부모님으로부터 아파트를 상속·증여·매매 경로로 받을 예정인데 조언 부탁드립니다
부모님으로부터 아파트를 상속, 증여, 또는 매매 방식 중 하나로 받을 예정인데,
세금 부담을 가장 적게 할 수 있는 방법이 무엇인지 조언을 구하고자 합니다.
현재 상황은 아래와 같습니다.
아파트 시가: 약 3억 9천만 원
(현재 매물가는 3억 5천 ~ 4억 원 수준)부모님 거주 주택은 아니며,
현재 전세 2억 8,500만 원이 끼어 있는 상태입니다.저는 올해 11월 결혼 예정이며,
필요하다면 증여 전에 혼인신고를 미리 하는 것도 가능합니다.해당 아파트는 아버지께서 할아버지로부터 상속받은 주택이며,
매매로 취득한 이력은 없습니다.아파트는 2004년 완공되었습니다.
화성시에 있는 아파트 입니다. (동탄x)
궁금한 점은 다음과 같습니다.
위 조건에서
상속 / 통증여 / 부담부증여 / 일부 매매+일부 증여 중
어떤 방식이 증여세·취득세·(부모 측) 양도소득세를 모두 고려했을 때
가장 세금이 적게 발생하는지전세보증금을 승계하는 부담부증여 방식이
실제로 세금 절감에 유리한 구조가 맞는지아버지가 상속으로 취득한 주택이라는 점이
부담부증여 또는 매매 시 양도소득세 계산에 어떤 영향을 미치는지혼인신고를 증여 전/후 중 언제 하는 것이 세금 측면에서 유리한지
실무적으로 가장 많이 선택되는 방식과
주의해야 할 리스크(시가 인정, 세무조사 등)가 있다면 함께 알고 싶습니다
위 문의드리는 조건이 아니더라도 제안해주실 합리적인 방법이 있다면 조언 부탁드리겠습니다.
감사합니다.
현재 상황에서 세무적인 측면에서 비용을 최소화하여 인수방법에 대한 질문으로 보입니다. 기존 전세보증금이 있는 상태에서 보증금을 인수하는 조건 즉 부담부 증여조건으로 진행하시고 최대 5000만원까지 증여 가능한 만큼 차액 만 증여신고를 한다면 얼마든지 가능합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
시가 3.9억, 전세 2.85억 끼어 있고 아버지가 상속으로 취득한 주택이라면 부담부증여 + 혼인 관련 증여공제 활용 조랍이 가장 많이 시도하는 케이스입니다.
부담부 증여가 가장 적게 돈이 들어갈 것으로 예상합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
3억 9천만 원 상당의 자산을 전세 보증금 2억 8,500만 원과 함께 이전받는 경우, 결론부터 말씀드리면 '부담부증여'가 세무상 가장 유리할 가능성이 매우 높습니다.
질문하신 내용에 대해 실무 데이터를 바탕으로 정리해드리겠습니다.
부담부증여의 유리함: 전체 3억 9천만 원 중 보증금 2억 8,500만 원을 제외한 1억 500만 원에 대해서만 증여세가 부과됩니다. 결혼 전이라면 증여재산공제 5,000만 원을 적용받아 약 550만 원 수준의 증여세가 예상됩니다. 다만, 아버지가 넘기시는 보증금(채무) 부분은 양도소득세 대상이 됩니다.
혼인신고의 영향: 2024년 신설된 '혼인 증여재산 공제'를 활용하면 유리합니다. 결혼 전후 2년 이내(총 4년)에 증여받을 경우 기존 5,000만 원에 1억 원을 추가하여 총 1억 5,000만 원까지 증여세가 면제됩니다. 이 경우 증여세는 0원이 되므로 혼인신고 전후 기간을 잘 맞추어 증여받으시길 권합니다.
상속 주택의 양도세: 아버지가 상속받으실 당시의 가액이 취득가액이 됩니다. 2004년 완공 시점 전후 상속받으셨다면 취득가액이 매우 낮을 것이므로, 부담부증여 시 아버지께 부과되는 양도소득세 부담이 클 수 있습니다. 하지만 화성시 비조정지역 기준, 장기보유특별공제를 적용하면 일반 매매보다 훨씬 저렴합니다.
취득세 리스크: 증여 취득세는 시가표준액(공시가격) 기준으로 산정되나, 6억 원 미만 주택이므로 중과세 대상이 아니라면 약 3.5~4% 수준입니다. 매매 형식을 취할 경우 실거래가 기준 취득세(1.1%)를 적용받지만, 부모-자식 간 매매는 세무조사 1순위이며 자금출처 입증이 완벽해야 합니다.
현재 전세 비중이 약 73%로 높아 부담부증여가 최적이나, 반드시 아버지의 양도소득세와 자녀의 증여세 합산액을 시뮬레이션해야 합니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
증여 후 10년 이내에 아버님이 돌아가실 경우 해당 자산이 상속재산에 합산될 수 있으므로, 건강 상태와 자산 규모를 고려하여 증여 시점을 결정하시기 바랍니다.