답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같이 투자금 0원으로 주택소유권을 얻는 투자를 무자본 갭투자라고 하고, 이는 현재 문제가 되었던 전세사기의 주요 원인이 되었습니다. 당시에 무자본 갭투자를 통해 빌라등을 매입하였던 사람들이 그 유영한 빌라왕등입니다. 현재는 이러한 문제로인해 빌라등에 대한 보증보험 가입요건등이 까다로워지면서 세입자가 입주를 꺼리게 되고 현재는 무자본 갭투자 자체가 가능한 경우가 거의 없고 있더라도 부동산 시장 침체로인해 수익성이 거의 없습니다 또한 아파트 매물에 대해서는 질문처럼 0원투자는 이전부터도 불가한 부분이고 가능성이 있다면 경매등을 통해 시세보다 싸게 낙찰받아 임대차를 진행하는 방식인데 이는 경매에 대한 어느정도 경험치가 있어야 가능한 부분입니다. 일반적으로 흔하게 하는 갭투자등은 사실상 아파트의 경우 전세가율이 60%수준(매물에 따라 차이있음)이기 때문에 시세대비 40%의 현금투입이 가능하여야 무난하게 갭투자를 통한 시세상승을 노려볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.각각의 매물에 따라 차이가 있습니다. 어느게 더쉽다 어렵다를 판단하기는 어렵지만, 계약상에 차이보다는 상가의 경우 권리금이 있기 때문에 해당권리금 계약과 임대차계약을 맞추어 진행하여야 하기에 절차나 커뮤니케이션 능력이 좀더 요하는 경우가 많습니다. 사실 주택중개도 최근 전세사기등에 따라 중개사의 의무가 커지면서 확인, 고지의무등이 많아졌기에 이전보다 더 어려워진게 사실이고, 상가의 경우도 상권 이동이나 내수경기침체등으로 중개자체가 쉽지 않는게 사실입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 입주권은 주택에 입주할수 있는 권리이고, 이는 실물인 주택이 없어질때 부여되는 것으로 볼수 있습니다. 그렇기에 관리처분인가 이후 부터는 실제적인 착공이 진행되기 떄문애 해당 인가이후부터는 입주권으로써 권리가 부여되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대아파트의 최대 장점은 주변 시세보다 월세가 저렴하는점 입니다. 그리고 임차기간에 있어서도 장기간 안정적인 거주가 가능하다는 장점이 있습니다. 다만 임대아파트 입주를 위한 조건이 까다롭고, 조건에 해당된다고 해도 경쟁률이 높아 입주가 어려운 부분이 있습니다, 그리고 임대주택의 경우는 LH와 같은 공기업이 직접 건축하여 공급하는 경우도 있지만 일반 민영건설사가 공급하는 물량도 있습니다. 다만 늘 임대주택은 시장에 공급부족이 나타나기 때문에 신축아파트 건축시 일정단지 이상에서는 의무적으로 일정규모를 공급하거나 최근 정부가 임대주택시장 규제를 완화함으로써 부동산 개발회사나 보험회사들에게도 임대주택 공급을 통한 임대업을 허용하였기에 추가적인 공급이 늘어날 가능성은 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 부분은 정해진게 아닌 각 케이스별로 다릅니다. 보통 토지의 경우는 공시지가에 면적을 곱하여 산정하고 해당 금액을 매매가격에서 제외한 금액을 건물의 가격으로 하게 됩니다. 다만 안분비율에 따라 부가세나 각종세금에 차이가 생기기 땜문에 보통은 홈텍스등의 기준시가를 반영하여 비율을 조정하게 됩니다. 일반적으로는 건물에 대한 비율이 높게 나오는것으로는 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 낙찰된 경우에도 대법원 경매정보사이트 상단메뉴 중 경매물건을 선택한 후 매각결과 검색을 클릭하시면 각 법원별 낙찰된 경매물권의 낙찰가를 확인할수 있습니다. 간혹 경매입찰일 후로 검색시 안보이는 경우가 있는데, 이럴 경우에는 일정시점이 지난뒤에 확인해보시거나 다른 경매유,무료사이트를 통해서도 낙찰결과를 알수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 대출이 아닌 보증보험의 경우는 선택하기 어려운것으로 알고 있습니다. 보통은 1층이나 오피스텔이 아닌 경우에는 KB시세 일반평균가를 우선적용하는 것으로 알고 있고 해당 시세가 없을 경우에 부동산원 시세에 대해서 상위평균가와 하위평균가의 산술평균가격을 적용하는것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.허그의 경우 주택가격산정은 kb시세 또는 부동산원 시세 가격정보를 이용합니다. 그리고 위에서처럼 일반평균가격을 적용하게 됩니다. 다만, 최하층인 1층의 경우는 하위평균가를 기준으로 판단하며, 오피스텔의 경우도 하위평균가을 기준으로 산정하는 것으로 알고 있습니다. 그리고 이러한 kb시세등이 없는 매물에 대해서는 공시지가 126%(임대사업자 140%)을 적용하는것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.간단하게 경자유전의 원칙때문에 그렇습니다. 경자유전의 원칙은 헙법 121조에 기재되어 있는 부분으로 쉽게 농지생산선의 최적화를 위하여 농민만이 농지를 소유할수 있다는 원칙이 있기 때문입니다, 이러한 부분을 헌법에서도 명시한이유는 식량의 확보차원입니다. 쉽게 식량자급률이 일정수준까지는 유지되어야 비상상황등에서도 자급자족이 가능하기 때문입니다. 일반적으로 현 시대에서 농사를 짓는 사람들이 줄고 농지는 그만큼 돈이되지 않는토지입니다. 그렇기에 각 소유자들이 개발행위를 통해 해당 토지를 개발하면 그만큼 식량 생산자체가 줄어들게 되고 이에 따라 나라전체의 식량부족등으로 인해 식량을 수입해야되고 이럴 경우 수입국가에 대한 의존도가 높아지면서 해당 나라에 대한 협상력이 낮아질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서류적인 부분은 공동주택과 다르게 토지와 건물을 분리하여 각각 매수하는 것이기 때문에 각 부동산별 공적장부를 확인하셔야 합니다. 쉽게 토지와 건물 별개로써 각각의 토지대장, 토지등기부, 건축물 대장, 건축물 등기부등본을 모두 확인하셔야 합니다. 그리고 건물 내부적인 측면에서는 시설상태에 따른 비용, 하자여부, 그리고 현재 임대차에 따른 수익성여부, 각 임차인별 계약보증금과 계약기간등을 전부 확인하셔야 합니다. 또한 상가건물의 경우 의도치 않게 확인되지 않은 불법건축물이 있을수 있기에 이에 대한 확인도 필요할수 있습니다.