답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.금리 인하와 집값의 관계는 즉각 반응하지는 않지만, 기대감이 선반영되고 실제 가격은 수개월의 시차를 두고 움직이는 경우가 많습니다다만 시기·시장상황·정책환경에 따라 반응 속도는 크게 달라집니다금리 인하 후 실거래가격이 본격적으로 움직이기까지 보통 4~9개월 정도입니다경기 강세기에는 2~4개월로 짧아지고, 침체기에는 1년 이상 걸릴 수도 있습니다금리 인하 효과가 실질적으로 시장 가격에 반영되기까지는 몇 개월의 시차가 존재합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.일부 단지는 해제 직전이나 해제 직후 분양권 프리미엄이 크게 오르는 사례가 있습니다위례신도시의 경우, 전매제한이 풀리기 직전에 프리미엄이 수천만 원 단위로 증가했다는 보도가 있었습니다최근에도 전매제한이 해제된 단지에 투자자 관심이 커지면서 전매 해제 전후 분양권 수요가 늘고 있다는 분석이 있습니다특히 신규 공급이 줄어드는 지역에서는 매물이 상대적으로 희소해지고, 실수요 ,투자 수요가 유입될 여지도 커집니다반대로 하락 또는 마이너스 프리미엄 가능성도 존재합니다금리 부담, 중도금 대출 부담 등이 크면, 전매제한 해제 후에도 매도 물량이 쏟아지며 가격이 떨어질 수 있습니다실제로 일부 단지는 분양가보다 낮게 분양권이 거래되는 마이너스 프리미엄 사례가 존재합니다과거 부동산 침체 국면에서는 실수요보다 빠른 수익 실현을 노리던 투자자들이 손절매에 나서는 경우도 있었습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,전세 계약 직전 반드시 확인해야 하는 항목입니다1. 등기부등본 최신(당일자) 발급2. 선순위 채권 총액(근저당 포함)이 전세금보다 적은지3. 가압류·압류·가처분 없는지4. 임대인과 등기부 소유자 일치 여부5. 건물 불법 건축물 여부 확인6. 전입신고·확정일자·실거주 일정을 최대한 빠르게 확보7. 임대인의 세금 체납 여부 보증기관에서 확인 필요이런 부분을 확인하셔야 합니다그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가이면 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다부동산에 그런 부분을 확인하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.GTX(수도권 광역급행철도) 주변 집값이 개통 전에 먼저 오르는 현상은 단순한 기대감 프리미엄만이 아니라, 부동산 시장의 구조적 요인 , 금융·공급·심리·정책이 결합된 결과입니다GTX처럼 국가 SOC 대형 프로젝트는미래 가치 확률이 매우 높은 편이라 착공~공사 진척 단계에서 이미 가격에 반영됩니다개통해야 오르는 것이 아니라,개통 전까지 여러 단계에서 이미 오르는 것이 정상적 패턴입니다서울 아파트 가격이 높아지면서서울 접근성 좋은 외곽이 대체 투자처가 되고GTX 노선 주변은 대표적인 서울 대체 수요 흡수 지역이라 서울 가격이 오르는 시기마다 GTX 주변이 동반 급등합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.분양권(입주 전)은 주택수로 계산되지 않고 무주택 으로 인정됩니다잔금대출 자체는 몇 개 분양권을 들고 있느냐로 판단하지 않고 DSR(소득대비 원리금 상한),LTV은행 내부 심사로 결정됩니다가능 여부는 100% DSR(소득 대비 상환 능력)과 LTV(지역 규제)에 따라 결정됩니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.중기청·버팀목 전세대출은 주소가 바뀌면 기존 대출 유지가 거의 불가능 합니다즉 기존 집을 새 집으로 단순 변경(이사) 형태로 옮기는 것이 실무상 거의 되지 않습니다대부분 절차는기존 대출 전액 상환하고 새 집 전세계약서로 신규 대출 재신청으로 처리됩니다기존 중기청 전세대출을 새 전세계약으로 신규로 다시 받을 수 있는지,기존 대출 상환 후 바로 접수 가능한지,신용대출 8천이 있어도 DSR 내에서 가능한지 은행 상담을 반드시 받아보고 진행을 하시는것이 좋습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임대차 계약에서 잔금은 입주 직전 또는 입주 당일 지급이 원칙입니다계약금 → 중도금(있는 경우) → 잔금(입주 직전/입주 당일)잔금 지급 후 열쇠, 비번, 실질적 점유권(열람·사용권)을 받는 것입니다중개사한테 확실하게 잔금날 이행하겠다고 통보를 하고 부동산수수료도 잔금치르고 드리겠다고 말씀을 하시는게 좋습니다이사는 늦게 들어가도 잔금은 잔금일에 치러야 합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.비번은 보증금 정산 또는 세입자 입회 점검 후 제공하는 것이 원칙입니다이미 합의가 끝난 상황이므로 임대인이 마음대로 조건을 바꿀 수 없습니다중개사가 집주인 번호를 기재해놓은 것은 명백한 잘못입니다휴대폰 연락처란에 중개인 번호를 넣어두는 것은실무적으로 가끔 있지만 옳지 않은 관행입니다따라서,중개사에게 집주인의 실 연락처 제공을 요청하셔도 됩니다질문자님이 올수 없으면 영상통화 점검 또는 대리 입회가 현실적 해결책입니다비번 먼저 알려주면 분쟁 위험이 커질수 있으니 지금처럼 대응하셔도 됩니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지하철 역이 집 앞에 새로 생기는 것은 부동산 호재가 될 가능성이 많이 높습니다일반적인 상승폭은 약 5% ~ 15% 범위가 현실적인 추정치일 수 있지만 질문자님의 구체적인 입지(상가 주택, 대로변, 역 바로 앞 등), 시장 상황, 역 노선의 중요성 등에 따라 프리미엄은 크게 달라질 수 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약 기간 동안 관리비 고지서가 한 번도 전달되지 않아 최근에서야 관리비 미납 사실을 알게 되었습니다관리사무소로부터 실제 미납 여부와 금액을 확인한 뒤, 계약서에 기재된 내용을 기준으로 정산하려고 합니다관리비 중 장기수선충당금은 임대인 부담 항목으로 알고 있으니 관련 부분도 함께 확인 부탁드립니다투명하게 금액을 확인한 후 정산할 수 있도록 협조 부탁드립니다 라는 문구를 임대인께 전달하고 관리실에 관리비 내역서를 달라고 해서 확인을 해보시기 바랍니다장기수선충당금은 질문자님이 내지 않았으니 그부분은 받을것이 없고 안낸금액은 임대인이 내야 합니다나머지는 질문자님이 내면 되니까 그런부분을 정리하시면 될거 같습니다