전문가 프로필

답변 내역

전세연장 미리 톡으로 전달해도 되나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.만기전 6~2개월전에 이뤄져야 하겠으며 ,문자로도 남겨 놓으시면 더욱 좋겠습니다. 더불어 계약갱신청구권 행사 여부도 확인 받아 놓으셔야 추후 발생할수 있는 분쟁의 소지도 없겠습니다.
경제 / 부동산
23.06.29
0
0

상가 임대차보호법에서 임대료 인상은 5% 이내로 해야 하는데요 ?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.보증금을 동결한다면 월세를 5% 보다 더 인상 할수 있습니다.이유는 환산월차임 (환산보증금) 때문에 그렇습니다.환산월차임 (환산보증금) = (월세 x 전월세 전환율 ) + 보증금 입니다.전월세 전환율이란 보증금을 월세로 전환하거나 월세를 보증금으로 환산할때 적용되는 조정 비율 입니다.전월세 전환율은 연 10% 또는 한국은행 기준금리 + 2% 금액중에 낮은 비율을 적용합니다.간단히 쉽게 말해 보증금 1억에 월세 20만원이라면 인상시 1억500만원에 21만원으로 올릴수 있습니다.하지만 보증금은 동결하고 월세만 인상한다면 21만원이 아니고 전월세전환율 5.5% 적용한다는 가정하에 232,917원이 됩니다.기존 1억 20만원이 1억500만에 21만원 으로 변경되던가 1억에 232,917원으로 변경 된다는 것 입니다.물론 최대 한도이기 때문에 그 이내에서 협의가 되어야 하겠습니다.
경제 / 부동산
23.06.29
0
0

전세사기를 안당할려면 어떵게 해야 해요
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.작정하고 덤벼드는 사기꾼들을 100% 막을수는 없겠지만 방지하고 대비할 순 있겠으며, 혹시라도 나도 그 피해자가 된 경우 내 전세금보장 받을수 있는 준비를 하시면 되겠습니다.우선 계약시 등기사항증명서 확인 잔금시 또한 등기사항증명서 확인 합니다.신탁등기가 되어 있다면 신탁원부를 뽑아 봐서 살펴 봐야 하겠고요,계약일 대리인이 참석했는데 관계가 불분명 하고 대리인 서류도 미흡하진 않는지 확인.지방세 국세 체납 여부도 중요 합니다.또한, 전세금과 매매가가 얼마나 차이가 있는지 매매가가 없다면 주변 시세라도 살펴 봐야 하겠습니다.가장 중요한 전세보증금 반환보증보험에 가입 가능 한지 여부도 사전에 확인 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
23.06.29
0
0

부동산을 통해 계약을 하면 몇 프로를 떼 가나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.금액에 따라 다양한 요율이 책정되어 있습니다.아래 표를 참고하여 주시면 되겠습니다.월세 같은 경우는 월세 x 100 + 보증금 x 상한요율 하시면 됩니다.예들들어 보증금 500만원 월세 50만원인 경우 50만원 x 100 + 500만원 * 상한요율(0.4%) = 22만원 이내에서 협의하시면 되겠습니다.이때 계산된 금액이 5천만원 미만이라면 100이 아니라 70을 곱합니다.중개보수의 지급시기는 상호 약정에 따르되 약정이 없을시 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 합니다.
경제 / 부동산
23.06.29
0
0

부동산 가격 형성에 가장 큰 영향을 주는 것은 무엇입니까?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.정부정책과 금리등 거시경제변수들이 주택가격 결정에 큰 영향을 끼치는 요소입니다.거시경제에는 국내총생산,인플레이션,이자율,고용 및 실업,무역수지,정치적 지정학적 사건등이 내포되어 있습니다.수요와 공급 이라는 두가지 변수도 매우 중요한데요, 특히 공급량 변화는 부동산 시장에 큰 영향을 미칩니다.
경제 / 부동산
23.06.29
0
0

계약갱신청구권 재계약에 대해 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.재계약서는 작성 하시는것이 좋습니다.재계약서 작성치 않고 단순 구두상으로만 의사표시를 하셨다면 묵시적갱신으로 볼 수도 있기 때문에, 계약갱신청구권 사용한 연장계약인지도 추후 불분명 해 질수 있습니다.임대인 입장에서도 계약갱신청구권 사용해서 재계약 하는 것 이기 때문에 추후 발생할수 있는 분쟁의 소지를 남겨 두고 싶지 않을 겁니다.참고로 계약갱신청구권은 1회밖에 사용할수 없습니다.계약 만기가 도래하기전 만나셔서 작성하셔야 하겠습니다.
경제 / 부동산
23.06.29
0
0

곧 전세만기인데 임대인 연락두절시 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.전세만기시까지도 연락이 계속 되지 않으신다면,느낌이 좋질 않네요.하루 이틀 잠깐도 아니고 오랜시간 연락이 두절 된다면 최악의 경우를 각오 하시는게 좋을듯 합니다.우선 준비없이 점유지 이탈을 하신다면 대항력 상실을 할 수 있으니, 계약기간 만료 후 퇴거전 임차권등기명령을 하셔야 하겠습니다.
경제 / 부동산
23.06.28
0
0

권리금 보증금이 다른건가요??
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.네 권리금과 보증금은 엄연히 다른 개념입니다.임대보증금은 계약기간 만기시 임대인에게 반환 받을수 있는 돈이고,권리금은 임대인과는 상관없는 임차인들 끼리의 주고 받는 돈 입니다.지역(바닥)권리금,시설권리금,영업권리금을 편의상 권리금이라 합니다.내가 인테리어 및 시설투자도 많이 하고 영업을 잘 해서 회원수도 늘려놓고 매출 및 수익도 좋은 업장을 누군가에게 양도하여 준다면 일정 금액의 보상을 받고 싶지 않을까요?그게 권리금 입니다.요즘은 경기가 안 좋아 무권리 점포도 많이 나오고 있고요,몇천에서 ~ 수억 되는 매물도 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.28
0
0

임차인 만기가 올해말입니다. 월세 재임대 내어 놓는다고 카톡 보냈습니다. 이걸로 갱신청구권 막은 게 가능한가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.카톡 내용에 계약갱신청구 하지 않겠습니다. 라는 문구를 받아 놓으셨다면 성립이 되었다고 볼 수 있겠습니다.확실한 문구도 없고 다툼의 소지가 있을것 같고 혹시 불안하시다면,계약갱신요구권 행사여부 확인서 라고 있습니다.연락하셨던 부동산에 확인서 작성 후 출력 부탁드린다고 요청하셔서 확실히 해 두는게 좋겠습니다.이 문서에 불행사에 체크 후 도장이나 싸인 받아 놓으시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.28
0
0

6명공유지 300평중 100평 가지고 있습니다
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.부동산 전체를 협의로 일괄처분이 가능하고, 또 본인 지분만의 매각도 가능하지만 , 거래가 잘 안됩니다.전체 동의 없는 일괄처분은 불가능하고, 관리행위등은 지분 50% 이상, 현상보존 유지행위만은 각자 할 수 있습니다.일반 부동산보다는 매수자를 찾기도 어렵고, 아무래도 전체를 매각 하는거에 비해서 제값 받기는 어렵다고 봅니다.과반수 이하의 지분이라면 시세의 50% 정도면 거래 가능성 있는 매수자 나타나리라 봅니다.
경제 / 부동산
23.06.28
0
0