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아파트 청약 관련 질문 드립니다. 복정역 에피트
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 청약 시 청약 유형은 크게 특별공급과 일반공급으로 나뉘며 특별공급은 추가로 세부 유형으로 나뉘고 일반공급은 기준에 따라 청약 순위로 나뉩니다.아파트 청약 시 동일 단지에 대해서는 특별공급과 일반공급 큰 유형에서 1가지 유형만 선택해 청약이 가능하며 특별공급 청약 시 일반공급 청약이 불가하고 일반공급 청약 시 특별공급 청약이 불가합니다.추가로 특별공급 유형 내 세부 유형에 대해 중복 청약이 불가하고 일반공급 순위에 맞지않게 청약하거나 중복해서 청약이 불가합니다현재 결혼 7년 이내고 소득 조건이 가능하다면 일반공급 대비 특별공급이 상대적으로 청약 가능성이 높으니 특별공급으로 청약하시길 추천드리며 청약은 부부 중 누가 해도 상관없지만 일반적으로 세대주가 하는 추세이고 추후 분양 후 공동명의로 등록 가능합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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화성 동탄, 구리시와 더불어 추가 규제 지역으로 어디가 묶을까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.서울과 수도권 일부 지역을 중심으로 한 부동산 규제 및 대출 제한 정책으로 규제 지역과 인접한 지역을 중심으로 규제 풍선 효과가 나타나고 있습니다.서울과 수도권 일부 규제 지역은 부동산 거래량 급감 및 시세 하락이 명확히 보이며 규제 지역과 인접한 인근 지역은 거래량 급증 및 시세 상승이 명확히 나타나며 규제로 인한 풍선효과가 나타난 것으로 판단 됩니다.이로인해 규제 지역의 인접한 풍선 효과 지역에 대한 규제 적용이 진행될 것이라는 예측이 있습니다.현 정부의 부동산 정책으로 인한 규제 풍선효과로 인해 부동산 시세가 급등한 지역은 동탄시, 구리시, 수원 권선구, 파주시 등이 대표적인 지역으로 실제 규제 이후 부동산 거래량 급증과 시세 상승이 수치로 나타나고 있습니다.추가 규제 시 위 4곳이 포함될 가능성이 높다고 판단됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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서울 아파트 지금이라도 사야할까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.서울과 수도권을 중심으로 시행한 부동산 규제 대책이 풍선효과를 보이며 오히려 서울과 수도권 인근의 부동산 가격을 높이는 상황으로 나타나고 있습니다.부동산 가격이 오름에 따라 전월세 등 임대 시장의 가격도 따라서 오르고 있습니다.현재 부동산 상승의 근본적인 원인은 신규 부동산 공급의 부족, 전월세 상승에 따른 계약갱신청구권 사용으로 인한 매물 잠김 등이 원인으로 공급이 확대될 예정인 2030년까지는 지속적인 부동산 시세는 우상향을 보일 것으로 판단됩니다.이후 하락을 한다기 보다는 고점 대비 낮아지겠지만 현재보다 떨어지는 것은 쉽지않아 보입니다.다만 지금 당장은 부담이 될 수 있겠지만 대출이 가능한 상황의 가격 차이라면 비역세권보다 역세권, 구축보다는 신축 및 준신축 등 입지와 연식을 잘보시고 가격 상승 및 하락 시 방어가 가능한 것으로 매매하시길 바랍니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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신축 아파트 분양 시 자금계획 질문드립니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.신축 아파트 분양 후 완공 전, 후로 준비해야 할 현금 항목은 다양합니다.우선 완공 전에는 중도금 2~6차 대출 실행 후 매월 발생하는 이자 비용에 대해 미리 준비가 필요하고 이 부분을 절감하기 위해 중도 상환을 계획하셨다면 해당 상환액 만큼의 자금을 보유해야 합니다. 다음은 옵션 잔금, 발코니 확장비 등 시공사에 분양가 외 납부해야하는 금액의 준비도 필요합니다.완공 이후 입주 전에 잔금 납부는 잔금 대출을 통해 가능하며 잔금 대출 한도는 분양가 기준의 LTV로 정해져 중도금을 많이 상환했다고 해서 잔금 대출의 한도가 늘어나지는 않습니다. 잔금 대출로 해결하지 못하는 부족한 금액도 준비가 필요합니다.이후 입주 과정에서 취득세, 등기비용, 채권매입비 등 법적, 행정적 비용이 발생하고 이사비, 관리비 예치금, 가전가구 구입 등 구매 비용도 필요합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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부동산 중개수수료가 동일 지역에서도 다른 이유가 궁금합니다
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 매매 및 임대 등 계약 시 발생하는 부동산 중개수수료는 아파트, 오피스텔, 토지, 상가 등 거래 목적물과 거래 금액에 따라 중개보수의 상한요율과 한도액이 정해져 있습니다.거래 금액에 따라 정해진 중개수수료가 정해진 것이 아니라 상한요율과 한도액 내에서 부동산 중개사와 협의로 진행하는 부분이라 협의에 따라 금액이 다른 것 입니다.부동산 중개사무소에서는 보통 최고 상한요율을 요구하는 경우가 많아 최고 한도에서 낮춰줄 것을 요규하시고 협의해 결정하시면 됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.19
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부동산 다운 계약서 작성후 적발시 처분은 어떻게 받는가요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 거래 시 다운계약서를 통한 거래는 조세포탈 시도로 불법이며 적발 시 매도인과 매수인 모두 법적 처벌을 받습니다.다운계약서를 통한 부동산 거래 적발 시 실제 거래가와 신고가의 차액을 기준으로 취득세와 양도소득세를 다시 계산해 줄어든 세금 뿐 아니라 가산세까지 추가하여 세금 추징을 당합니다.매도인의 경우 다운계약으로 인해 장기보유특별공제나 1세대 1주택 비과세가 배제될 수 있어 세금이 늘어나는 경우가 많습니다.추가로 지방세법 및 소득세법에 따른 허위신고는 형사처벌 대상이고 최대 3년 이하 징역 또는 벌금형에 처해질 수 있습니다.부동산 중개사가 개입했다면 중개업무정지 또는 등록취소를 당할 수 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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월세 계약 갱신 건(보증금 상향, 월세 하향)
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.기존의 보증금 500만원에 월세 50만원인 계약을 보증금 1,000만원에 월세 45만원으로 변경하여 계약서를 다시 작성하는 경우 계약의 내용 변동이 큰 상황으로 계약의 갱신이라고 보기보다는 신규 계약으로 보는 편이 맞습니다. 임대인이 부동산 중개사무소의 중개사를 통하지않고 직거래로 계약을 원하는 상황에 상호 협의해 직접 계약을 진행하는 것은 법적으로 가능합니다.다만 직거래 시 임대인 실제 소유자 여부를 등기부등본과 신분증을 통해 확인하고 계약서에는 기존 계약 종료일, 신규 계약 시작일, 보증금, 월세, 관리비, 입금 계좌를 명확히 기재하시고 확정일자는 새로 받는 것을 추천드립니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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재건축 대비해서 아파트 단지 리모델링의 장점이 뭔가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.재건축 대신 리모델링이 인기가 높아진 이유는 사업의 규제, 투자 대비 사업성, 공사 기간 등 리모델링이 재건축보다 장점이 많이 있기 때문입니다.재건축은 안전진단 강화와 초과이익환수제 등 사업의 규제가 까다로워 시작부터 진행까지 10년 이상의 긴 시간이 소요되는 반면 리모델링은 구조안전성 요건이 재건축보다 상대적으로 덜 까다로워 사업 인허가 절차가 빠르고 사업 기간도 평균 5년에서 7년으로 단축 시킬 수 있습니다.리모델링은 기존 골조를 활용하기 때문에 철거 후 다시 건설하는 방식의 재건축보다 공사비용과 금융비용 부담이 낮아 조합원 분담금을 낮출 수 있습니다. 분당처럼 용적률이 높은 지역은 재건축으로 추가 용적률을 확보하기 어렵지만 리모델링은 수평, 수직증축을 통해 세대수 증가와 일반분양 수익 확보가 가능해 사업성이 상대적으로 안정적입니다. 시간, 비용, 규제 부담을 줄이고 주거 환경을 개선할 수 있다는 점이 최근 리모델링 선호하는 이유입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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아파트 청약 되었을때 가진 돈이 없어도 살 방법이 있나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.5억원의 분양가 아파트에 청약 당첨 시 보통 계약금은 분양가의 10%인 5천만원이 필요하며 계약금은 주택담보대출이 불가해 자기 자본으로 스스로 준비해야 합니다.이후 중도금과 잔금에 대해 대출이 가능하나 5억원 분양가격 전부는 불가하며 지방의 비규제 지역으로 최대 가능한 한도를 70% 수준으로 잡아도 3.5억원까지 대출이 가능하다고 볼 수 있습니다.실제는 5억이 아닌 계약금 제외 잔금과 중도금이라 더 적습니다.아파트 분양가 이외에 취득록세, 옵션비용, 기타비용 등 분양가에서 대출 가능한 금액을 제외하고도 자기 자본은 최소 1.5억~2억은 필요합니다.질문주신 1,500만원의 자기 자본으로 5억원 분양가의 아파트를 대출만으로 분양받기는 사실상 불가합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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부동산에 방 문의를 드렸는데 연봉을 물어봐요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 중개사무소에서 연봉을 묻어보는 것은 일반적으로 고객의 재정 상태를 파악해 적정한 매물을 추천하기 위한 질문으로 보입니다.부동산 중개사는 보증금, 월세, 관리비 수준을 판단해야 하고 전세 대출이나 주택담보대출의 가능 여부와 소득에 따라 대출 금액이 달라지기 때문에 소득 정보가 있으면 매물을 더 정확히 선별할 수 있습니다. 주변 지역을 추천할 때도 예산 범위를 알아야 지역별로 계약 가능성이 높은 매물을 추려 안내할 수 있어 연봉을 기준 자료로 활용하는 경우가 있습니다. 정확한 금액을 공개하는 것이 부담스럽다면 전,월세 예산은 어느 정도다 또는 매수가능 예산은 얼마다 정도 수준으로만 알려줘도 충분합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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