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공동명의·공동채무 아파트 매수 시 세대주 전입신고 순서
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아파트 공동명의(5:5) 및 공동채무 실행은세대주·세대원 여부와 직접적인 상관은 없습니다은행 대출 실행(주담대)에서는 소유권 지분과 채무자로서의 책임이 중요하지,누가 세대주인지 여부는 영향을 주지 않습니다아내가 먼저 세대주로 전입하고, 남편이 이후에 전입해서 세대원이 되어도 공동채무 실행에 문제 없습니다
경제 / 부동산
25.09.03
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퇴거전 전입신고만 해도 임차권등기 되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지금 상태(새 집 전입신고만 한 상태, 실제 퇴거 전)에서도 임차권등기명령은 신청 가능합니다,새 집에 잔금까지 다 치르고 전입신고를 마친 상태,실제 이사를 시도했으나 보증금 미반환 문제로 퇴거가 지연된 상태,현 주택의 임대차계약이 종료되었고, 갱신 거절 의사를 명확히 밝힌 경우이런 경우 법원은 임차인이 실질적으로 이사를 준비 중임이 명확하다고 판단할 수 있습니다,임차권등기명령 신청 시 기본적으로 준비해야 할 서류임대차계약서 사본주민등록등본 (현재 주소)전입신고 사실을 입증할 수 있는 서류 (예: 새 주소지 전입신고 사실 증명)보증금 반환 요구 내용증명 또는 그에 준하는 의사표시집주인에게 계약 종료 및 퇴거 의사를 통지한 기록 (카톡, 문자, 내용증명 등)이사 당일 퇴거를 시도했으나 보증금 미반환으로 인해 퇴거가 지연되었음을 입증할 수 있다면 (이사 일정 계약서, 이사업체 예약 문자 등), 신청 사유가 더 확실해집니다법원은 실제 ‘퇴거의사와 준비 여부를 중요하게 보기 때문에, 이런 의사 표시와 정황 증거들을 잘 정리해두시고 임차권등기명령을 신청해보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.09.03
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실제로 빌라에 대한 전세 보증금 대출에 제한이 생기나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.일반적으로 HUG와 같은 기관이 보증하는 전세대출의 보증비율이 기존 100%에서 90%로 하향 조정되었습니다이로 인해 예전처럼 전액 대출이 어려워졌으며, 빌라 매물의 경우 특히 영향이 컸습니다서울 및 수도권 소재 빌라 중 약 62%는 강화된 기준 하에서 보증 가입이 불가능한 것으로 조사되고 있습니다기존에는 보증이 가능했더라도 규제 강화로 인해 가입이 거절되는 경우가 많아진 것입니다정부는 다주택자에게 전세금 반환용 대출을 금지하거나 상한을 두고 있습니다특히 빌라는 다세대·다가구 형태이므로 보유 주택 수 계산에 포함됨에 따라 대출 자체가 불가능한 경우가 많습니다
경제 / 부동산
25.09.03
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문자 그대로 집 앞에 지하철 역이 들어오면 어느 정도 집 값이 오르게 되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.집 앞에 지하철역이 생긴다는 것은 부동산에서 말하는 가장 강력한 호재 중 하나입니다특히 질문처럼 직선 거리 10~20m 이내, 그것도 서울 지하철 9호선 연장이라면집값에 미치는 영향은 상당히 큽니다집 앞에 지하철역이 생기면,일반적으로 단기 10~20%,중장기 30% 이상 상승하는 경우도 많습니다특히 서울 9호선 같은 대량수요 노선 + 환승이 가능한 경우,입지 프리미엄이 고정적으로 붙습니다
경제 / 부동산
25.09.03
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전세 계약 전 확인 문의(중개사 관련 확인 및 임대사업자 기간 만료 관련)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세 계약 자체에는 문제가 없지만, 법적 보호에 차이가 있습니다임대사업자 등록이 있고 계약기간 중 등록이 유효하다면,세입자는 임대차 보호법상 더 안정적인 지위 확보가 가능합니다보증금 보호, 세금 감면, 자동갱신 등 일부 조건에서 유리합니다,불가능합니다중개보조원은 동일 기간에 단 1곳에만 등록 가능합니다,맞습니다계약은 반드시 소속 공인중개사 또는 개업공인중개사가 직접 해야 합니다중개보조원은 계약 체결·중개행위 불가하고 공인중개사법 위반 시, 계약 무효/책임회피/분쟁 발생 위험 있습니다계약서, 중개대상물 확인서, 중개확인·설명서는 반드시 등록된 공인중개사 명의로 작성·날인되어야 법적 효력 발생합니다
경제 / 부동산
25.09.03
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신혼희망타운 구리갈매역세권 대출 질문
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 HUG 전세자금대출 이력이 신혼희망타운 잔금대출에 걸림돌이 되지 않습니다다만 잔금대출 실행 시점(입주 시점)에는 반드시 전세대출 상환,무주택 상태 유지,실거주 준비를 해야 합니다위 조건을 충족해야 하며, 이 조건만 지키면 정책모기지 이용 가능합니다
경제 / 부동산
25.09.03
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8억 아파트 분양받고나서 가격이 만약 2억떨어지면?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,소비자(분양자) 측 해지: 계약금을 포기,분양사 측 해지 요구 시: 계약금의 2배(배액 배상)을 받아야 합니다계약을 포기하면 계약금 8천만 원을 손해보는 구조입니다계약금을 날리고 6억짜리로 새로 산다면:총 비용 = 6억 + 0.8억(계약금 손실) = 6.8억 원계약을 유지하면 총 비용 = 8억계약을 포기하고 6억짜리 매입 시 = 6.8억 이론적으로는 1.2억 원 이득단순 손익 계산으로는 이득처럼 보일 수 있으나,현실적인 요소(청약 자격, 전매 제한, 실제 매물 확보 가능성, 불이익 등)를 고려하면 계약을 포기하는 결정은 신중해야 합니다
경제 / 부동산
25.09.03
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주거급여 받는 조건이 궁금하여 질문드립니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,중위소득 50% 이하인 가구가 대상입니다(2025년 기준 중위소득은 변동될 수 있으므로, 정확한 금액은 매년 확인 필요)예: 2025년 기준 4인 가구의 경우 중위소득 50%는 약 2,900,000원 내외 (예상 기준),소득인정액이 중위소득 50% 이하여야 합니다소득인정액 = 소득 + 재산을 환산한 금액예: 집, 자동차, 금융재산 등이 일정 기준을 초과하면 대상에서 제외될 수 있습니다실제로 거주하고 있는 주택이 있어야 합니다전세, 월세, 자가 모두 신청 가능합니다임차가구: 월세 또는 전세로 사는 경우, 실제 임대차계약이 있어야 함자가가구: 자가 주택에 살면서 주택 유지·관리 비용 부담이 큰 경우원칙적으로 세대주가 신청하지만, 부득이한 경우 세대원이나 대리인도 가능합니다,이런 경우는 신청이 어렵습니다고시된 소득 기준 초과실제 거주지와 주민등록상 주소가 다른 경우주택이 아닌 곳(예: 창고, 무허가 건물 등)에 거주하는 경우,방문 신청: 주민센터(행정복지센터) 방문,온라인 신청: 복지로(www.bokjiro.go.kr)에서 가능 (공동인증서 필요)
경제 / 부동산
25.09.03
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오피스텔 주택수 포함여부 질문드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,건축물대장상 업무시설로 되어 있어도,실제로 사람이 주거 목적으로 사용 중이라면 주택으로 간주될 수 있습니다직접 사용하면서 주거용으로 실제 사용하는 경우,종부세/양도세 등에서 주택 수로 포함될 수 있습니다,기본적으로는 불가합니다.오피스텔은 업무용이기 때문에 사업용 임대를 할 경우에만 부가세 환급이 가능합니다심지어 사업자등록을 내더라도, 도매업·서비스업 등 다른 업종으로 등록하고 직접 주거용으로 쓰면, 환급은 되지 않습니다,가능은 하나, 주택 수에 포함되고 부가세 환급이 안됩니다법적 위반 가능성도 있습니다
경제 / 부동산
25.09.03
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hf청년전세대출 하루 조기상환관련
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.하루 조기 퇴거 자체가 법적으로 불가능한 건 아니나,보증금 반환 보장 및 보증서 효력 상실 이슈가 생길 수 있습니다무조건 보증금을 먼저 받고,은행에 조기상환 가능한지 확인 후에 진행하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.09.03
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