전세 사기를 예방하기 위한 방법이 있을까요?
최근 전세 사기 문제가 사회적 이슈로 떠오르면서,
임차인을 보호하기 위한 법적 장치나 제도 개선 방향은 어떤 것들이 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근까지도 전세사기가 계속되면서 사회적인 문제를 일으키고 있습니다. 이에 따라서 정부에서는 다양한 대책을 내놓고 있는데, 기본적으로 개인정보 침해 소지가 있기는 하지만 누구든지 등기부등본을 조회할 수 있으므로 주택관련한 권리관계를 조회해 볼 수 있고, 전세보증금 반환보증 가입을 통해 보증금 미반환 피해를 최소화 할 수 있게하고 있으며, 자가진단 안심전세앱을 통해 주택의 시세, 전세가율, 악성 임대인 명단, 임대보증 가입여부, 불법이나 무허가 건축물 여부 등을 확인할 수 있고, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인할 수 있으며, 대항력과 확정일자를 획득하면 보증금이 일정 수준이하인 소액인 경우 일정금액에 대해 선순위 권리에 우선하여 최우선변제를 받을 수 있고 일자가 당해세보다 앞선다면 당해세보다도 먼저 배당을 받을 수 있습니다. 또한 전세사기 피해자로 결정되면 긴급 자금융자, LH우선입주 매칭, 주거 대체 제공 등 다양한 지원을 받을 수 있습니다. 하지만 이러한 여러가지 제도에도 불구하고 사기를 당하면 상당한 기간에 걸쳐 어려움에 처해질 수 있으므로 본인이 공인중개사를 통해 거래하고 전세보증보험에 가입가능한 안전한 물건을 여러가지 서류 확인을 통해 찾아서 구하는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
가장 대표적인 것이 등기부등본을 통해서 선순위 근저당권이 있는지 확인을 하고 선순위 근저당권이 있을 경우 전세계약을 피하시는 게 좋습니다. 또한 임대인 경제적 상황이 좋지 못할 경우도 계약을 안 하는 것이 좋고 계약을 하고 나서는 확정일자 + 전입신고로 우선변제권 및 대항력을 필히 취득해야 하고 전세보증보험 가입을 해서 안전하게 보증금을 지키는 것이 최선이라 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세사기를 예방하려면 그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가이면 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
집이 맘에 들면 등기부등본,건축물대장,본인확인을 필히 해서 계약을 해야 합니다
,임차인 보호 제도
확정일자 + 전입신고 임차인은 이 두 가지를 하면 보증금에 대해 우선변제권을 가질 수 있습니다
전세보증금 반환보증 제도 임차인이 계약 기간이 끝났는데 보증금을 못 받을 경우, HUG 또는 SGI가 대신 보증금을 반환해주는 제도입니다
임대차 정보 열람권 임차인이 계약 전에 등기부등본 외에도 세금 체납, 선순위 임대차 여부 등을 열람할 수 있게 허용
깡통전세 방지용 보증금 대비 시세 비율 규제 보증금이 매매가 대비 일정 비율을 넘으면 보증보험 가입 불가, 이로 인해 임대인 선별이 가능
계약을 하게 되면 이런절차가 가능한 집을 선택하시는 것이 중요합니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
계약전 등기부등본 확인은 기본이고 전세보증보험 가입이 필수입니다. 계약금은 분할납부하고 근저당금지 특약을 넣으면 안전합니다.
보증보험 미가입 시 계약 해지 가능 조항도 꼭 넣으시기 바랍니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
최근 전세 사기 문제가 사회적 이슈로 떠오르면서,
임차인을 보호하기 위한 법적 장치나 제도 개선 방향은 어떤 것들이 있는지 궁금합니다.
==> 전세사기 예방을 위해서 임차인을 보장하기 위한 방법으로 주임법에 따라 전입신고 등을 하는 경우 대항력이 발생됩니다. 그리고 전세사기 피해자인 경우에는 해당 물건 매수신청권, 장기 저리로 대출제도 시행 등이 있지만 최종적인 사항은 전세사기를 당하지 않도록 사전에 확인하고 준비하는 방법에 없는 것이 현실입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
크게는 전세금 반환보증 개선등을 통한 문제화되는 무자본 갭투자를 근절하고 있으며, 계약단계별 정보제공 강화를 통한 위험계약을 방지, 공인중개사의 고지의무 및 책임강화, 그리고 국토부가 안심전세앱등을 운영하여 임대인의 전세사기 이력, 다주택여부, 보증금 반환이력등을 임차인에게 공개하고 있습니다.
관련한 세부사항등에 대한 별도 찾아보시면 되나, 이전보다는 계약하는 주택의 시세나 , 임대인의 관련사항등을 손쉽게 확인할수 있는 장치들이 마련되어 있습니다. 다만 이런것들이 있더라도 임차인 역시도 계약시에 이러한 사항등을 반드시 잘 확인하고 보증보험 필수가입과 전입신고등의 권리강화를 꼭 하시는게 필요합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
전세는 물론 임차인보호를 위한 법적규정은 임대차3법이 있습니다
그러나 특히 전세사기라는 것은 전세계약을 통한 보증금을 반환 받지 못한 사고의 모든 형태를 전세사기라고 하며
임차인이 전세 사기를 당하는 유형은 실거래가에 비하여 과도한 부채를 안고 있는 주택을 대상으로 계약하다 보니 경매 등으로 가정 많은 피해를 입게됩니다.
따라서 계약 전 건물 등기부 등본을 세밀하게 열람하시어 선순위 등기 사항과 근저당 금액 그리고 기존 암처란의 보중금 총액이 실거래가의 70%이상일 경우 계약을 신중히 판단하여 주의를 기울려야 합니다
그리고 신탁의뢰된 주택은 신탁회사의 승인없이 계약을 추진할 때 계약금을 날릴 수도 있습니다 (별도의 신탁회사 승인 서류 첨부하여야 함)
참고 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세 사기를 예방하기 위한 방법으로 등기부등본을 보고 선순위 채권자가 있는지 확인하는 것이 가장 중요합니다.
또한 임대인이 직접 계약서를 작성하는지도 중요하고 주변 시세에 맞게 보증금을 지불하는 지도 중요합니다.
여러 가지 중요하지만 보증금을 주변 시세에 맞게 지불하는 것이 가장 중요합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
현재 임차인을 보호하고 전세 사기를 예방하기 위한 다양한 방법과 제도 개선 노력이 이루어지고 있습니다. 이에 대해 살펴보겠습니다.
전세 사기 예방을 위한 임차인 실천 방법 ==>
전세 계약 시 임차인이 스스로 꼼꼼하게 확인하고 조치해야 할 사항들은 다음과 같습니다.
계약 전 주택 및 임대인 정보 확인 :
등기부 등본 확인 :
계약하려는 주택의 등기부 등본을 반드시 확인하여 소유자와 임대인이 일치하는지, 해당 주택에 근저당, 가압류 등 복잡한 권리 관계가 설정되어 있지는 않은지 살펴야 합니다. 권리 관계가 복잡하거나 소유권 이전에 관한 내용이 잦다면 계약을 재고하시는 것이 좋습니다.
건축물 대장 확인 :
주택의 용도(예: 주택 외 근린 생활 시설 등)가 무엇인지 확인하고, 불법 건축물 여부도 확인해야 합니다.
공시 가격 및 실거래가 확인 : '깡통 세'의 위험을 줄이기 위해 전세 보증금이 매매 가를 초과하는 지에 대한 여부를 판단해야 합니다. 주택 공시 가격, 주변 실거래가 등을 면밀히 확인하시는 것이 중요합니다.
임대인 세금 체 납 여부 확인 :
임대차 계약 전, 임차인이 임대인의 미납 국세 및 지방세 열람을 요청할 수 있는 권리가 부여되었습니다. 임대인이 세금을 체 납 하여 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려 받지 못할 수 있으므로, 반드시 확인해야 합니다.
선 순위 임차인 확인 :
임차 개시일 전이라도 선 순위 보증금 정보 열람 요청이 가능하므로, 먼저 거주하고 있는 임차인의 보증금 액수 및 확정 일자 여부를 확인하여 위험도를 파악해야 합니다.
계약 시 유의 사항 :
표준 계약서 사용: 국토 교통 부 표준 임대차 계약서 등 공신력 있는 양식을 활용하고, 특약 사항을 꼼꼼히 명시해야 합니다.
특약 사항 추가 :
전세 보증금 반환 보증 보험 가입을 의무화하는 특약을 추가하거나, 임대인이 임차인의 동의 없이 대출 등을 일으킬 수 없도록 하는 내용을 포함하는 것이 좋습니다.
공인중개사 확인 :
계약을 진행하는 공인중개사가 정식으로 등록된 중 개 사인지 확인하고, 중 개 대상물 확인.설명서를 꼼꼼히 검토해야 합니다.
계약 후 필수 조치 :
전입 신고 및 확정 일자 부여 :
계약서에 확정 일자를 받고 해당 주택에 전입 신고를 마쳐야 임차인으로서의 대항 력 과 우선 변제 권을 확보할 수 있습니다. 이는 추후 법적 분쟁 발생 시 보증금을 보호하는 가장 기본적인 장치입니다.
전세 보증금 반환 보증 보험 가입 :
주택 도시 보증 공사(HUG), 서울 보증 보험(SGI)등에서 운영하는 전세 보증금 반한 보증 보험에 가입하는 것이 좋습니다. 이를 통해 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증 기관에서 대신 보증금을 지급하여 임차인의 피해를 최소화할 수 있습니다.
전세 사기 해소를 위한 법적. 제도적 개선 방향 ==>
정부와 국회에서는 전세 사기 피해를 방지하고 임차인을 보호하기 위한 여러 가지 제도 개선 방안을 마련하고 있습니다.
임차 권 설정 등기 의무화 :
현재 임차인이 대항 력을 확보하려면 접인 신고와 점유라는 요건을 갖춰야 합니다. 하지만 이마저도 부족하다는 지적에 따라, 주택 임차 권 보호 문제를 보완하고 전세 사기 예방을 위한 핵심적인 법적 장치로 '임차 권 설정 등기 의무화'가 논의되고 있습니다.
임차 권 등기 명령 제도를 통해 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 집주인 동의 없이 등기를 할 수 있지만 임차권설정등기를 계약 단계에서 부터 의무화하면 임차인의 권리 보호가 더욱 강화될 것으로 기대됩니다.
전세 사기 피해 방지 종합 대책 마련 : 정부는 전세 사기 피해 방지 방안을 발표하며 임차인의 재산 보호와 주거 안정 지원을 위하 종합 대책을 마련하고 있습니다. 여기에는 선 순위 임차인 정보 및 임대인의 세금 체 납 정보를 임차인이 확인할 수 있는 권리를 신설하고, 소액 임차인의 최우선 변제금 범위를 확대하는 등의 내용이 포함되어 있습니다
전세 제도 개선 논의 :
주택 시장에서 전세 제도가 고착화된 만큼, 전세 사기를 막고 임차인을 보호하는 장치가 필요하다는 사회적 공감대가 형성되고 있습니다. 이를 위해 임대차 2 법의 부작용을 개선하고 임차인에게 실질적인 보호를 제공 할 수 있는 제도적 접근이 지속적으로 모색 되고 있습니다.
전세 사기 피해자 지원 :
국토 교통 부 전세 사기 피해 예방 종합 안내서를 배포하고 있으며, 전세 사기 유형 별 사례 및 대처 방안을 제공하는 등 임차인들이 사기를 당했을 때 도움을 받을 수 있는 정보를 제공하고 있습니다.
결론적으로, 본인께서는 전세 사기에 대한 불안감이 크시겠지만,위와 같은 예방 밥법들과 제도 개선 방향을 잘 숙지하시고 꼼꼼히 확인하시면 안전한 전세 계약을 진행하실 수 있을 것입니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
전세 사기는 임차인의 꼼꼼한 권리 확인과 정부 보증보험 가입으로 예방이 가능합니다.
법적으로도 전세권 설정 간소화부터 보증보험 확대 및 거래 신고 강화와 같은 다양한 제도 개선이 이루어지고 있어 조금만 주의를 기울이신다면 전세사기 충분하게 예방하실 수 있을 것이라 생각합니다
장도연이 추천하는 아하!
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