주택 매수 -> 중도금을 세입자 보증금 -> 주담대 가능한가요?

Question

안녕하세요

예를 들어 7억짜리 집을 사고

매도인이 협조를 해줘서 전세보증금 4억~4억 2천을 중도금으로 받아주면

(=> 갭은 2억 8천 ~ 3억)

제가 생애최초 주담대를 받을 수 있을까요?

알아보기로는 생최는 80%까지 나와서

7억*0.8 = 5.6억에서 보증금 4억을 제외한 1억 6천을 받을 수 있는 걸로 아는데

1억 6천을 전세가 이미 맞춰진 상태에서 대출받아도 되는 건지요

세입자가 걸고 넘어질 수 있는 부분 인 건지.. ㅜㅜ

매매 시세(7억)에 1.6억은 그렇게 보증금이 위험한 정도는 아닌 거 같은데

1.6억 주담대 + 현재 가진 돈으로 가능한지 궁금합니다~~

그리고 만약에 저렇게 진행이 가능하다면 순서가 궁금합니다

ex. 1) 매매계약서 작성 - 매도인 전세계약 - 주담대 신청

2) 매도인 전세계약 - 매매계약작성 - 주담대 신청

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 생애최초 대출을 이용하시려면 해당 주택에 실거주를 하셔야 하는 요건이 있습니다. 즉, 전세를 낀 갭투자시에는 생에최초 주택담보대출을 이용하실수 없습니다, 만약 시중은행 담보대출을 이용하고 주택담보대출을 받는 경우에도 가능한 하겠지만, 선순위 임차권이 있는상태이기 때문에 후순위 담보대출상품을 이용하셔야 하고 이런 경우 일반적은 1금융권내 주담대상품은 이용이 어렵고 금리가 높은 2,3금융권 대출상품을 이용하셔야 할 가능성이 높습니다.

그리고 생애 최초 담보대출이라도 LTV80%는 맞지만 이는 개인 소득이나 부채에 따른 한도가 가능할떄 적용이 됩니다. 또한 방공제로써 한도가 낮아진다는점, 주택평가가격은 본인의 매매가격이 아닌 은행이 산정한 주택평가가격(KB시세등)을 기준으로 하기 떄문에 위처럼 단순 계산으로 나온 한도와 차이가 클수 있고 대부분은 5.6억보다는 훨씬 낮아질 가능성이 높습니다.

그리고 임차인입장에서 7억시세 기준으로 4억 보증금에 후순위 임차권이라는 조건이라면 계약을 하지 않을 가능성이 높습니다. 질문에서 7억에 1.6억대출은 크지 않다고 하지만 그건 임대인 생각입니다. 임차인의 경우는 대출총액+본인의 전세보증금을 더한 금액 5.6억을 기준으로 보게 되는데 이는 보증보험등도 마찬가지 입니다. 그럼 7억에 5.6억은 전세가율로 보면 80%입니다. 즉 주택가격이 하락된다고 가정하면 리스크가 매우 큰 계약에 속하게 됩니다.