생애최초보금자리론 대출 및 동시이행 가능여부

Question

안녕하세요.

이번에 아파트를 생애최초보금자리론을 이용하여 구매하려고 계획 중 입니다.

그런데 지금 구매하려는 매물이 8월입주 가능으로 세입자가 살고있는 매물입니다.

질문은 두가지 입니다.

1). 주택가격이 5억이라고 가정하고 전세금이 3억이라고 가정했을 경우

생애최초보금자리론의 경우 주택가격80% 최대 4.2억까지 나오는 것 으로 알고 있습니다.

대출을 4.2억 신청했다고 가정 했을때 세입자가 3억에 살고 있으니까 대출금은 1.2억만 나오는 건가요?

아니면 제가 신청한 4.2억이 전부 다 나오는 건가요?

2).이렇게 세입자가 살고있는 경우 대출시행일에 생애최초보금자리론 대출 시행 후 대출금으로 세입자 내보내고 제가 들어가는 동시이행 가능한가요?

홈페이지 설명에는 안된다고 나와있는거 같은데 그럼 집주인이 세입자 본인돈으로 알아서 내보내고 저는 집주인에게 바로 돈을 쏴주는 형식으로만 가능한건가요?

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Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

보금자리론의 경우 먼저 세입자 있을 경우 선순위로 임차권이나 전세권이 설정이 되어져 있을 경우는 대출이 제한이 될 수 있지만 대출 실행일 기준 기존 임차인의 임대차가 종료가 되고 보증금 반환이 가능할 경우에 한해서 조건부 대출 승인이 되는 것으로 알고 있습니다. 은행에 먼저 문의를 한번 해보시는 것이 가장 정확하다 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,4.2억은 그대로 승인/실행 가능합니다

세입자 3억 때문에 1.2억으로 줄어드는 구조는 아닙니다

,대출 실행 → 세입자 내보내고 바로 입주 동시이행은 거의 불가능 하다고 합니다

보통은 퇴거 완료 후 실행되는 구조입니다

,이런 매물이면 계약 전에 반드시 특약을 기재하는게 좋습니다

잔금일 이전 명도 완료 조건,

명도 미이행 시 계약 해제 + 계약금 반환 조건을 기재하시기 바랍니다

세입자 있는 상태에서도 대출 실행 가능한지 은행 상담을 먼저 받아보시기 바랍니다

Answer 3

1). 주택가격이 5억이라고 가정하고 전세금이 3억이라고 가정했을 경우

생애최초보금자리론의 경우 주택가격80% 최대 4.2억까지 나오는 것 으로 알고 있습니다.

대출을 4.2억 신청했다고 가정 했을때 세입자가 3억에 살고 있으니까 대출금은 1.2억만 나오는 건가요?

아니면 제가 신청한 4.2억이 전부 다 나오는 건가요?

===> 잔금일에 현 임차인이 퇴거를 한다면 주택가격의 80%까지 나오지만 그렇지 않는 경우 대출이 실행되지 않습니다.

2).이렇게 세입자가 살고있는 경우 대출시행일에 생애최초보금자리론 대출 시행 후 대출금으로 세입자 내보내고 제가 들어가는 동시이행 가능한가요?

==> 네 임차인과 협의가 된다면 얼마든지 가능합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1). 주택가격이 5억이라고 가정하고 전세금이 3억이라고 가정했을 경우

생애최초보금자리론의 경우 주택가격80% 최대 4.2억까지 나오는 것 으로 알고 있습니다.

대출을 4.2억 신청했다고 가정 했을때 세입자가 3억에 살고 있으니까 대출금은 1.2억만 나오는 건가요?

아니면 제가 신청한 4.2억이 전부 다 나오는 건가요?

-> 비수도권내 주택일 경우 생애최초 ltv80%r 가능하나 수도권 내 규제지역이라면 ltv70%가 적용되는 것으로 알고 있습니다, 그리고 해당 대출한도는 세입자가 있을 경우 후순위 대출로써 생애최초의 경우 신청요건에 해당되지 않아 승인이 안될 것으로 보이고 일반적은 1금융권에서도 후순위 담보대출은 되아 일반적으로 세입자가 있다고 해도 잔금일에임차인이 퇴거하는 조건하에서 조건부로써 정상적인 대출진행이 가능합니다. 또한 주택가격기준은 매매가격이 아닌 은행이 산정하는 주택평가가액을 기준으로 하며, 일반적으로 매매가격보다 낮게 설정되어 있습니다. 그리고 풀대출을하더라도 수도권내에서는 방공제등이 적용될수 있어 실제 대출한도는 매매가격을 기준으로 하면 소득이 충족되어도 60%내외수준입니다.

2).이렇게 세입자가 살고있는 경우 대출시행일에 생애최초보금자리론 대출 시행 후 대출금으로 세입자 내보내고 제가 들어가는 동시이행 가능한가요?

-> 가능합니다. 보금자리론 뿐아니라 디딤돌 대출도 가능한 경우로 볼수 있습니다. 다만, 질문자님은 잔금일에 대출실행을 통해 잔금을 매도자에게 입금하고 주택을 인도받는 것이며, 해당 매도자가 현 임차인의 보증금을 반환하고 퇴거시키는 것이기에 일반매매와 다르지 않습니다. 즉 잔금일에 임차인 퇴거와 매수자 입주를 동시에 하는 경우 임차권 승계를 받는 것이 아니기에 매수자가 보증금을 직접 반환해주는게 아닙니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

생애최초보금자기론으로 세입자가 있는 매물도 구매 가능하며 대출금은 신청한 4.2억 전액 나옵니다.

세입자 전세금 3억 존재 여부와 무관하게 대출 한도는 주택가격 기준으로 산정되므로 4.2억이 나오는게 맞습니다.

감사합니다.