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서울 아파트 지금이라도 사야할까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.서울과 수도권을 중심으로 시행한 부동산 규제 대책이 풍선효과를 보이며 오히려 서울과 수도권 인근의 부동산 가격을 높이는 상황으로 나타나고 있습니다.부동산 가격이 오름에 따라 전월세 등 임대 시장의 가격도 따라서 오르고 있습니다.현재 부동산 상승의 근본적인 원인은 신규 부동산 공급의 부족, 전월세 상승에 따른 계약갱신청구권 사용으로 인한 매물 잠김 등이 원인으로 공급이 확대될 예정인 2030년까지는 지속적인 부동산 시세는 우상향을 보일 것으로 판단됩니다.이후 하락을 한다기 보다는 고점 대비 낮아지겠지만 현재보다 떨어지는 것은 쉽지않아 보입니다.다만 지금 당장은 부담이 될 수 있겠지만 대출이 가능한 상황의 가격 차이라면 비역세권보다 역세권, 구축보다는 신축 및 준신축 등 입지와 연식을 잘보시고 가격 상승 및 하락 시 방어가 가능한 것으로 매매하시길 바랍니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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신축 아파트 분양 시 자금계획 질문드립니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.신축 아파트 분양 후 완공 전, 후로 준비해야 할 현금 항목은 다양합니다.우선 완공 전에는 중도금 2~6차 대출 실행 후 매월 발생하는 이자 비용에 대해 미리 준비가 필요하고 이 부분을 절감하기 위해 중도 상환을 계획하셨다면 해당 상환액 만큼의 자금을 보유해야 합니다. 다음은 옵션 잔금, 발코니 확장비 등 시공사에 분양가 외 납부해야하는 금액의 준비도 필요합니다.완공 이후 입주 전에 잔금 납부는 잔금 대출을 통해 가능하며 잔금 대출 한도는 분양가 기준의 LTV로 정해져 중도금을 많이 상환했다고 해서 잔금 대출의 한도가 늘어나지는 않습니다. 잔금 대출로 해결하지 못하는 부족한 금액도 준비가 필요합니다.이후 입주 과정에서 취득세, 등기비용, 채권매입비 등 법적, 행정적 비용이 발생하고 이사비, 관리비 예치금, 가전가구 구입 등 구매 비용도 필요합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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부동산 중개수수료가 동일 지역에서도 다른 이유가 궁금합니다
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 매매 및 임대 등 계약 시 발생하는 부동산 중개수수료는 아파트, 오피스텔, 토지, 상가 등 거래 목적물과 거래 금액에 따라 중개보수의 상한요율과 한도액이 정해져 있습니다.거래 금액에 따라 정해진 중개수수료가 정해진 것이 아니라 상한요율과 한도액 내에서 부동산 중개사와 협의로 진행하는 부분이라 협의에 따라 금액이 다른 것 입니다.부동산 중개사무소에서는 보통 최고 상한요율을 요구하는 경우가 많아 최고 한도에서 낮춰줄 것을 요규하시고 협의해 결정하시면 됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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부동산 다운 계약서 작성후 적발시 처분은 어떻게 받는가요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 거래 시 다운계약서를 통한 거래는 조세포탈 시도로 불법이며 적발 시 매도인과 매수인 모두 법적 처벌을 받습니다.다운계약서를 통한 부동산 거래 적발 시 실제 거래가와 신고가의 차액을 기준으로 취득세와 양도소득세를 다시 계산해 줄어든 세금 뿐 아니라 가산세까지 추가하여 세금 추징을 당합니다.매도인의 경우 다운계약으로 인해 장기보유특별공제나 1세대 1주택 비과세가 배제될 수 있어 세금이 늘어나는 경우가 많습니다.추가로 지방세법 및 소득세법에 따른 허위신고는 형사처벌 대상이고 최대 3년 이하 징역 또는 벌금형에 처해질 수 있습니다.부동산 중개사가 개입했다면 중개업무정지 또는 등록취소를 당할 수 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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월세 계약 갱신 건(보증금 상향, 월세 하향)
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.기존의 보증금 500만원에 월세 50만원인 계약을 보증금 1,000만원에 월세 45만원으로 변경하여 계약서를 다시 작성하는 경우 계약의 내용 변동이 큰 상황으로 계약의 갱신이라고 보기보다는 신규 계약으로 보는 편이 맞습니다. 임대인이 부동산 중개사무소의 중개사를 통하지않고 직거래로 계약을 원하는 상황에 상호 협의해 직접 계약을 진행하는 것은 법적으로 가능합니다.다만 직거래 시 임대인 실제 소유자 여부를 등기부등본과 신분증을 통해 확인하고 계약서에는 기존 계약 종료일, 신규 계약 시작일, 보증금, 월세, 관리비, 입금 계좌를 명확히 기재하시고 확정일자는 새로 받는 것을 추천드립니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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재건축 대비해서 아파트 단지 리모델링의 장점이 뭔가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.재건축 대신 리모델링이 인기가 높아진 이유는 사업의 규제, 투자 대비 사업성, 공사 기간 등 리모델링이 재건축보다 장점이 많이 있기 때문입니다.재건축은 안전진단 강화와 초과이익환수제 등 사업의 규제가 까다로워 시작부터 진행까지 10년 이상의 긴 시간이 소요되는 반면 리모델링은 구조안전성 요건이 재건축보다 상대적으로 덜 까다로워 사업 인허가 절차가 빠르고 사업 기간도 평균 5년에서 7년으로 단축 시킬 수 있습니다.리모델링은 기존 골조를 활용하기 때문에 철거 후 다시 건설하는 방식의 재건축보다 공사비용과 금융비용 부담이 낮아 조합원 분담금을 낮출 수 있습니다. 분당처럼 용적률이 높은 지역은 재건축으로 추가 용적률을 확보하기 어렵지만 리모델링은 수평, 수직증축을 통해 세대수 증가와 일반분양 수익 확보가 가능해 사업성이 상대적으로 안정적입니다. 시간, 비용, 규제 부담을 줄이고 주거 환경을 개선할 수 있다는 점이 최근 리모델링 선호하는 이유입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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아파트 청약 되었을때 가진 돈이 없어도 살 방법이 있나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.5억원의 분양가 아파트에 청약 당첨 시 보통 계약금은 분양가의 10%인 5천만원이 필요하며 계약금은 주택담보대출이 불가해 자기 자본으로 스스로 준비해야 합니다.이후 중도금과 잔금에 대해 대출이 가능하나 5억원 분양가격 전부는 불가하며 지방의 비규제 지역으로 최대 가능한 한도를 70% 수준으로 잡아도 3.5억원까지 대출이 가능하다고 볼 수 있습니다.실제는 5억이 아닌 계약금 제외 잔금과 중도금이라 더 적습니다.아파트 분양가 이외에 취득록세, 옵션비용, 기타비용 등 분양가에서 대출 가능한 금액을 제외하고도 자기 자본은 최소 1.5억~2억은 필요합니다.질문주신 1,500만원의 자기 자본으로 5억원 분양가의 아파트를 대출만으로 분양받기는 사실상 불가합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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부동산에 방 문의를 드렸는데 연봉을 물어봐요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 중개사무소에서 연봉을 묻어보는 것은 일반적으로 고객의 재정 상태를 파악해 적정한 매물을 추천하기 위한 질문으로 보입니다.부동산 중개사는 보증금, 월세, 관리비 수준을 판단해야 하고 전세 대출이나 주택담보대출의 가능 여부와 소득에 따라 대출 금액이 달라지기 때문에 소득 정보가 있으면 매물을 더 정확히 선별할 수 있습니다. 주변 지역을 추천할 때도 예산 범위를 알아야 지역별로 계약 가능성이 높은 매물을 추려 안내할 수 있어 연봉을 기준 자료로 활용하는 경우가 있습니다. 정확한 금액을 공개하는 것이 부담스럽다면 전,월세 예산은 어느 정도다 또는 매수가능 예산은 얼마다 정도 수준으로만 알려줘도 충분합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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묵시적 연장은 언제부터 가능하다 봐야 할까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 임대차 계약 종료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 갱신 거절 또는 계약 조건 변경의 의사를 서로에게 명확히 통보하지 않았을 때 성립합니다. 만기일을 기준으로 2개월 전 시점을 계산하셔서 2개월 이내로 기간이 남았다면 묵시적 갱신이 가능한 상태로 판단할 수 있습니다. 임대인이 별도 조건 제시나 종료 통보 없이 기존 계약 종료일이 지난다면 기존 조건 그대로 2년이 연장되며 임차인은 이 기간 동안 거주할 수 있습니다. 이사 매물이 늦게 나오는 상황이라면, 만기 직전까지 집주인의 의사를 확인하면서 묵시적 갱신 여부를 판단하시면 됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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전기차 배터리 가격이 떨이지고 있다는데 향후 자동차 구매 결정에 변화가 있을까요?
안녕하세요.전기차 배터리 가격 하락은 향후 자동차 시장의 가격을 결정할 주요 요인입니다. 전기차 원가의 상당 부분이 배터리에서 차지하는 부뷰이라 배터리 단가가 안정적으로 내려가면 완성차 제조사들은 모델 가격을 낮추거나 동일 가격에서 성능과 주행거리를 강화하는 전략을 선택할 수 있습니다. 내연기관차와 전기차 간 가격 격차를 빠르게 좁히는 효과를 가져올 수 있을 것으로 보이고 특히 중형 이하 대중차 시장에서 전기차 선택 비중이 높아지는 결과를 만들가능성이 큽니다. 배터리 가격 하락은 완성차 업체 간 가격 경쟁을 가속화할 것으로 예상되며 단순한 정가 인하뿐 아니라 옵션 확대, 장기 보증 제공, 충전 인프라 지원 등 소비자 혜택 중심의 경쟁 구도가 강화될 전망입니다. 이러한 변화는 소비자 입장에서 초기 구매 부담을 낮출 뿐 아니라 전기차의 총소유비용을 더욱 명확히 절감시키는 역할로 구매 결정 시 전기차를 우선 검토하는 경향이 강해질 것 입니다. 배터리 가격 하락은 전기차 보급 속도를 높이고 시장 주도권을 둘러싼 제조사 간 경쟁을 한층 치열하게 만들 전망입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.16
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