답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울 아파트 평균가격은 국민평형(공급 32평 /전용 84제곱) 기준으로 약 13~15억으로 나와 있습니다, 질문에서 말하는 강남3구 및 용산구의 경우는 전용84제곱기준 평균가격이 20억초반~중반으로 나타나고 있습니다. 위 말하는 국민평형은 가장 흔하게 알고 있는 32평형을 말하며, 구조는 방3 화장실2로 구성되어 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시장상황에 대해서는 현업종관련자가 아닌 이상 정확한 판단은 어렵습니다. 다만 현재 건설업계 자체가 매우 어려운 상황인건 맞는데 이유는 몇년간 부동산 경기하락에 따른 신규수주물량이 크게 줄어들었고, 구매수요감소에 따른 미분양등으로 기존PF대출에 위기가 찾아오면서 프로젝트 파이낸싱 기준이 강화되어 신규사업에서의 자금조달도 쉽지 않아진 점도 영향을 주었습니다. 그리고 기존 공사현장의 경우 원자재 상승으로 인한 공사수익성이 크게 감소되었다는 점, 조합이나 시행사도 이러한 부분으로 인해 당장의 재건축이나 개발을 미루고 있다는 점에서 건설경기자체가 크게 하락하게 되었습니다., 그리고 아직까지 회복이 되지 않고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약신청요건 자체의 무주택은 입주자모집공고일 기준으로 무주택이면 되며 그외 청약통장 보유기간과 납입횟수 민영이라면 지역별 최소예치금 요건에 충족이되면 청약자체는 문제가 없습니다. 질문에서 말하는 무주택기간은 청약신청후 당첨자 선별과정에서의 가점에 부여되는 부분으로 당첨자선별과정에서영향을 줄수 있는 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1주택자 전세대출의 경우 현재 보유한 주택의 시세에 따라 규제를 적용받을수 있는데, 기본적으로 보유주택의 가격이 9억을 초과하는 경우라면 전세대출자체는 아예 되지 않습니다. 그에 따라 현재 내가 보유한 주택의 kb시세확인등을 통해 이에 해당되는지 여부를 확인하셔야 합니다. 다행히 이를 초과하지 않은 주택가격이라도 전세대출은 한도제한이 될수 있는데, 현재 HF나 허그등은 보증서 발행시 1주택자에 대한 최고한도를 2억으로 제한하고 있어 대출한도 역시 2억으로 제한될수 있습니다. 다만 SGI를 통해 보증서를 발급받아 대출을 하는 경우 최대 3억, 조건에 따라서는 이보다 높은 금액단위까지 허용될수 있기에 SGI상품을 취급하는 은행을 통해 대출을 하시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지시 다음 임차인을 구하지 못해 월세가 나가면 아까울수밖에 없습니다. 그런데 다음임차인을 구하는데에는 해당 주택과 시세등 여러요인이 충족이 되어야하고 임차인이 이러한 부분을 임의대로 선택할수는 없기에 여러군데의 부동산이나 당근마켓등 최대한 많은 곳에 매물을 등록하고 매수자를 폭넓게 알아보시는게 최선일듯 보입니다. 그에 따라 해당 주택 주변 부동산등에 매물등록을 최대한 많이 해두시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적으로 주택에 있어 가성비라는건 존재하지 않는다는 의견입니다. 주택의 가격은 해당 주택의 입지요건, 내부시설요건, 주거편의성등을 종합적으로 고려된 것이며 그에 따른 수요로써 정해지는 가치와 동일하다고 볼수 있습니다. 즉, 싸면서 좋은 주택이란 없으며, 비싸면 비싼 이유가, 저렴하면 저렴한 이유가 있습니다. 그럼에도 질문처럼 동일가격을 기준으로 그나마 좀더 유리한 주택을 찾는다고 하면 사실상 발품을 팔아서라도 최대한 많은 매물을 보고 해당 매물들중 본인에게 맞는 최적의 매물을 찾는거라도 할수 있습니다. 그리고 주택이 모든 요건에 딱 충족될수는 없기에 질문자님이 가장 우선하는 선택요인을 정하시고 다른 부분이 부족하더라도 해당부분이 가장 뛰어난 매물을 찾는게 가장 현명하다고 할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약갱신통보라는게 갱신청구권에 대한 사용의사를 밝히신 것으로 이해가 됩니다. 문제는 새로운 매수인이 법에 따른 의사통보기간 만기 6~2개월전 매매계약 및 등기를 완료하고 실거주를 이유로 이를 거부하였다면 사실상 연장이 어렵고 만기 퇴거를 하셔야 합니다. 이러한 부분은 판례상에서도 갱신청구권 거부가 가능하다는 내용을 확인이 되며, 중요한건 갱신청구권을 사용과 매매의 순서보다는 임대인이 이를 거부할수 있는 의사통보기간(만기 6~2개월전)내 매매와 등기가 이루어지냐의 부분이 더중요하다고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 만기이후에 합의로써 기간을 연장하는 것은 단기든 장기든 결국은 계약갱신에 속하게 됩니다 ,다만 질문처럼 임차인이 2년이 아닌 일정기간내 연장을 요구하는 경우에는 임대인은 이에동의하고 연장을 할수도 있고 반대로 연장을 거부하고 2년계약연장 또는 연장자체를 거부할수도 있습니다. 문제는 임차인에게 갱신청구권이 있는 경우로써 이를 상요하겠다는 의사를 밝히면 임대인은 실거주가 아닌 이상 연장을 거부할수 없기에 결과적으로 연장을 할수밖에 없습니다. 그리고 2년으로 연장을 해도 법에 따른 중도해지요건에 따라 퇴거를 원하는 시점 3개월전에 해지요구를 하여 위 기간에 맞추어 퇴거를 할수 있기에 2년을 하던 1년1개월을 하던 크게 차이가 없을것으로 보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 세금과 밀접한 관련이 된 부분으로 세무사의 도움을 받고 진행하시는게 실질적으로 필요한 부분으로 보입니다. 그리고 명의를 이전하게 될 경우 증여, 매매방식으로 진행하게 되고 대출의 경우 부담부증여로써 증여를 받게 되므로 토지에 설정된 근저당에 따른 원리금부담도 그래도 이어받으시는것으로 보시면 됩니다. 참고로 매매를 통해 대출을 상환하는 방식은 가능하나 질문자님이 원한다고 해서 경매를 신청할수 있는게 아닙니다. 경매는 실제 근저당권처럼 권리가 있는 사람이 채권회수를 위한 방법이기 떄문입니다. 그리고 채무이행을 하지 못해 경매가 진행되면 사실상 타인에게 매도하는 것보다 더 저렴한 가격에 매도가 될수 있기에 좋은 방법으로는 보이지 않습니다. 그리고 직계존비속간 자금을 주고받는 것 또한 증여로 볼수 있기에 금전적인 지원으로써 현금으로 진행을 하면, 이또한 이후 현금증여에 따른 문제가 될수 있기에 전반적인 부분은 앞에서 말한 세무사의 도움을 받아 증여를 하든 현금지원을 하든 결정하시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 층수추가는 건물의 면적을 늘리는 행위로써 증축에 해당되고, 건축법상 바닥면적의 10%이상 증가시 허가가 필요하며, 대수선은 별도 신고가 요구됩니다. 질문의 경우는 다락방 증축을 벗어나는 층수확장으로 증축에 해당할 가능성이 높습니다. 그리고 이러한 행위 전 인허가를 위해서는 해당 지역의 건폐율과 용적률에 따른 확장가능성은 당연히 고려가 필요하고 구조안전진단도 반드시 진행하셔야 합니다, 위 두과정을 한 뒤에 설계도면을 작성 허가 또는 신고를 받으시고 공사를 진행하시면 됩니다.