가족간 임대차계약 관련해서 질문드립니다

Question

배경 : 부모님이 현재 실거래가 약 10억원의 아파트 소유중이십니다.

이 아파트를 담보로 주택담보대출을 받아서 그 돈으로 다른 지역에 전세를 얻어 거주하고 저는 기존 아파트에 무상으로 입주하여 거주하는 대신 제가 부모님 주담대 이자를 대납하거나 혹은 그 이자액 언저리로 월세계약을 하는 방법을 검토중입니다.

이런 경우 문제가 될 수 있는 사항이 있을까요? 증여 혹은 임대차계약 관련해서요.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

부모자식간에는 무상거주라는 것이 있습니다.

부모자식간에 무상사용 이익이 1억원을 넘게 될 경우 증여세가 부과가 되는데 무상사용이익 1억원을 넘기 위해서는

환산을 하게 되면 주택 기준시가가 13.1억원에 해당이 되게 됩니다. 즉 부모님 주택이 기준시가 13.1억일 경우 증여세없이 무상거주가 가능하게 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

자녀가 부모님의 주담대 이자를 대신 은행에 입금하는 행위는 세법상 부모의 채무를 갚아준 증여로 해석되어 부모님에게 증여세과 부과될 수 있습니다. 리스크를 피하려면 정식 임대차 계약을 맺고 주변 월세 시세의 최소 70% 이상 금액을 자녀 계죄에서 부모 계좌로 매달 꼬박꼬박 송금해서 증빙을 남겨야 합니다. 부모님이 자녀에게 월세를 받을 경우 부모님의 주택 보유수에 따라서 주택임대소득세 신고와 납부 의무가 발생할 수도 있으니 이점도 사전에 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

결론만 말씀드립니다.

세법상 증여로 오해될 여지가 큽니다. 증여로 볼 수 있는 전형적이 케이스로 위험이 크다 생각합니다.

감사합니다.

Answer 4

증여세 리스크를 최소화하려면 ‘무상거주’보다는 가족 간 임대차 계약을 정식으로 체결하고 월세를 지급하는 방식이 더 안전합니다. 이자 대납은 증여로 볼 가능성이 낮지만, 세무상 해석이 엇갈릴 수 있으니 주의가 필요합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

부모님 소유 주택에 무상 거주하거나 대출 이자를 대납하는 방식은 세법상 부동산 무상사용 이익 또는 채무 변제에 해당해서 증여세 과세 위험이 매우 높습니다. 가장 안전한 방법은 주변 시세에 맞는 적정 수준의 월세로 정식 임대차 계약을 체결하고 매월 통장을 통해서 계좌이체 기록을 남기는 것입니다. 이 경우 부모님은 해당 월세 소득에 대해 종합소득세 신고 의무가 발생하며 자녀는 본인의 소득으로 월세를 납부하고 있음을 입증할 수 있어야 합니다. 임대료가 시세 대비 지나치게 낮으면 증여세가 부과될 수 있으므로 실행 전에 아파트 시세를 확인하고 반드시 세무사와 상담해서 리스크를 점검하시기 바랍니다.

Answer 6

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

결론은 본인이 부모님 집에 무상거주 혹은 월세계약을 통해 임대차를 하는 경우를 말하는듯 보입니다. 일단 첫번째방법인 대출이자 대납은 현실적으로 그 금액 자체가 부모님에 대한 현금증여의 소지가 있고, 차라리 월세계약을 통해 이자에 상당하는 월세를 부모님께 입금하고 , 부모님이 상환하는 방식으로 진행을 하셔야 증여문제가 없을 가능성이 있습니다. 직계존비속간 임대차계약에는 별다른 문제가 없고, 무상거주를 하더라면 위 주택가격 기준(13억이하)이 사용수익에 따른 증여기준에 못미치기 떄문에 크게 문제될 여지는 낮습니다.

결론은 부모님과 임대차계약을 체결하고 매월 이자분에 해당하는 월세를 부모님께 입금하고 이를 부모님이 이자부담에 사용하는 방식이 가장 안정적이지 않을까 생각됩니다.