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답변 내역

월세 집주인이 얼마까지 올릴 수 있나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.기존 임대차 계약 만료로 임대인의 월세인상 요청으로 고민이 많으실 듯 합니다.질문주신 임대인의 월세 인상 요청에 먼저 확인이 필요한 부분은 계약갱신청구권의 사용 여부 입니다.계약갱신청구권을 미사용한 상황이시면 계약갱신청구권 사용 1회에 대해서는 기존 계약 금액에서 5% 한도 내에 인상만 가능합니다.계약갱신청구권 미사용한 상황이시면 사용 요청하셔서 5% 상한 내 협의하시면 됩니다.만약 계약갱신청구권을 사용한 상황이라면 재계약을 진행하셔야하며 이런 경우 보증금 및 월세 인상의 상한선 없이 임대인이 희망하는 수준으로 인상이 가능하며 주변 시세를 먼저 확인하시고 임대인이 인상 수준으로 재계약하는 것과 다른 곳으로 이사하는 비용을 비교하시어 결정하시면 됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
26.01.06
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부동산 청약에 당첨되었는데 돈이 없으면 포기를 할 수밖에 없는건가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.먼저 부동산 청약에 당첨되신 것을 축하드립니다.당첨 후 자금 조달에 걱정이 많으신 것으로 생각됩니다.안타깝지만 부동산 청약에 당첨되었더라도 자금 조달이 불가능한 경우에는 계약을 포기할 수밖에 없습니다. 청약 당첨은 대출을 보장하는 제도가 아니기 때문에 계약금 납부 기한 내에 계약금을 납부하지 못하면 계약은 자동으로 포기 처리되며 계약이 성립되지 않아 계약금 손실은 없지만 청약 당첨 이력은 남고 주택 유형에 따라 재당첨 제한이 생깁니다.아파트 분양 시 분양가의 100%를 대출로 충당하는 것은 불가능하고 중도금 대출은 일반적으로 분양가의 50~60% 수준이며 잔금은 주택담보대출 규제로 LTV, 소득 요건 등을 적용받습니다. 아파트 분양 시 자기 자본으로 충당해야하는 금액은 계약금과 일부 잔금이고 자금 계획 없이 청약에 당첨될 경우 실제 계약 진행이 어려운 상황이 발생할 수 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
26.01.04
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주택담보대출 생애최초 자격 여부 궁금합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.청약홈 조회 결과 부동산 거래 내역은 없으나 재산세 정보에 주택분으로 전용면적 97.5㎡ 주택 취득 이력이 확인된다면 실제 매매 여부나 취득가액과 관계없이 과거 주택을 소유한 이력이 있는 것으로 판단됩니다. 생애최초 주택구입 요건은 현재 무주택일 뿐만 아니라 과거에도 주택 소유 이력이 없어야 가능한 것으로 해당 취득 이력이 존재하는 경우 생애최초 주택담보대출은 불가할 것으로 판단됩니다.만약 과거 재산세 과세가 주택분이 아닌 건축물분으로 잘못 부과된 행정 오류이거나 주거용이 아님이 명확히 입증되는 특수한 경우라면 관할 지자체의 과세자료 정정 후 재검토가 가능할 수 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
26.01.04
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부모님 명의 오피스텔 전세계약시 문의사항
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부모님 명의의 오피스텔에 기존 세입자의 전세계약이 만료된 후 자녀 부부가 동일한 반전세 조건으로 새로 계약하여 거주하더라도 해당 계약을 바로 가족 간 증여로 보지는 않습니다. 가족 간 임대차에서 세무상 문제 여부는 시세와의 단순 비교가 아니라 경제적 이익이 무상으로 이전되었는지가 핵심 판단 기준이 됩니다.기존 세입자와 동일한 조건으로 정상적인 임대차계약서를 작성하고 보증금과 월세를 실제로 지급하며 전입신고와 확정일자를 갖추어 실거주하는 경우라면 시세보다 낮은 보증금으로 계약하였더라도 증여로 판단될 가능성은 낮습니다. 특히 기존 계약 조건을 유지하는 형태이거나 공실 위험을 고려한 합리적인 사유가 있다면 세무상 방어 논리도 충분합니다.다만 보증금이나 월세가 시세 대비 현저히 낮고 그 차액에서 발생하는 경제적 이익이 연 1천만원 이상으로 크다고 판단될 경우에는 일부를 증여로 보아 과세 대상이 될 수 있으므로 계약 조건이 과도하게 자녀에게 유리하지 않도록 주의하고 모든 금전 거래를 계좌이체 등으로 명확히 남기는 것을 추천드립니다감사합니다.
경제 / 부동산
26.01.04
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부동산 거래 시 계약과 동시에 계약금 잔금 개념 없이 계약한 날에 일시불로 거래 체결시
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 매매 시 일반적으로 계약금, 중도금, 잔금의 단계별 금액을 지급하여 계약을 완료합니다.중도금은 매수자와 매도자 합의에 따라 생략하기도 합니다.계약금, 중도금, 잔금 등의 지급을 위해부동산 중개사무소에 방문한다고해서 중개수수료가 증가하지는 않습니다.부동산 중개수수료는 부동산의 종류, 거래 금액에 따라 정해진 법정 요율에 따라 상한이 정해져있으며 상한 내협의해 지급하는 것 입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
26.01.03
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아파트 양도세 계산 질문 15억매수 25억 매도
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.15억원에 취득한 아파트를 7년 보유하고 6년 거주한 후 25억원에 양도한 경우 1세대 1주택 실거주 요건은 충족하지만 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택에 해당하므로 전액 비과세는 적용되지 않습니다. 양도가액 25억원 중 12억원까지는 비과세되고 초과분에 해당하는 양도차익만 과세 대상이 됩니다. 총 양도차익 10억 원 중 과세 대상 양도차익은 약 5억 2천만원이며 보유 7년과 거주 6년에 따른 장기보유특별공제 약 56%를 적용하면 과세표준은 약 2억 2천만원 수준이 됩니다. 이에 따라 양도소득세와 지방소득세를 합한 예상 세액은 대략 6천만원 전후로 산출되며 필요경비 반영 여부에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
26.01.03
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부동산 실거래가신고는 무조건 잔금일 이후?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 매매에 따른 실거래가 신고는 잔금일 기준이 아니라 계약 체결일 기준으로 진행합니다. 가계약금 수령일은 기준일이 아니고 계약일인 1월 15일 이 실거래가 신고 기준일입니다. 계약 체결일로부터 30일 이내인 2월 14일까지 실거래가 신고를 해야 합니다. 잔금일이 2월 중으로 불확정되어 있더라도 신고를 미루면 안되고 신고 시 잔금일은 예정일 또는 미정으로 기재할 수 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
26.01.02
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1015 부동산 대책에 관해서 어떻게 할지
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.현 정부의 부동산 정책은 부동산 가격 안정을 위해 시행한 강력한 조치로 대출 및 거래 규제를 시행하고 있습니다.정책 시행 이후 가격은 오히려 급등하며 상승세가 주변 지역으로 넓어지는 상황이라 정책의 실효성에 문제를 제기하는 상황이지만 아직 시행한지 얼마 지나지않았고 규제 완화 시 정책 실패를 인정하는 모양새라 단기간에 대출 규제 완화 및 토허제 해제 등은 어렵다고 판단됩니다.최소 1년은 지켜보며 강력한 규제의 효과를 증명할 것으로 보입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
26.01.02
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세입자에게 갱신권 안쓰는 조건으로 이사+복비 300만원 주고 내보내려고 합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.질문주신 임대인께서 아파트 매매를 위해 공실 확보가 필요해 임차인에게 계약갱신청구권을 행사하지 않는 조건으로 조기 퇴거를 요청하면서 이사비와 중개수수료 등 포함해 300만 원을 제시하는 것은 전세 시세가 약 4억 원인 아파트 기준으로는 다소 낮은 금액에 해당합니다. 이사비와 복비 부담을 감안해 500만원에서 800만 원 정도가 보다 현실적인 합의 범위로 보이며 매매 일정이 촉박할수록 임차인이 요구하는 합의금은 더 높아지는 것이 일반적입니다. 원만한 합의를 위해서는 금액 상향 또는 이사비와 중개보수를 구분하여 실비 보전 방식으로 제시하는 것을 추천드리며 분쟁 방지를 위해 갱신청구권 미행사, 퇴거일, 지급 시점 등을 명확히 기재한 서면 합의서를 반드시 작성하는 것이 필요합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
26.01.02
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전세 암묵적 갱신에 대해 인상율이 궁금합니다
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.임대차계약이 암묵적으로 갱신된 경우에는 기존 계약 조건이 그대로 유지되어 임대인이 임차인의 동의 없이 보증금이나 월세를 인상할 수 없습니다. 임대료 인상은 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 계약이 갱신되는 경우에만 가능하며, 이때에도 보증금과 월세를 합산한 금액 기준으로 최대 5%까지만 인상할 수 있습니다. 단순 암묵적 갱신 상태가 4년째 이어지고 있다면 기존 계약의 유지로 월세를 5% 인상하는 것도 허용되지 않습니다. 임대료를 시세에 맞게 인상하려면 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 적법하게 해지 통보를 한 뒤 재계약을 진행해야 하며 이 경우에는 5% 상한 제한 없이 시세 반영하여 인상이 가능합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
26.01.01
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