부모님 명의 오피스텔 전세계약시 문의사항
지방에계시는 부모님 명의로 된 오피스텔이 서울에 하나 있습니다. 이번에 현 세입자 전세계약 기간이 만료된 후 저희 부부가 들어가 거주할 예정인데요. 현재 세입자와 동일한 조건(동일 반전세 조건)으로 계약하려는데 현재 시세가 이전보다 많이 올라있는 상태입니다. 이경우기존 세입자와 동일한 조건으로 전세계약을 하더라도, 현시세보다 낮은 보증금으로 계약하게 되는건데 가족간 증여로 보고 나중에 불이익이 있을수 있나요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
시세와 실제 보증금 차액에 대한 연 이자 4.6% 가 연간 1,000 만원 미만이면 증여세가 나오지 않습니다. 예를 들어 시세가 전세 5억인데 3억에 들어간다면 차액 2억에 대한 이자 상당액이 연간 1000만원이 넘지 않으니 (2억 x 4.6%=920만원) 증여세 대상이 아닙니다. 오피스텔 매매가가 약 13억원 이하라면 아예 무상으로 살아도 증여세가 부과되지 않습니다. 불이익을 방지하기 위해 가족 간에도 일반 계약서를 작성 하시고 보증금을 부모님 통장으로 입금한 금융 기록도 남겨두세요. 또한 실제로 거주하고 있다는 증명을 하여야 하니 전입신고도 하셔야 합니다. 정리하자면 오피스텔이 초고가 13억원이 아니고 시세와의 보증금 차이가 수억원씩 나지 않는다면 기존 조건대로 계약하셔도 안전합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
특별히 직계본비속간 임대차를 체결할때 발생되는 증여문제는 없다고 보시면 됩니다. 다만, 무상임대의 경우에만 사용수수익이 일정범위를 초과할 경우 초과된 수익에 대한 증여문제가 발생할수는 있으나, 이 또한 시세 13억이상인 경우에 해당되며, 질문처럼 임대차를 시세보다 조금 낮게 계약을 한다고해서 문제가 되지는 않습니다 . 그리고 직계존비속간 임대차시 전세대출은 불가하기에 이러한 점을 고려하여 일반 임대차로써 계약을 진행하시면 됩니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부모님 소유 주택에 전세로 들어가는 경우에는 국세청에서 기본적으로 증여를 의심할 수 있으므로 가능한 공인중개사에 의뢰하여 정식 계약서를 작성하고 보증금 및 월세를 납부하며 전입신고 및 확정일자 등을 갖추는 것이 필요합니다. 가족간 전세에서 시가의 30%를 초과하여 낮은 금액으로 임차하는 경우에는 증여세가 과세될 수 있으며, 시가와의 차이가 5% 또는 3억원 이상 차이가 나면 소득세가 과세 될 수 있습니다. 하지만 직계존비속인 경우 시가가 13억 이하인 주택일 때에는 무상임대차계약서를 쓰고 거주시에는 증여세나 소득세가 과세되지 않습니다.
지방에계시는 부모님 명의로 된 오피스텔이 서울에 하나 있습니다. 이번에 현 세입자 전세계약 기간이 만료된 후 저희 부부가 들어가 거주할 예정인데요. 현재 세입자와 동일한 조건(동일 반전세 조건)으로 계약하려는데 현재 시세가 이전보다 많이 올라있는 상태입니다. 이경우기존 세입자와 동일한 조건으로 전세계약을 하더라도, 현시세보다 낮은 보증금으로 계약하게 되는건데 가족간 증여로 보고 나중에 불이익이 있을수 있나요?
==> 낮은 보증금으로 입주하는 경우 증여로 의심될 수도 있지만 왠만한 큰 차이가 나지 않는 경우까지 포함되지 않습니다. 그러나 부모님 소유의 오피스텔에 입주하는 경우 보증금 대출이 불가한 점을 고려하여 신중하게 판단해 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 부모자식간에 정상적인 거래를 하게 될 경우 증여로 보지 않습니다.
세법상 시세 대비 보증금 차이가 30% 또는 3억중에 적은 금액을 넘게 되면 증여로 보게 됩니다.
또한 부동산 시세가 13억1800만원 이하일 경우 5년간 무상사용 이익이 1억 이하이므로 무상거주에 대한 것도 있으니 살펴보시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
부모님 명의 오피스텔을 시세보다 낮은 보증금으로 전세계약(반전세 포함)하더라도, 정상적인 임대차 계약이고 실제로 보증금을 지급한다면 일반적으로 증여로 보아 불이익을 받는 경우는 거의 없습니다
기존 세입자와 동일한 조건으로 실제 임대차 계약을 체결하고, 보증금·월세를 정상적으로 지급한다면 시세보다 낮아도 증여로 볼 가능성은 낮습니다
다만 계약 형식과 입금 내역은 반드시 명확히 남기시기 바랍니다
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
부모님 명의의 오피스텔에 기존 세입자의 전세계약이 만료된 후 자녀 부부가 동일한 반전세 조건으로 새로 계약하여 거주하더라도 해당 계약을 바로 가족 간 증여로 보지는 않습니다.
가족 간 임대차에서 세무상 문제 여부는 시세와의 단순 비교가 아니라 경제적 이익이 무상으로 이전되었는지가 핵심 판단 기준이 됩니다.
기존 세입자와 동일한 조건으로 정상적인 임대차계약서를 작성하고 보증금과 월세를 실제로 지급하며 전입신고와 확정일자를 갖추어 실거주하는 경우라면 시세보다 낮은 보증금으로 계약하였더라도 증여로 판단될 가능성은 낮습니다.
특히 기존 계약 조건을 유지하는 형태이거나 공실 위험을 고려한 합리적인 사유가 있다면 세무상 방어 논리도 충분합니다.
다만 보증금이나 월세가 시세 대비 현저히 낮고 그 차액에서 발생하는 경제적 이익이 연 1천만원 이상으로 크다고 판단될 경우에는 일부를 증여로 보아 과세 대상이 될 수 있으므로 계약 조건이 과도하게 자녀에게 유리하지 않도록 주의하고 모든 금전 거래를 계좌이체 등으로 명확히 남기는 것을 추천드립니다
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
부모님 오피스텔에 현재 시세보다 낮은 보증금, 월세로 들어가더라도 통상적인 수준이라면 자녀가 실제 거주하는 주택이라서 증여로 문제될 가능성은 크지 않습니다.
다만 시세와 차이가 지나치게 크거나 주택가액이 매우 큰 경우에는 증여세 논점이 생길 수 있어 너무 과하게 싸게만 진행하지 않으시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
부모님께서는 자녀의 주거 안정을 돕고 싶으신 마음이 크시겠지만, 세무적으로는 '시세보다 저렴한 임대차 거래'가 증여로 간주될 수 있어 사전에 면밀한 검토가 필요합니다.
결론부터 말씀드리면, 현재 시세보다 낮은 보증금으로 계약하더라도 증여세 과세 대상이 되는 기준 금액이 정해져 있으므로, 그 범위를 초과하지 않는다면 당장 불이익을 걱정하지 않으셔도 됩니다.
1. 가족 간 저가 임대차와 증여세 리스크
현행 상속세 및 증여세법 제42조의2(법인의 조직재편 등에 따른 이익의 증여) 및 관련 시행령에 따르면, 타인의 재산을 무상으로 사용하거나 시가보다 낮은 대가를 지불하고 사용하는 경우 그 이익을 증여로 봅니다.
증여세 과세 기준: 시가와 실제 지급하는 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나, 그 차액이 연간 1,000만 원 이상인 경우에만 증여세가 부과됩니다.
이익의 계산 방식: 일반적으로 보증금의 차액에 대해 법정 이자율(현행 연 4.6%)을 곱하여 계산합니다.
질문자님의 경우, 이전 세입자와 동일한 보증금으로 들어간다면 현재 형성된 시세와의 차액이 발생할 것입니다. 만약 그 차액에 4.6%를 곱한 금액이 연간 1,000만 원 미만이라면 세무상 증여 이슈에서 비교적 자유롭습니다.
2. 적정 보증금 산정을 위한 시뮬레이션
예를 들어, 현재 시세가 보증금 5억 원인데 질문자님이 3억 원에 입주하신다고 가정해 보겠습니다.
보증금 차액: 2억 원
증여 이익 계산: 2억 원 × 4.6% = 연간 920만 원
이 경우 연간 이익이 1,000만 원 미만이므로 증여세 과세 대상에서 제외될 가능성이 높습니다. 하지만 시세 차이가 이보다 더 크거나 이자율 변동이 있다면 기준을 초과할 수 있으니 현재 시세(KB시세 또는 인근 실거래가)를 정확히 파악하는 것이 우선입니다.
3. 실질 과세 원칙과 주의사항
세무 당국은 가족 간 거래를 '특수관계인 간 부당행위계산 부인'의 관점에서 엄격하게 바라봅니다. 따라서 형식적인 계약에 그치지 않고 실제 거래의 객관성을 확보해야 합니다.
실제 자금 송금: 보증금과 월세(반전세인 경우)는 반드시 질문자님의 계좌에서 부모님 계좌로 직접 송금하고 기록을 남겨야 합니다.
계약서 작성 및 확정일자: 일반적인 거래와 동일하게 공인중개사를 통하거나 직접 작성하더라도 표준임대차계약서를 사용하고 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다. 이는 단순 점유가 아닌 실제 임대차 관계임을 증명하는 근거가 됩니다.
부모님의 종합소득세: 부모님께서는 시세보다 낮은 임대료를 받으시더라도, 추후 세무 신고 시 '부당행위계산 부인' 규정에 따라 시가를 기준으로 임대소득세가 재계산되어 부과될 수 있다는 점을 인지하셔야 합니다.
현재 계획하신 보증금 수준이 주변 유사 평형의 급매물이나 하단 시세와 비교했을 때 차액의 4.6%가 1,000만 원을 넘지 않는지 먼저 계산해 보시기 바랍니다.
추가로, 부모님께서 해당 오피스텔 외에 다른 주택을 보유하고 계신지 여부에 따라 부모님의 임대소득세 비중이 달라질 수 있으니 이 부분도 함께 체크해 보시는 것을 추천드립니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
가족 간 전세 계약이라도 시세 대비 보증금이 현저히 낮을 경우 증여로 판단될 수 있습니다. 통상적으로 주변 시세의 70~80%이상 수준이면 정상거래로 인정되는 경우가 많습니다.
계약 시 인근 실거래가 자료를 확보해 두는 것이 향후 세무상 분쟁을 줄이는데 도움이 됩니다.안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
부모님 명의 오피스텔에 자녀 부부가 시세보다 낮은 보증금으로 전세 계약을 하는 것은 기본적으로 증여세 문제가 발생이 되지 않습니다 이유는 전세보증금은 반환 의무가 있는 채권의 성격이라 증여로 보지 않기 때문입니다