답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산의 경우 담보물로 인정이 되어야 담보대출이 가능합니다. 건설중인 건물은 사실상의 등기가 없기 때문에 권리상 근저당등의 저당물권이 설정되기 어렵기에 담보대출이 되지 않습니다. 보통은 건물이 세워지는 토지의 경우는 그자체로 등기가 있고 담보대상이 되기 때문에 보통은 토지담보대출을 받아 자금을 유통하는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 각 분양건별로 차이는 있습니다만 보통은 10%수준입니다. 그리고 중도금의 경우 40~60%수준 ,잔금은 30~50%정도입니다. 해당 부분은 입주자모집공고문을 참고하시면 되고, 당첨되어 분양계약시에 계약서상 지급방식과 일자등 상세한 부분이 기재되어 있습니다. 경우에 따라 계약금자체가 20%인 경우도 있는데 흔하지는 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.깡통전세의 경우는 사실 아파트는 발생가능성이 낮습니다. 이유는 시세확인이 비교적 수월하기 때문에 전세가율이 일정수준에서 유지되는 경우가 많기 때문입니다 그래도 꼭 입주하고 하는 매물의 시세를 확인하여 전세보증금과 차이가 어느정도인지는 확인을 하시는게 필요해 보입니다. 그리고 계약상 소유자에 대한 확인과 특약사항등을 잘 체크하시면되고, 권리권계상 선순위 물권은 없는지 ,있다면 말소조건부 특약을 기재하였는지등만 잘 체크하시면 됩니다 그리고 계약시에 보증보험 가입불가시 해지특약을 넣으시고 계약과 전입시에는 전입신고와 확정일자부여, 보증보험 가입을 필수로 하시면 보증금보호를 위한 최선의 조치를 하였다고 할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인은 나이 드신 어머니시구 다른 지역에 가계셔서근처 살고 계신 따님분이 대신 와서 계약을 진행할 거라고 말씀해주셨어요위임장 같은 건 없이 진행할거라구 걱정은 마시라구 하시더라구요..?-> 원칙상 있어야 하는 부분입니다. 또한 위임장 없을 경우 가족관계이므로 가족관계증명서와 임대인(어머니)의 신분증과 인감, 인감증명서등을 지참할것으로 요구하시는 게 맞을 듯 보입니다. 중개인이 떼어준 아파트 등본엔 이 임대인 이름이 [박명수]로 되어있다면통장엔 영어로 [bing ming shao] 이렇게 되어있어요-> 계약금, 잔금등 주택과 관련된 금액지급은 소유자 명의 통장으로 하셔야 나중에 문제가 생길경우 대처가 가능합니다. 가계약금 정도라면 모르겠지만 정식적인 계약금과 잔금은 소유자 명의통장으로 지급하겠다는 의사를 밝히셔야 할듯 보 입니다. 소유가 임대인분과 남편분 공유자로 두 분이 뜨던데4. 아내분(임대인) 이름으로만 계약을 진행해도 되는 건가요?-> 두 임대인 모두의 서명 및 날인이 필요합니다. 두 분중 한분이 참석하지 않는다면 이 또한 위임장이 있어야 하고 두분 다 참석을 안한다면 대리인은 두사람의 위임장, 인감, 인감증명서등을 모두 지참하는게 원칙상 맞습니다. 결론, 중개사의 의도까지는 알수 없지만 중개사 많은 부분에 하자가 있어 보입니다. 계약에 있어 위와같이 진행하는것은 향후 임차인의 권리보호나 향후 권리상 피해가 발생된 리스크가 있기 때문에 안전한 중개를 하고 있지 않다 판단됩니다. 해당 매물에 꼭 거주를 원하시는 것이 아니라면 위에서 말한 모든 부분을 요청하시고 이에 거절을 할 경우 계약해지를 고려해보셔야 합니다. 다만 먼저 해지를 할 경우 지급한 계약금의 손실이 발생할수 있기에 의무인 부분을 끝까지 요청하셔서 상대방이 계약을 포기하기 끔하는게 유리할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리비에 상세 항목에 대한 포함여부는 매물마다 다릅니다. 즉 관리비 10만원에 어떠한 부분이 포함되었는지는 임대인이나 중개사에게 별도 문의를 하셔야 합니다. 보통 일괄하여 받는 원룸등에서는 가스비까지 포함된 경우도 있지만, 일반적으로는 각 세대별 별도 관리비가 존재할수도 있습니다. 대표적으로 가스비의 경우는 일반관리비가 아닌 대부분 별도관리비로 분리되어 있기에 질문에서 말한 10만원 포함이 안되어 있을수도 있습니다. 그에 반해 전기,수도의 경우는 일반관리비에 포함이 된 경우가 많고,그에 따라 사용량에 많을 경우 매월 변동될 수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 청약통장의 보유나 유지에 대해서 말이 많은듯 합니다, 아무리 유주택자라도 이후에 평수를 넓혀 새아파트에 입주할수도 있기 떄문에 구지 그동안 쌓은효력들을 포기하면서 해지하는 것을 추천드리지 않는게 보통입니다, 부동산 시장상황이 늘 변동되는데 당장의 상황만 가지고 향후 필요여부까지 판단하기에는 오류가 있기 떄문입니다. 현 상황상 분양가상승과 부동산시장침체, 그리고 낮은 당첨확률과 높은 예적금금리를 고려하면 해지를 하는게 맞지만, 이후 이러한 부분이 변동되면 그때는 지금 해지에 따른 불이익이 더 크게 다가올수 있기에 납입은 멈추시되, 유지를 추천드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 이름변경의 경우는 정해진 절차의 따라 진행을 하셔야 합니다. 질문에서 말한 주민동의는 물론이고, 입주자대표회의를 통해 이를 의결하여야 합니다. 주민동의의 경우는 법적 동의요건인 소유자의 3분의2이상 동의를 받으셔야 하고 , 또하나로 사용하고자하는 특정 건설사의 브랜드 사용동의를 받아야 하고 단순동의가 아닌 계약서나 승낙서등의 작성이 필요할수 있습니다. 그리고 행정절차를 진행하셔야 하는데, 관련된 사항에 따라 필요서류나 사유등을 작성하여 진행하셔야 합니다. 결론적으로 단순히 주민동의만 된다고 해서 변경할수 있는 부분은 아니며, 각 절차를 다 진행하셔야 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세에서 선납인지 후납인지를 문의하시는듯 보입니다. 해당 부분은 계약시에 협의에 따라 정하시는 부분입니다. 즉 계약상 선납이라면 잔금시에 한달치 월세를 미리 지급하시는 것이고 후불이라면 그 다음달 도래하는 날짜에 납입을 하시면 됩니다. 보통 특약사항에 선납의 경우는 기재를 하고 별도 기재가 없다면 후불로 보는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주요 상업지나 상급지가 아니고 아파트가 아니라면 일정지역내에서는 구하실수 있어 보입니다. 주로 강북,도봉,구로등에서는 신축이 아닌 원룸이나 오피스텔정도 가능할듯 보이고, 관리비를 제외한 월세 70정도를 보셔야 그나마 유리한 입지에 매물을 구하실 가능성이 있어 보입니다. 보통 1000/70이면 전세보증금 1억8천수준이기 때문에 이를 참고하여 그에 맞는 매물을 알아보사면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.장기적 관점에서 인구감소에 따른 수요감소가 지금보다 더 가속화 될 가능성이 있기에 주택가격의 상승세가 이전만큼 발생할 가능성은 낮아보이지만, 그렇다고 가격이 크게 하락할 가능성도 낮아 보입니다. 물론 지역과 주택유형에 따라 양극화가 심화될수 있기에 특정지역내 특정매물에 대해서만 가격 상승이 발생하고 나머지 주택등에서는 가격이 소폭상승되거나 보합세로 유지될 가능성이 높습니다. 그에 따라 투자관점에서의 주택소유라는 인식도 점차 낮아질것으로 보입니다. 부동산 가격의 큰폭하락을 예상하지 않는 이유는 이러한 상황이 생기게 되면 담보대출로 인해 부채가 많은 우리나라 특성상 부실채권의 증가는 금융권전반과 나라경제전반의 위기가 나타날수 있고 옆나라 일본의 경우처럼 부동산 폭락에 따른잃어버린 20년을 겪은 예시가 있기에 정부에서도 어떻게든 이러한 상황을 막으려 정책을 운영할것으로는 보이기 때문입니다.