답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.해당 단지에서는 주택도시보증공사(HUG) 등의 임대보증보험에 가입되지 않은 상태로 임대가 이뤄졌습니다 보증보험은 임대사업자가 보증금을 반환하지 못할 경우, 입주자를 보호하기 위한 핵심 장치입니다보험 가입이 되어 있지 않으면, 시행사나 사업자가 도산했을 때 보증금을 돌려받기 어려운 구조가 됩니다사업 시행 과정에서 시행사가 시공사에 공사대금을 지급하지 못했으며, 문제는 공사비 총액의 약 10%에 이르렀습니다이로 인해 해당 주택이 법원 판결에 따라 강제경매에 넘어갔고, 입주자 141세대가 낸 약 238억 원 상당의 보증금이 반환 불투명한 상황이 되었습니다 서울시는 청년안심주택을 시세보다 저렴하게 지원하며 안심이라는 브랜드 이미지를 강조했지만,보증보험 가입 여부, 시행사의 재정 건전성, 근저당권 설정 등 필수 안전장치에 대한 관리·감독이 미흡했다는 지적이 나오고 있습니다 2024년에도 도봉구의 한 청년안심주택에서 6가구가 총 2억 원 규모의 보증금을 돌려받지 못한 사례가 보고된 바 있습니다 서울시는 일부 입주자가 근저당권 설정 이후 입주했지만, 사업자의 요청으로 금융기관이 임대보증금에 대해 선순위 권리를 인정했다고 밝혔고, 반환에 문제 없다고 해명했습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지적도 상의 구표기는 일반적으로 예전에 등록되어 있던 구 지번, 현재는 말소된 상태일 수 있습니다혹은 도로, 하천, 철도 부지 등의 용도로 등록되지 않았지만 현실에서 공공이 점유하거나 도로로 기능 중인 토지일 수 있습니다해당 구 토지의 소유권이 공유지인지, 사유지인지, 혹은 국공유지인지 등기부등본으로 확인해보셔야 합니다만약 사유지라면, 해당 토지주의 동의 없이 무단 통행을 계속할 수는 없습니다통행권 문제 발생 가능성이 있습니다지목이 도로가 아닌 경우에는 현실에서 도로처럼 사용되고 있더라도, 지적도상 도로 지목이 아니라면 법적으로 도로로 인정되지 않을 수 있습니다향후 해당 토지의 소유자가 울타리를 치거나 통행을 막을 경우, 통행권이 법적으로 보장되지 않으면 문제가 생길 수 있습니다해당 구 토지가 지자체에 의해 인정된 마을도로 또는 농로 등으로 관리되고 있는지 확인이 필요합니다만약 그렇게 관리되고 있다면, 통행의 안정성이 높아집니다현재로서는 현실적으로 맹지는 아닐 수 있으나,구로 표시된 토지의 법적 상태(지목, 소유자, 지자체 관리 여부)를 반드시 확인하셔야 합니다그래야 향후 통행에 문제가 생기지 않고, 분쟁이나 재산권 침해에서 안전할 수 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세보증보험은 임대인과 부동산 자체에 대한 심사를 거칩니다아래와 같은 사유가 있다면 보험 가입이 거절됩니다,임대인의 신용 불량 또는 세금 체납,근저당, 압류, 경매 이력 등 부동산 등기부상 법적 문제,대출금이 많아 보증금이 보호되지 않을 가능성이런 상황일수록 전세사기 위험이 높기 때문에, 오히려 보증보험 가입을 거부하는 것 자체가 경고 신호가 될 수 있습니다전세사기 예방은 계약 전에 확실한 정보 확보와 보증보험 가입으로부터 시작됩니다보증보험 가입을 꺼린다면 뭔가 숨기고 있다는 신호일 수 있으니 더 자세히 알아보고 결정을 하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세보증보험은 임차인 본인이 해당 주택에 전입신고 및 실제 거주하고 있어야 보증 효력이 유지됩니다배우자가 전입되어 있더라도, 임차인 본인이 빠지면 보증 대상 요건에 위반될 수 있습니다특히 이중 전입 (본인 명의로 다른 주소 전입)이 확인되면,보험사에서 해당 주택에 실제 거주하지 않았다고 판단해 보증금 반환 책임을 면제할 가능성도 있습니다,SGI 서울보증 1670-7000,HUG 주택도시보증공사 1566-9009보험기관에 직접 문의하시고, 전출 전에 전입 이전 시 보증 효력 유지되는지 서면 확인 받는 것을 알아보시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이미 아파트를 보유하고 있는데 넓다는 생각이 든다면 그집을 전세로 주고 오피스텔로 전세를 얻어가는 것도 방법입니다그래도 오피스텔에 비해 아파트가 자산가치가 더 높다보니 아파트를 보유 하는것이 더 유리할수 있습니다무엇보다 본인의 판단이 중요하긴 합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.묵시적 계약은 만기전 2개월에서 6개월사이에 서로가 아무런 통보가 없었으면 2년전계약 그대로 연장이 됩니다임차인은 살다가 나가고 싶으면 통보후3개월후부터는 임대인이 보증금과 부동산 수수료를 내줘야 하는 의무가 생깁니다만약에 3개월전에 나가게 되면 부동산수수료를 임차인이 부담해야 합니다이런부분을 잘체크해보시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,자연재해 (침수 등) 발생 시 배상/지원 차이반지하는 침수 위험이 높기 때문에, 국가 또는 지자체의 침수 피해 복구비 지원은 가능하지만, 보상액은 제한적입니다통상적으로 주거용이더라도 반지하는 지상층 대비 낮은 평가금액으로 보상되거나, 경우에 따라 보험금 산정 시 감가됩니다공시가격 기준 보상 시, 반지하는 건물 가치 평가에서 가감률(–20% ~ –40%) 등이 적용될 수 있습니다,재개발에서의 보상 기준은 감정평가 기준 시세입니다감정평가는 주택의 위치, 용도, 구조, 층수 등을 고려합니다반지하는 일반적으로 채광, 환기, 위생 조건이 열악해 평가액이 지상층보다 낮게 책정됩니다,철거보상금 / 정착금 등도 층수에 따라 차이정착금이나 이주비 지원 등에서 거주 가능성 및 실제 거주 여부가 반영됩니다만약 반지하가 비거주용(예: 창고 등)으로 사용 중이라면 주거용 보상에서 제외될 수 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.세대주 변경은 가능하지만, 기존 대출에 영향 줄 수 있습니다버팀목전세대출은 대출자 = 세대주인 것을 기본 전제로 합니다따라서 대출이 진행 중인 동안 세대주가 변경되면,대출 조건 위반이 될 수 있으며,연장 심사에도 불이익(혹은 거절)이 발생할 수 있습니다즉, 아내 명의로 연장 중인 대출이 완료되기 전에는 세대주 변경을 하지 않는 게 안전합니다,세대주 변경하기전에 대출 연장 심사 담당 은행에 세대주변경해도 되는지 문의를 하시기 바랍니다,신생아 특례 대출 담당 은행에 신청 전 세대주 변경 가능한지, 제출 시점 기준 확인사항을 꼭 확인하시고 진행하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.신규 입주 예정 물량이 줄면서 자연스럽게 전세 매물이 줄고, 공급 부족이 이어지고 있습니다전세금 운용 부담, 금리 상승, 운영 리스크 등으로 세입자들은 전세보다 월세·반전세를 선호하게 되고 전세 수요가 감소하고 있습니다보증금 반환 불확실성이 확대되며 전세 계약을 꺼리는 분위기, 특히 신규 실수요자 중심으로 보증금 마련이 어려워진 영향도 큽니다여러가지 이유로 전세매물이 급감하고 있는거 같습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.네 사실이라고 합니다최근 보도에 따르면, 서울 강서구 마곡동 소재 한 상가가 감정가 약 14억 5,000만 원에서 무려 8차례 유찰 끝에 낙찰가율 17% 수준인 약 2억 4,300만 원에 낙찰되었다고 보도되었습니다 이는 단순한 예외가 아닌, 최근 상가 경매시장에서 공실 증가와 임차인 부재, 낮은 수익성 등이 복합되어 낙찰가율이 10~20% 수준까지 떨어지는 사례가 늘어나고 있는 흐름 중 하나입니다이런 흐름 속에서는 현장 조사·수익성 분석·관리비 체납 여부 확인 등 사전 검토가 매우 중요합니다