답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,A 아파트에서 10년 이상 살았다면 비과세 조건(보유·거주 요건) 자체는 충족됩니다B 빌라 취득 이후 3년 이내에 A를 팔면 일시적 2주택 비과세 적용 가능합니다B에서 꼭 실거주해야만 하는 것은 아닙니다,소형 신축 빌라(60㎡·6억 이하) 조건에 해당하면 취득 시 주택 수 산정에서 제외됩니다기본 취득세율만 적용됩니다소형주택 주택 수 제외 혜택은 2026년 12월까지 유효인 경우가 많습니다참고하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.경매로 넘어가면 무조건 나가야 하는건 아닙니다경매 절차는 보통 이렇게 진행됩니다,경매 개시결정,매각기일 지정,낙찰,매각대금 완납,소유권 이전,(이후) 인도명령 또는 명도 절차즉, 낙찰 → 대금 완납 → 새 소유자 등장 이후에야명도(집을 비워달라는 절차)가 진행됩니다보통 경매 시작부터 실제 퇴거까지는최소 6개월~1년 이상 걸리는 경우가 많습니다보증보험에 가입이 되어 있는지와 질문자님 순위가 어떤지가 핵심입니다전문가한테 상담을 받아보고 대처를 하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세(주택임대차)의 경우계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이에 갱신거절 통보를 하면 계약은 자동갱신되지 않고 종료됩니다문자, 카카오톡도 도달 사실이 입증되면 유효한 의사표시로 인정됩니다집주인이 답장을 했거나, 읽은 표시가 있다면 증거로 충분히 활용됩니다보증보험에서 문제 삼는 건 형식보다 입증입니다보증보험(HUG, SGI 등)은 보통 다음을 봅니다,계약이 실제로 종료되었는지, 임차인이 적법하게 갱신거절 통보를 했는지,보증금 반환을 요구했는지,반환이 지연되고 있는지문장이 완벽하냐보다는 계약을 연장하지 않겠다는 의사가 명확히 표현되었는지가 중요합니다예를 들어 이런 취지면 보통 충분합니다계약 만료 시 연장하지 않겠습니다계약 종료일에 맞춰 보증금 반환 부탁드립니다특히 지금 계약 만료가 1달 남았다면,지금이라도 내용증명으로 정리해 두는 것이 안전합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.거래량 하락은 시장이 위축되거나 관망세가 강해졌다는 신호지만, 단독으로 곧바로 하락장이라고 단정할 수는 없습니다거래량 , 가격 ,정책 ,금융 환경을 함께 봐야 정확합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.토허구역에서는 전세 끼고 매수하면 허가가 나오기 어렵습니다그런데 지금 발표된 한시적 유예 조치 때문에무주택자가 세입자가 있는 집을 살 때전세계약 종료 시점까지 실거주 의무를 유예하고잔금 및 등기 시한도 연장되는 사례입니다집을 구매하면서 전세를 끼고 들어가는 형식이 현실적으로 가능해진 겁니다이를 시장에서는 갭투자 한시적 허용 혹은토허구역의 갭투자가 가능해지는 조치라고 표현하는 것입니다중요한점은 아직 정부가 토허구역에서 영구적으로 갭투자를 허용한다고 공식 발표한 것은 아닙니다조건부/일시적 완화 조치입니다양도세 중과 유예 종료가 가까워져 2주택 이상 보유자가 집을 팔 때 전세 계약 때문에 실거주 의무가 걸림돌이 되자 이를 완화해 매물이 시장에 나오도록 유도한 것입니다토허구역에서 갭투자 금지로 거래 실종으로 인해거래 자체가 잘 안 되는 문제가 발생할 수 있어 이를 일부 조정 한다는 취지입니다토허구역에서도 전세 끼고 매매(갭형 거래)가 가능해질 수 있다는 기대감 때문에 매수 문의가 늘었다는 반응도 나옵니다주의할점은 이 조치는 법적 구조의 영구적 변경이 아니라 정부가 시장 상황을 고려해 일정 기간/조건 하에서 완화한 것입니다여전히 실거주 의무, 허가 요건, 잔금·등기 기간 제한 등이 남아 있습니다대출 규제, 전세 대출 한도 등 다른 규제와 함께 고려해야 합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약기간 중 임대인 일방 해지는 불가합니다묵시적 갱신 후 임대인은 2년간 해지 불가이고임차인은 언제든 해지 통보 가능 합니다(3개월 후 종료)부당한 압박은 문자, 통화녹음으로 보관하시고 필요시 분쟁조정위원회 / 법률구조공단에 상담해 보시는게 좋습니다보일러는 기본 설비이기 때문에 원칙적으로 임대인수리비를 부담합니다 특히 노후 + 구조적 문제면 임차인 책임으로 보기 어렵습니다차임에서 공제는 사전 통지 + 증거 확보 후 진행하셔야 합니다 수리를 이유로 월세 인상·퇴거 요구는 법적 근거로는 약하니 대응을 잘하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지금 정부 정책 방향상 쉽게 풀리지는 않을 가능성이 높습니다지방·비규제 지역 중심으로 거래는 계속 움직일 수 있지만 핵심 규제지역(강남·용산 등)은 당분간 유지될 가능성이 큽니다조만간 풀릴까요?완전 폐지보다는 부분 완화나 속도 조절 가능성이 있습니다그러나 급격한 거래 활성화는 기대하기 어렵다라는 게 전반적 전망입니다전세 구하기가 힘든 건 정책만의 문제가 아니라 공급 부족 구조 때문입니다부동산 시장은 단기간 정책 변화만으로 확 바뀌기 어렵고 실거주·수요 중심의 거래는 상대적으로 좋습니다투기성 수요는 지금 규제가 유지되는 한 약화될거 같습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아낌e보금자리론은 일반적으로 부부합산 연소득 기준을 봅니다,일반 : 연소득 7,000만 원 이하,신혼부부 : 8,500만 원 이하,자녀 수 등에 따라 기준 완화 가능 (예: 1자녀 9,000만 원, 2자녀 9,000~1억 원 등) 이 기준은 생애최초여부에 관계없이 기본 소득 요건입니다2025년 소득자료가 아직 확정되지 않았다면 2024년 소득 기준으로 우선 심사합니다다만 은행은 추가 자료(급여명세서 등) 로 최근 소득을 보완자료로 요구할 수 있습니다결국 중요한 것은 심사 시점 기준으로 제출 가능한 가장 최신의 공식 소득증빙 입니다소득금액증명서가 심사에서 가장 중요한 공식 자료입니다아직 확정되지 않은 연도 소득은 급여명세서 등으로 보완은 가능하지만 그 자체만으로 기준치 초과인 경우 불리하게 판단될 수 있습니다부부 두 사람의 소득 모두 합산되므로, 배우자 소득도 반드시 산정됩니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,아파트는 공동주택관리법의 적용을 받습니다남은 관리비는 입주자 전체의 공동 자금입니다관리주체(관리사무소나 위탁관리업체)가 마음대로 가져갈 수 없습니다처리 방법차기 관리비로 이월장기수선충당금이나 예비비로 적립입주자대표회의 의결에 따라 사용(드물게) 일정 기준 이상이면 환급즉, 남은 돈은 개인 것이 아니라 입주민 공동 재산입니다,오피스텔 상가 건물의 경우잔액은 건물 관리 계좌에 적립추후 공용시설 보수, 청소, 수선비 등에 사용다음 달 관리비에서 차감다만,관리계약 내용에 따라 일부 관리 수수료 구조가 포함되어 있을 수 있으므로 관리규약 확인이 중요합니다,원룸·소형 건물(개인 건물주 관리)의 경우이 경우는 가장 다양합니다관리비가 실비 정산 구조라면 남으면 차감 또는 환급합니다정액 관리비 계약이라면 남아도 집주인 수입이 될 수 있습니다계약서 내용이 핵심입니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.단기적으로 대부분 전문가들은 서울 집값이 상승할 가능성이 높다고 보고 있습니다 특히 인기지역은 더 그렇습니다그러나 정책·금리·매물 증가 같은 변수로 변동성이 클 수 있어서 유의해야 합니다무조건 지금 사라 / 기다려라는 정답은 없습니다내 생활 계획 , 자금 여력 , 입지별 미래 수요를 종합적으로 고려해서 결정을 내리는 게 가장 중요합니다