전문가 프로필

답변 내역

미국의 주택경매시스템이 어떤 구조인가요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.미국의 주택 경매 시스템은 주택담보대출(모기지)을 연체했을 때 채권자인 금융기관이 담보물(즉, 주택)을 회수하여 공매나 경매를 통해 회수금액을 보전하는 방식인데 한국과는 구조적으로 차이가 좀 있고, 주마다 법적인 절차도 다르다고 합니다보통 90일 이상 모기지 연체 시 채무불이행 상태로 간주되고 이 시점에서 은행(또는 모기지 서비스 회사)은 차압 절차(foreclosure)를 시작할 수 있다고 합니다미국 주택 경매의 특징은 절차가 빠르고 단순한 편이고 (특히 비사법적 차압일 경우)입찰에 일반인도 참여 가능하지만, 정보 탐색과 리스크 관리가 필요하고주(state)마다 차압 및 경매 법률 다름 (캘리포니아와 뉴욕은 완전히 다름)은행이나 투자자에게 유리한 시스템이라서 채무자가 연체하면 비교적 신속히 회수 가능하다고 합니다
경제 / 부동산
25.04.18
0
0

유럽에는 아파트가 그리 많지 않던데 왜 그런거죠
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.유럽은 오랜 역사를 가진 도시들이 많아서, 중세나 근대에 지어진 저층 건물 중심의 시가지가 그대로 보존된 경우가 많습니다도시 중심부에는 이미 오래된 건물들이 빽빽해서 대규모 고층 아파트 단지를 지을 공간도 부족하고, 문화재 보호 때문에 개발도 제한적입니다유럽은 분산형 도시 개발을 중시하고 중심 도시에만 집중하지 않고, 교외나 주변 중소 도시로 사람들을 분산시키는 정책을 써왔고 반면 동북아시아(특히 한국, 일본, 중국)는 고밀도 도시 개발이 보편적입니다좁은 국토와 많은 인구 때문에 수직으로 확장하는 아파트 개발이 필수입니다유럽 사람들은 단독주택이나 저층 연립주택을 선호하는 경우가 많아서 정원이나 테라스를 갖춘 집에서 느긋하게 사는 걸 중요하게 생각한답니다동북아는 편의성 중심으로 교통, 학군, 쇼핑 등 인프라가 가까운 곳을 선호하다 보니 아파트가 매력적일 수밖에 없습니다유럽 일부 국가는 주택을 투자보다는 실거주 중심으로 관리하고, 아파트를 대량으로 짓는 방식보다 지속 가능한 도시 개발을 지향하고 한국 같은 경우는 부동산이 주요 자산 수단이 되면서 아파트 중심의 주거 형태가 고착화 되다보니 이런 차이점이 있습니다
경제 / 부동산
25.04.18
5.0
1명 평가
0
0

투자부동산을 자기 건물로 바꾸면 세금은 더 많이 내나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.법인 기준의투자용 부동산은 종부세율이 매우 높다고 합니다(최고 6% 이상 가능)법인은 1세대 1주택 공제, 장기보유특별공제가 안되기 때문이고2023년 이후 일부 완화됐지만, 여전히 투자목적 부동산은 세금이 많다고 합니다자기 사용 부동산(사옥 등)은 종부세 대상에서 제외되는 경우가 있어서예: 본사, 지점, 연구소로 실제 사용 중인 건물은 업무용 부동산으로 등록 시 과세 제외단순히 용도를 업무용으로 바꿨다고 해서 자동으로 세금이 줄어드는 건 아니고실제 사용 증명 (사업자 등록 주소, 직원 근무, 전기 사용 등)이 필요합니다임대수익이 계속 발생하거나 명의만 바꾸는 경우엔 혜택이 적용되지 않을 수 있다고 합니다투자용에서 실제 업무용으로 변경하면 보유세 측면에서는 세금 부담이 줄어들 수 있고 특히 종합부동산세에서 혜택이 커서 실제 사용 증빙과 지자체 신고가 정확하고사옥 활용이 확실하면 절세 효과 있다고 합니다
경제 / 부동산
25.04.18
0
0

아파트명의이전 대출금 궁금해요 알려주실분
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.어머님이 대출을 상환하고 질문자님께 이전하는 방법도 있고질문자님이 주택담보대출을 본인 명의로 새롭게 실행해서,기존 대출금(7천만 원)을 상환하고,소유권 이전을 하는 방법도 있습니다이 경우, 질문자님이 대출 조건(DTI, DSR, LTV 등)을 충족해야 합니다부모자식간에는 증여세가 발생하므로 세무사나 법무사한테 상담후에 진행하시면 좋을거 같습니다
경제 / 부동산
25.04.18
0
0

경기도에 아파트를 구입할 계획이 있는 데 담보대출은 얼마나 나오나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.비규제지역: 최대 70%조정대상지역: 최대 50%투기과열지구: 최대 40%만약 아파트 가격이6억 원대출 가능 한도가 최대 70%라면4억 2천만 원입니다본인 부담금은 2억정도로 예상되는데 대출한도는 본인의 소득과 갚을수 있는 능력에 따라 나옵니다그래서 은행에 상담을 먼저 받아보고 진행하시기 바랍니다DSR (총부채원리금상환비율)일반적 기준: 연소득 대비 모든 대출 원리금 상환액 비율이 40% 이하고소득자: 최대 50%까지 허용DTI (총부채상환비율)기존 규제: 연소득 대비 연간 부채 상환액 비율이 40~50%
경제 / 부동산
25.04.18
0
0

전원주택 단독주택 은 뭐가 다른 건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.단독주택은 하나의 건물에 하나의 세대만 사는 주택으로 도시든 시골이든 있을 수 있습니다 마당이 있을 수도 있고 없을 수도 있습니다전원주택은 보통 자연과 가까운 곳(시골, 교외)에 지은 주택으로 단독주택 형태가 많지만, 꼭 단독이 아니어도 될 수 있습니다조용하고 자연 친화적, 주로 은퇴 후나 여유 있는 삶을 위해 이사를합니다 강원도나 경기도 외곽에 지어진 마당 넓은 집이라고 보시면 됩니다
경제 / 부동산
25.04.18
0
0

요즘은 언제까지 일하는걸 생각하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.노후설계가 다되어 있다면 일을 빨리 은퇴 해도 되지만 그렇지 않다면 70세가 넘어도 일을 해야 합니다또 금전적인 면이 해결이 됐다해도 일을 할수 있으면 하는게 젊게 살수 있는 방법이기도 합니다생산적인 일을 계속 할수만 있다면 활력소가 될수도 있으니 계속 하는게 좋을거 같습니다
경제 / 부동산
25.04.18
0
0

현재 자취중인데 가족 전입신고 질문입니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.만약 임대차 계약서에 입주자는 1인만 가능 이라고 되어 있거나 전입 시 세대 추가는 임대인 동의 필요라고 명시된 경우나공공임대나 원룸 건물 내 규칙이 엄격한 경우 이런 경우 몰래 전입신고하면 분쟁 소지가 생길 수 있어서 동의가 필요합니다임대인 동의 없이 가능한 경우는 계약서에 세대원 제한 내용이 없고 다가구·다세대 주택에서 1인 가구로 계약했지만,실제로 아버지도 함께 거주할 예정이라면 전입신고는 원칙적으로 가능하긴 합니다.다만, 전입신고는 행정상 절차일 뿐,임대인과의 임대차 계약상 약속을 어기면 계약 해지 사유가 될 수 있으니 어떤 상태인지 보고 진행을 하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.04.18
0
0

재개발 지역 대지지분 소유자는 공사비를 안내나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.기존에 대지지분을 갖고 있던 조합원도 공사비(분담금)을 부담해야 합니다얼마나 일반분양을 하느냐에 따라 추가분담금이 결정이 되겠지만 요즘은 공사비용이 많이 들어서 추가분담금이 기존 조합원들에게 많이 나옵니다그래서 재건축이나 재개발이 쉽지만은 않습니다
경제 / 부동산
25.04.18
0
0

빌라의 토지지분은 재개발시 많은게유리하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대지지분은 빌라나 아파트 같은 공동주택의 한 건물 안에 여러 명의 소유자가 있습니다그런데 그 건물이 올라가 있는 땅을 공유하게 되는데 여러 명이 공동으로 소유하게 되는 것입니다대지지분 10평이라고 하면,그 빌라 소유자가 그 땅 전체 중 자기 몫으로 10평을 가지고 있다는 의미입니다재개발이 되면 기존 건물을 허물고 새로운 아파트나 건물을 짓게 되는데, 그때 기존 소유자에게 새 건물을 얼마나 배분할지 판단하는 기준 중 하나가 바로 토지지분입니다대지지분이 많으면 유리한 점은 새 아파트 배정 수량이나 평형이 더 유리할 수 있고분담금(새 아파트 짓는 데 드는 비용) 계산 시 부담이 적어질 수도 있습니다현금청산 대상이 되더라도 더 많은 보상을 받을 가능성이 높습니다그래서 대지지분이 중요합니다
경제 / 부동산
25.04.18
0
0