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재건축 사업시행인가 이후 이주까지 얼마나 걸릴까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.사업시행인가 → 관리처분계획인가 → 이주 → 철거 → 착공이 순서로 진행됩니다이주는 관리처분계획인가 이후에 가능합니다사업시행 인가가 났다고 바로 이주하는 건 아닙니다관리처분계획인가가 완료되어야 조합원별로 이주비 산정, 분양권 확정, 이주 안내가 가능합니다평균적인 기간은사업시행인가 → 관리처분계획인가까지 보통 6개월 ~ 1년 정도관리처분계획 인가 이후 → 실제 이주 개시까지: 2~3개월 이상 준비 기간이 필요합니다즉, 사업시행인가가 난 후 약 1년 안팎에 이주를 시작하는 게 일반적입니다(단, 조합 운영, 주민 동의율, 민원 등에 따라 달라질 수 있습니다.),감정평가는 관리처분계획 수립을 위해 실시하는데 감정평가사는 내부를 방문하여 상태를 확인하고 평가합니다이 감정 결과가 분담금, 분양가 산정, 이주비 산정 등에 영향을 줍니다관리처분계획안을 만들기 직전에 감정평가가 진행됩니다일반적으로 1~2회 방문 (조합 사무실 또는 업체에서 사전 일정 안내함)종류에 따라 다릅니다1. 감정평가사 방문: 1회 (내부 상태 확인 목적)2. 이주 전 실태조사 (조합 or 시공사 측): 1~2회3. 철거 업체나 공사 관계자 조사: 철거 전 안전 점검 등으로 1~2회 더 있습니다보통 2~4회 정도의 방문이 있다고 보면 됩니다(단, 거주 여부나 건물 상태에 따라 생략되는 경우도 있어요.)
경제 / 부동산
25.09.29
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LH 청약 문의드립니다ㅜㅜ 알려주세요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 공가가 20호라는 건, 이번에 실제로 입주할 수 있는 세대 수가 20세대라는 뜻입니다예비자 번호는 단순히 대기 순번입니다예비 1번부터 차례대로 연락을 받게 됩니다예비자 1번부터 순차적으로 연락해서 입주 의사를 확인하고, 입주 포기자가 생기면 그 다음 순번에게 기회가 넘어갑니다예비 55번이면 현실적으로 가능성은 매우 낮습니다예비자 70명 중 55번이면 거의 끝에 가까운 순번이긴 합니다
경제 / 부동산
25.09.29
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분양권 공동명의 전환 시 매매계약서 작성방법 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.본인이 실제로 어머니께 지불할 금액(정산금)을 총매매금액으로 적습니다즉, 1억 × 32% = 3,200만 원이 실제 매매대금(= 총매매금액)입니다총매매금액: 3,200만 원지급일정: 계약금/중도금/잔금이 있다면 나눠서 표시특약사항에 본 계약은 전체 분양권 중 32% 지분 매매임 등을 명시하세요분양금 1억은 참고 사항이지, 매매계약서에는 보통 지분 거래의 매매금액만 기재합니다단, 실거래가 신고 시 전체 분양금과 지분 비율, 거래금액이 세무서와 국토부에 보고되기 때문에 분양금액이 아니라 거래금액(지불한 금액)이 핵심입니다,특약사항에 반드시 들어가야 할 문구 예시- 본 계약은 분양권 지분 32%에 대한 매매임- 매도인과 매수인은 해당 지분을 기준으로 권리 및 의무를 나누는 것에 동의함- 중도금대출 및 잔금 납부 등은 각 지분 비율에 따라 정산함- 추후 등기 시 공동명의로 등기 진행 예정,지분 거래는 공인중개사 입회 없이 체결할 경우 문제가 생길 수 있습니다증여로 오인될 가능성이 있으므로 거래금액은 시세에 맞게 적어야 합니다가족 간 거래일 경우 세무서 확인도 필요한 경우가 있습니다이런부분을 잘정리해서 진행하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.09.29
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사업소득자입니다. 내년도 주담대 6억원 받아서 부동산을 매수하려고 하는데 질문있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.세무사 업종은 전문직 소득으로 안정적으로 평가되므로 일반 업종보다는 긍정적으로 평가되는 경향이 있습니다2025년에는 결손 없이, 최대한 소득을 잡는 방향이 유리합니다 (6억 대출 목표라면 적극 신고 추천)임대차계약서 확보 시 실거주 목적 증빙으로 금리 인하 또는 대출 승인에 도움이 됩니다국세청에 정확하게 신고 하시고 소득금액증명원, 납세증명서, 부가세 신고서 등으로 대출 서류 구성하시면 됩니다2025년도 소득금액(세전 사업이익 기준)으로 1억 원 이상, 가능하면 1.2억 원 이상 신고하면 주담대 6억 원 한도 충분히 확보 가능성이 높습니다
경제 / 부동산
25.09.29
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새 정부들어서 부동산 가격이 강남3구를 중심으로 오름새를 보이고 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공급 중심만으로 집값을 안정시키는 것은 가능성은 있으나 쉽지는 않다는 게 제 판단입니다 여러 제약 요인을 함께 풀어야 하고, LH나 민간 건설사의 역할 확대, 제도 정비, 입지 확보 등이 병행되어야 합니다10억 이하 주택이라는 수요층을 겨냥하는 공급도 가능성은 있으나 수익성·사업성 리스크가 크므로 전략적으로 설계되어야 합니다지금 당장 무리하게 진입하기보다는, 정부의 공급 계획 (예: LH 택지 공급, 재개발 규제 완화 등)과 금리 변화 추이를 면밀히 관찰한 뒤, 핵심입지에 실수요용 주택을 미리 확보해두는 것이 유리할 수 있습니다다만 일부 지역은 매수 타이밍이 늦으면 진입 장벽이 높아질 가능성도 있으므로, 시장 흐름을 놓치지 않고 단계적으로 접근하는 전략이 필요합니다
경제 / 부동산
25.09.29
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업무용 오피스텔 전입신고 불가 시 월세 안내고 눌러앉기
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전입신고가 불가능한 업무용 오피스텔에 월세로 입주하면서, 아무 권리 없이 눌러앉는 건 매우 위험합니다월세를 안 내고 계속 눌러앉는다고 해서 보증금을 보전받을 수 있는 것도 아니고, 계속 거주할 법적 권리도 없습니다심지어 중간에 소유주가 바뀌거나, 경매로 넘어가면 퇴거 통보를 받을 수 있으며, 보증금은 돌려받지 못할 가능성도 큽니다되도록 전입신고가 되는 집으로 알아보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.09.29
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만일 전세만기에 보증금을 받지 못한다면?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.만기 최소 2~3개월 전부터 임대인에게 보증금 반환 계획 확인해야 합니다대출로 반환하겠다고 하면 실제로 대출 승인 여부 확인 필요하고 대출 진행 중이라는 말만 믿지 마세요요즘은 전세 수요가 줄어들어, 새 세입자가 구해지지 않으면 보증금 반환이 지연될 수 있습니다임대인이 월세 세입자를 들이면서도 전세보증금을 못 돌려주는 경우, 법적 대응이 필요합니다사전 전세보증금 반환보증 가입 했으면 기관에 신청하셔야 합니다만기 도래 내용증명 발송해서 증거 확보해야 하고 그근거로 임차권 등기명령 신청 하고 판결이 났을때 전출을 해야 합니다이런부분을 미리 전문가한테 상담을 받아보고 대처를 하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.09.29
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집주인이 바뀌었는 데 , 이사가기전에 대출문제로 전입신고를 먼저하고 싶다고 연락왔습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전입신고를 해주는 것 자체가 전세사기가 되진 않습니다다만, 집주인이 대출을 과도하게 받거나, 세입자의 권리를 침해하는 경우(보증금 반환 지연 등)에는 위험이 있을 수 있습니다전입신고를 빨리 해줬다고 해서 바로 전세사기가 발생하는 것은 아니지만, 만약 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않을 경우 세입자는 피해를 볼 수 있으니 주의가 필요합니다되도록 보증금을 받고 전출을 하시는것이 질문자님의 보증금보호에 유리합니다
경제 / 부동산
25.09.29
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무주택세대구성원과 동거인의 용어 정리 및 청약 가능 여부의 대한 판단 요청
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.A와 B가 혼인신고 전이지만 주민등록상 같은 세대(주소지 동일)로 등록되어 있다면, B는 A 세대의 구성원이므로, 전체 세대는 1주택 세대입니다이 경우, B는 무주택 세대구성원이 아니므로 청약 자격이 없습니다만약 B가 주민등록상 별도의 세대(세대분리)로 등록되어 있고 무주택자라면, B 세대는 무주택 세대가 되어 청약 자격이 부여됩니다주민등록등본을 꼭 확인하세요혼인신고 전이라도 세대분리 여부가 중요합니다청약 공고문에 따라 조건이 조금씩 달라질 수 있으니 공고문을 상세히 확인하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.09.29
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주택 청약 관련하여 실거주의무와 주담대 이용 시 6개월 이내 전입 규정에 관하여 질문합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.실거주의무는 당첨 후 주택을 취득한 날(통상 ‘입주 가능 시점’ 또는 ‘사용 승인일’)부터 실제로 거주해야 하는 의무입니다입주 시점: 완공 후 바로 입주하지 않아도 되는 경우가 많습니다일반적으로 입주 가능일(사용 승인일 등)부터 일정 기간 내(예: 1~3개월) 입주해야 한다는 규정이 있거나, 입주 유예 기간을 둘 수 있습니다다만 각 지역, 아파트 단지, 청약 유형에 따라 차이가 있으니 반드시 해당 분양 공고문이나 입주 안내문을 확인해야 합니다,3년 거주 의무:실거주 3년이라는 건 입주해서 3년간 실제로 거주해야 한다는 뜻이며, 단순히 소유만 하고 비워두면 위반입니다중간에 장기간 타 지역 거주나 임대 등은 규정 위반이 될 수 있으니 주의가 필요합니다,보금자리론 주택담보대출을 받을 때, 대출 실행일(또는 잔금 납부일)로부터 6개월 이내에 해당 주택으로 전입신고를 해야 합니다6개월 이내 전입 이후 전출 여부에 대해서는 별도 명확한 제한 규정이 없지만, 일반적으로 실거주 목적으로 대출을 받았기 때문에 장기간 타지에 거주하거나 다른 곳으로 전출하는 경우 실거주 의무 위반 소지가 있습니다
경제 / 부동산
25.09.29
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