만기일자를 기준으로 이전까지는 거주를 주장할수 있으나, 이후부터는 보증금 반환이 된다는 전제하여 거주권리가 없으므로 현실적으로는 임대인에게 상황을 전달하고 새로 들어올 세입자와 일정을 최대한 조율하는 방법 밖에 없습니다. 만약 불가하다고 한다면 당연히 만기일자 기준으로 퇴거를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.책임소재에 따라 퇴거를 하더라도 원상복구의무에 따라 책임을 지셔야 할수 있습니다. 다만 해당 하자의 원인이 노후에 의한 경우라면 원칙상 임대인에게 수리의무가 있고 현재상태가 지속되어 혹시라도 아랫집등 누수나 다른 부분의 문제가 확대될 경우 관리상 부주의로 인한 책임이 부여될수 있기에 현상태에서 빠르게 수리를 하는게 맞을 듯 보입니다. 다만 원인이 불분명한 경우 임대인과 협의로써 진행하셔야 하고,단순히 노후화라는 의견보다는 전문가의 진단의뢰등을 통해 명확한 하자를 확인한 경우에 임대인에게 청구를 하시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 국세완납증명서등은 임대인이 발급받아 제공하는게 일반적입니다. 임차인도 발급이 가능하지만, 직접 계약서와신분증을 가지고 세무서를 방문하여 열람이 가능하며 ,발급의 경우는 별도 확인이 필요합니다. 사실상 임대인의 경우 정부24나 홈텍스등에서도 쉽게 발급이 가능한 만큼 임대인이 발급받아 제공하는게 번거로움이 덜 할수 있습니다, 중개사가 있다면 해당 서류는 임대차시 반드시 제공하여야 할 서류에 포함되는 만큼 중개사가 임대인과 협의를 통해 제공받아 임차인에게 전달하는 게 순서상도 맞을듯보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공공분양이 미달되는 경우는 현실적으로 많이 나타나지는 않지만 실제 미분양이 나타났다고 해도 자격요건에 대한 변동이 나타난 경우가 찾기 어렵습니다 ,특히나 무주택 요건이 1주택까지 확대되는 경우도 사실상 케이스자체를 보지 못하였습니다. 일반적으로 청약자수가 너무 적어 미달이 되는 경우에 질문과 같은 자격요건 완화등이 나타날수 있겠으나, 실제 무순위청약으로 전환되더라도 1주택자까지 청약자격이 주어질지에 대한 명확한 규정은 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대통령이 주말사이 위와 같이 말한 의미는 정책발표후 여러 부수적인 의견에 대해서 정부의 방향성을 다시한번 알리는 역할을 한것이라고 이해를 하시면 될듯 보입니다. 지난주 정부의 공급대책발표에 대한 의견이 다양하고, 곧 종료되는 중과세 유예에 대한 연장가능성이 논란이 되면서 정부가 그것도 대통령이 다시 한번 확실한 방향성을 잡아주고 추가적인 시장내 혼란을 막으려는 목적이 있는 부분으로 보입니다. 정부의 방향성이 이러니 중과세 유예 연장기대감을 확실이 낮추고 공급발표이후에 정부의 정책변경가능성이 없을것라는 부분을 강조한 것으로 이해가 됩니다. 결과적으로 그 불가하다던 코스닥 5000을 돌파한 실행능력이나 추진능력을 다시한번 부동산에 집중하겠다는 통보로 보입니다. 이후의 시장가격에 변화는 확실하게 현시점 알수 없으나, 계획대로 빠르게 공급관련 업무가 진행이 되는 모습이 나타난다면 주택가격안정화에도 상당한 영향을 줄수 있지만 반대의 경우라면 시장실패에 따른 후폭풍도 커질 위험도 있어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가계약이 아니라고 말한 상대방의 의도는 단순히 주택을 잡아두기 위해 지급한 금액이 아닌 계약금의 일부로써 지급하였다는 의미입니다. 즉, 단순변심에 따라 계약을 해지할 경우 가계약금 반환은 안된다는 의미로써 이야기한것으로 보입니다. 이에반해 질문자님은 계약서를 작성하지 않았기에 현 지급된 금액을 가계약금 상태인지를 문의한듯 보입니다. 서로간 의미에 차이는 있으나 원칙상 가계약상태로 보는게 맞고 다만 여기서 가계약금은 계약금의 일부로써 계약금게약은 이미 성립되었다는 의미로 보시는 게 맞을듯 보입니다, 그에 따라 전자거래시스템이 정상화되어 전자계약을 신청하는 시점에 나머지 남은 계약금을 입금하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잘못알고 계신듯 보입니다. 계약갱신청구권 사용은 만기 6~2개월내 사용을 할수 있지만, 이걸 사용하였다가 바로 중도해지를 요청하여 5월에 퇴거를 하실수 없습니다. 보통 갱신청구권에서 중도해지는 묵시적갱신에서의 중도해지를 인용하게 되나, 묵시작갱신 자체가 만기 2개월전까지 아무런 의사통보가 없을 경우 성립되고 그에 따라 만기 2개월이전에 성립되고 바로 중도해지를 해도 만기일보다 최소 1달이 지난시점에 계약이 종료되게 됩니다. 즉, 질문처럼 6개월전 갱신청구권을 사용하고 바로 해지를 요청하여 최종적으로 만기 3~1개월전 퇴거 목적으로는 이루어 질수 없습니다. 임차인의 권리보호를 위해 만든 법률적인 부분을 위와 같은 목적으로 이용할 경우 기존 계약의 법적 효력에 대한 안전성이나 신뢰성이 낮아질수 밖에 없기 때문입니다. 그리고 갱신청구권의 경우 사용을 하였더라도 실제 게약기간에 따른 효력은 사용에 대한 의사통보기간이 끝나는 시점 즉, 만기일 2개월전부터라고 보는게 맞습니다. 단순히 사용의사를 밝혔다고 해서 해당 시점부터 연장의 효력이 발생되지 않습니다.