전세로 지낼집이 융자금이 있는집이 확정일자잡고 들어가면 안심해도 되나요?
융자금이 있는 전세집에서 지낼때 등본띄고 확정일자 잡은후에 들어가면 설사 집주인이 융자금을 안냇더라도 전세로 지낼때 집주인외에 확정일자 잡은후에 전세로 들어가서 지내면 별탈없이 지낼수있나요?
전세 나중 뺀다그래도 전세 돌려받고 나갈수있나여?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
현재 전세 사기 및 역전세 리스크가 여전한 상황에서, 융자(근저당)가 있는 집에 들어가는 것은 매우 신중해야 합니다. 결론부터 말씀드리면, "확정일자만으로는 내 돈을 완벽히 지킬 수 없습니다."
1. '확정일자'보다 중요한 것은 '순위'입니다
확정일자를 받으면 그때부터 법적 우선순위가 생기지만, 이미 설정된 융자(근저당)보다는 뒷순위가 됩니다.
경매 시 위험: 만약 집주인이 융자금을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가면, 은행(1순위)이 대출금을 먼저 다 가져가고 남은 돈이 있을 때만 질문자님(2순위)에게 보증금을 돌려줍니다.
보증금 손실: 집값보다 '대출금 + 내 보증금'의 합계가 더 많다면(깡통전세), 보증금을 한 푼도 못 받거나 일부만 받고 쫓겨날 위험이 큽니다.
2. "안전하다"고 판단하는 기준
융자가 있어도 계약하려면 반드시 아래 수치를 계산해 보십시오.
안전 범위: [융자금 + 내 보증금]의 합계가 해당 집 시세의 70% 이하여야 비교적 안전합니다. 만약 80%를 넘는다면 경매 시 보증금을 떼일 확률이 매우 높으므로 계약을 피하십시오.
전세보증보험 가입 여부: 가장 확실한 방법은 HUG(주택도시보증공사)나 HF(한국주택금융공사)의 전세보증보험에 가입하는 것입니다. 만약 융자가 너무 많아 보험 가입이 거절된다면, 그 집은 절대로 들어가면 안 되는 집입니다.
3. 계약 시 필수 체크리스트
잔금 시 융자 상환 특약: "임대인은 잔금 수령 즉시 융자금의 일부(또는 전부)를 상환하고 근저당권을 말소(또는 감액)한다"는 조건을 계약서에 넣고, 당일 영수증을 확인해야 합니다.
당일 등기부등본 확인: 계약 당일과 잔금 당일, 두 번에 걸쳐 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 떼어 새로운 대출이 생기지 않았는지 확인하십시오.
전입신고+확정일자: 이사 당일 주민센터나 온라인으로 즉시 처리하십시오.
확정일자는 최소한의 방어선일 뿐, 무적의 방패가 아닙니다. 융자금과 내 보증금의 합계가 집값에 비해 너무 높다면 뒤도 돌아보지 말고 나오십시오. 2026년 현재 가장 무서운 것은 집주인의 말이 아니라 등기부등본상의 숫자입니다.
1명 평가안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
융자 있는 집은 확정일자를 받아도 100% 안심할 수 없습니다. 대출이 질문자님 보다 우선순위이기 때문입니다. 집주인이 빚을 안 갚아 집이 경매에 넘어가면 은행이 돈을 먼저 다 가져가고 남은 돈만 질문자님에게 돌아오기 때문에 보증금이 뗴일 수도 있습니다. 대출이 먼저 잡혀 있으면 경매 낙찰자가 나가라고 할 때 대항할 권리가 없어 집을 비워줘야 합니다. 융자가 많은 집은 다음 세입자가 안 들어오려 하기 때문에 나갈 때 집주인에게 보증금을 돌려받기가 매우 어렵습니다. 결론적으로 대출금+내 보증금이 집 값의 70%를 넘는다면 매우 위험합니다. 계약 전에 전세보증보험 가입이 가능한 집인지 먼저 확인하세요.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
선순위 근저당권이 있는 집의 경우 혹여나 경매로 넘어가게 되면 선순위 근저당권 먼저 배당이 되고 낙찰된 금액에서 남는 돈이 있을 경우 다음 순위로 차례로 배당을 받을 수 있습니다. 즉 확정일자는 그러한 우선변제권에 대한 날짜 즉 순위를 받는 것이고 먼저 선순위가 있을 경우는 확정일자를 받는다고 해도 선순위한테 밀리게 됩니다.
따라서 선순위 근저당권이 있는 물건은 전세를 피하시는게 좋습니다.
감사합니다.
확정일자는 아무런 소용이 없습니다.
확정일자는 그저 해당 집의 채권에 대한 순위를 나타내주는 용도일뿐입니다.
확정일자가 중요한게 아니라 내 보증금이 해당 집 시세의 몇 % 수준인지.
그리고 내가 1순위 채권자인지가 중요합니다.
그런게 어려우면 보증보험 가입 가능한지, 가능하다면 보증보험을 가입해두는게 제일 좋습니다.
융자금이 있는 전세집에서 지낼때 등본띄고 확정일자 잡은후에 들어가면 설사 집주인이 융자금을 안냇더라도 전세로 지낼때 집주인외에 확정일자 잡은후에 전세로 들어가서 지내면 별탈없이 지낼수있나요?
전세 나중 뺀다그래도 전세 돌려받고 나갈수있나여?
==> 전세인 경우 융자있는 집에 들어갈 때 보증금 보호를 위해서는 선순위 근저당 말소를 요구하시는 것이 적절해 보입니다. 선순위 근저당을 남겨 놓는 경우 보증금 보호에 어려움이 발생될 수도 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
확정일자와 전입신고를 갖추면 후순위 채권자보다 우선권은 확보되지만 선순위 근저당 금액이 전세금을 초과하면 보증금 전액회수는 보장되지 않으므로 선순위 채권 규모 확인이 핵심입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
선순위 채권자가 있으면 전입 + 확정이자를 받아도 경매 진행 시 선순위 채권자를 먼저 대금을 줘야 하므로 위험합니다.
되도록이면 선순위 채권자가 있으면 계약하지 않는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
일반적으로 근저당이 설정된 주택에 세입자로 들어가는 경우 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 대항력 (거주 + 전입신고)과 확정일자를 갖춘 경우 전세금액이 소액(서울의 경우 1억 6500만원이하)으로서 최우선 변제금액 이내(서울의 경우 5500만원)라면 기타 특별한 권리관계가 없다면 큰 문제는 없을 수 있으나, 기본적으로 전세의 경우에는 등기부등본상 별다른 권리관계가 없는지와 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등도 확인하셔야 하고 임대인 정보조회 및 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해보셔야 합니다. 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 중요하고 공인중개사를 통해 계약을 진행하시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전입신고+확정일자을 받으면 법적으로 보호는 받습니다
근저당권 보다 전세보증금이 선순위이면
집주인이 나중에 돈 안 내도 전세금 우선권 때문에 대부분 회수 가능합니다
계약 전 등기부등본에 있는 근저당액 확인해서 안전 여부를 판단해야 합니다
전세금과 대출이 집값의 70%을 넘어가면 위험하다고 보니 그런부분을 확인하시기 바랍니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
융자금이 있는 전세집이라도 등기부등본 확인 후 1순위 전세 확정일자와 전입 신고 시 보증금 우선변제권을 가질 수 있어 안심하실 수 있으시며 집주인이 융자 미상환으로 인한 경매에도 1순위 보호를 받으실 수 있습니다