아파트가 미분양이 나더라도 건설사 입장에서는 건물을 짓는게 이득일까요?
아파트가 미분양이 나더라도 건설사 입장에서는 건물을 짓는게 이득일까요? 일단 건물이 다지어지고 팔아야 금액이 남는 거니까 짓는게 무조건 이득인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
미분양이 장기화되면 건설사는 은해에서 빌린 비용에 대한 이자를 계속 내야 하므로 손실이 발생할 수 밖에 없습니다. 실제로 최근 미분양 물건이 늘어나면서 건설사들이 금리가 높은 PF 대출 부담 때문에 분양가 인하 및 할인 분양을 고려하고 있습니다. 분양가를 낮추게 되면 수익성이 악화되고, 심하게 되면 원가보다 낮은 가격에 팔아 손해를 볼 수도 있습니다.
또한 최근 인플레이션과 원자재 가격 상승, 인건비 상승 등으로 인해서 건설사들이 비용에 대한 부담을 많이 느끼고도 있습니다.
그럼에도 불구하고 건설사들이 계속 건물을 짓는건 수년간의 계획과 인허가 과정을 거쳐서 이미 진행 중인 프로젝트이고, 착송 후 시장이 나빠졌다고 해서 공사를 중단하게 되면 오히려 더 큰 손해를 볼 수 있기 때문에 어쩔 수 없이 진행을 하고 있습니다. 또한 완공을 해야 추가적인 분양을 통해서 돈을 회수 할 수 있기 때문 입니다.
미분양은 건설사 입장에서 리스크가 큰 문제로 무조건 이득을 보는 것은 아니며,
미분양이 장기화가 되면 건설사가 금융 부담을 이기지 못하고 파산을 하는 경우도 있습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
건설사 입장에서 아파트를 짓는 게 무조건 이득은 아닙니다. 미분양이 나더라도 건물을 완공해야 하는 이유는 있지만 그 과정에서 손해를 볼 수도 있습니다.
일단 건설사는 분양 대금으로 공사비를 충당하는 구조라 미분양이 많아지면 자금 흐름이 막힐 수밖에 없습니다. 특히 금융비용(대출 이자) 부담이 커지고 미분양 물량을 오래 보유하면 운영 비용까지 증가해 손실로 이어질 가능성이 큽니다.
그럼에도 불구하고 건설사가 무리해서라도 짓는 이유는 이미 사업이 시작된 이상 중단하면 더 큰 손실이 발생하기 때문입니다. 토지 매입비, 금융비용, 각종 계약 이행 문제 때문에 일정 수준까지는 밀어붙여야 하는 경우가 많습니다.
하지만 모든 건설사가 같은 결정을 하는 건 아닙니다. 미분양이 예상되는 경우 착공을 미루거나 공급 물량을 조절하면서 리스크를 줄이는 방식을 택하기도 합니다. 그래서 요즘처럼 시장이 불안정할 때는 건설사들이 분양 시점을 조정하거나 일부 사업을 연기하는 모습도 보이는 것이죠.
결론적으로 건물을 완공해야 수익을 낼 기회가 생기지만 미분양이 지속되면 손실이 커질 수도 있어 무조건 이득이라고 볼 수는 없습니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 공인중개사입니다.
건설사는 최소 65%이상 분양이 완료죌 경우 손익분기점을 넘기기 때문에 수익이 발생합니다. 나머지 미분양물량은 자체보유하다가 부동산 경기가 회복될 경우 분양을 완료하면되기 때문에 100%분양되지 않아도 수익이 나게 됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
사실 실제 건축을 하는 건설사는 시공사에 불과합니다. 시공사는 시행사로부터 공사를 수주받아 건설에 대해서만 진행을 하는 것이기에 질문처럼 무조건 건축을 하는게 유리하다고 보기는 어렵습니다. 시행사 입장에서는 건물이 지어져야 어떻게든 매매를 통해 자금을 충원하여야 하기에 사업이 마무리 되는게 가장 중요할수 있지만 시공사 입장에서는 공사비증가등이 발생한 경우 이에대한 조정을 시행사에게 요청하여 공사비를 증액하는게 맞기 떄문에 협의가되지 않을 경우 공사를 중단하고 버티는 경우가 종종 발생하는 것입니다. 결론적으로 건설사가 시행,시공사 모두를 하는 경우라면 빠르게 건축하여 분양이 유리할수 있지만 조합이나 다른 주체가 시행사이고 건설사가 시공사의 역할만 한다면 무조건 건축을 하는게 유리하다고 보기 어렵습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
건설사는 아파트를 짓기 전에 이미 분양 계약을 통해 자금을 확보하거나 미리 분양을 통해 일부 비용을 회수 하는 경우가 많습니다. 이로 인해 미분양이 나더라도 자금적으로는 어느 정도 안정성이 있어 건물을 짓는 것이 유리합니다.
또한 일정 규모 이상의 프로젝트를 계속해서 진행해야 시장에서의 신뢰와 평판을 유지할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
당연히 미분양으로 많이 진행될 경우 건설사 입장에서는 이득이 아닙니다. 기존 조합원과 분양대금으로 수익을 극대화 시켜야 하는 상황에서 미분양 물량이 매우 많을 경우 회사 자체가 흔들릴 수 있습니다. 그대로 진행할 수 밖에 없기에 중간중간에 공사 대금을 높여서라도 진행하는 것입니다.
짓는게 무조건 이득은 아닙니다. 손해를 보더라도 공사기간이라는 것이 있고 또 그동안 투입한 자금들이 있기에 울며 겨자먹기로 진행하는 곳도 있지만 짓다가 파산하는 곳도 있습니다.
아파트가 미분양이 나더라도 건설사 입장에서는 건물을 짓는게 이득일까요? 일단 건물이 다지어지고 팔아야 금액이 남는 거니까 짓는게 무조건 이득인가요?
==> 수익을 가지고 판단해야 하는 사항입니다. 현재 같은 상황에서 미분양이 발생된다면 금융적인 측면에서 악화될 수 밖에 없는 만큼 공사를 자재하시는 것이 일반적입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
무조건 짓는것이 득이 되지는 않을것으로 보입니다
지금 지방에 미분양이 많이 나서 건설사들이 힘든경우가 대부분입니다
미분양이 발생하면 건설사에게 경제적으로 불리한 상황일 수 있으며, 건물을 짓는 것이 반드시 이득이 되지는 않습니다
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
아니요, 악성 미분양이 많은 경우 시공사가 부도까지 이어지기에 당연히 손해 입니다.
다만 지금까지는 미분양이 나와도 결국 줍줍으로 전부 소화되었기에 많은 공급이 있었습니다.
더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
건설사의 경우 먼저는 PF대출등으로 은행에서 대출로 먼저 돈을 마련을 하고 그 다음으로 공사를 진행을 하게 됩니다.
그리고 완공이 되면 분양을 해서 분양대금을 받게 되면 그 돈으로 빌린 대출을 상환을 하게 됩니다.
하지만 최근 고금리로 인해서 대출이자도 올라가게 되고 또한 미분양이 나게 되어 PF대출 상환도 어렵게 되자 현금 유동성에 문제가 발생을 하게 되어 건설사가 부실의 위험이 커지고 있는 것입니다.
다행이 LH가 매입을 해주어서 어느 정도 다행이긴 하지만 분양이 되는 것이 건설사 입장에서는 좋습니다.
감사합니다.
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.
건설사 입장에서 아파트 미분양 상황은 단기적으로는 재정적 부담과 부채 증가 등의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 건설사는 보통 공사비의 일정 비율을 이익으로 책정하고, 완공 후 매각을 통해 수익을 창출하는 구조이므로, 건물이 다 완성되어 분양이 이루어져야만 이익이 발생합니다.
미분양이 발생하더라도 건설사가 건물을 계속 보유할 수 있다면 장기적으로 시장 상황이 개선되어 매각할 기회를 얻을 수도 있습니다. 또한, 정부의 미분양 해소 정책이나 금융 지원 등 외부 요인에 따라 어느 정도 보전될 가능성도 있습니다. 그러나 단기적으로는 분양금 회수가 늦어지거나 이루어지지 않으면 대출 상환에 어려움을 겪어 재정 상태가 악화될 위험이 존재합니다.
따라서, 건물이 완공되어 분양이 확정되어야만 건설사 입장에서 확실한 수익을 기대할 수 있으며, 미분양 상태에서 건물을 짓는 것이 무조건 이득이라고 보기는 어렵습니다. 감사합니다.
미분양이 되면 건설사에게도 안좋습니다.
건설하는 비용을 온전히 회사 돈으로만 하지는 않습니다.
건설비는 대출도 받고 하는데 분양이 안되면 자금이 돌지 않아서 회사가 어려워질 수 있고 실제 중소건설사는 미분양이 길어지면 회사 재무에 치명적입니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
아파트 미분양이 되면 대출이자를 감당하기 어렵기때문에 시행사나 시공사가 부도날 우려가 많습니다
따라서 사전 시장조사와 원가분석을 통하여 신중한 접근이 필요합니다
그러나 아파트신축기간은 시행부터 준공까지 대략 10년의 시간 소요되므로 이를 에측하시는 어렵습니다
따라서 분양싯점에 아파트가격이 상승할 경우 수익성을 가져올 수 있으나 분양시점 아파트 경기가 추락될 때에는 매우 어려운 손실이 초래됩니다 촤근 지방의 아파트 분양이 미분양 사태를 초래한 원인중 하나도 한동안 아파트 경기가 좋을 때 너도 나도 무분별하게 신축 분양시당에 뛰어들었지만 과잉 공급물량으로 어려움을 겪기도 합니다
첨고하여 주시기 바랍니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
아파트 미분양이 나면 건설사가 손해를 보게 됩니다. 하지만 그럼에도 불구하고 건물을 짓게 되는 것은 아파트 건설에 시간이 많이 소요되다보니 주택경기가 좋은 시절에 이미 브릿지론 과 PF대출로 토지를 구입하고 설계 및 인허가를 받은 상태이기에 더 큰 손실을 막기위해 어쩔 수 없이 진행을 하게되는 것입니다. 손해를 보지만 조금 덜 손해를 보는 쪽을 택하는 것입니다.