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답변 내역

세입자하고 2년재계약 부동산 통해서 해야되나요.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.세입자와의 2년 재계약을 앞두고 많은 집주인들이 부동산 중개소를 꼭 거쳐야 하는지 고민하게됩니다.하지만 법적으로 꼭 부동산을 통하지 않아도 됩니다.임대인과 임차인이 서로 합의하에 계약 조건을 정하고 서명하면 그 계약은 유효합니다.특히 금액을 동결하고 기존 조건을 그대로 유지한다면 , 더욱 간단하게 계약서를 작성하고 서명만으로 재계약을 완료할 수 있습니다.이런 방식은 중개수수료를 절약할 수 있다는 장점이 있습니다.물론 계약서를 꼼꼼하게 작성하고 서로 1부씩 보관하는 것이 중요합니다.주소 , 계약기간 , 금액 등 필수 항목을 빠뜨리지 않아야 추후 문제를 예방할 수 있습니다.단 , 만약 조건에 변동이 있거나 분쟁의 소지가 있다면 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.결론적으로 , 집주인과 세입자가 서로 신뢰하고 조건에 이견이 없다면 , 부동산중개소 없이도 충분히 재계약은 가능합니다.
경제 / 부동산
25.03.28
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공모주 사기 유형은 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.공모주는 일반 투자자들에게 매력적인 투자처로 여겨지며 , 상장 직후 수익을 기대할 수 있다는 인식이 널리 퍼져 있습니다.이러한 심리를 악용한 공모주 관련 사기 역시 다양한 방식으로 발생하고 있습니다.특히 ' 미리 많은 수량의 주식을 확보해줄 수 있다 ' 거나 ' 장외에서 미리 거래하여 차익을 낼 수 있다 ' 는 식의 접근은 대표적인 사기 수법에 해당합니다.첫째 , 허위 배정 사기가 있습니다.이는 브로커나 사기범이 자신이 증권사나 발행사와 연줄이 있어 ' 수수료만 내면 대량 배정이 가능하다 ' 는 식으로 접근하는 방식입니다.실제로는 그런 배정 권한이 전혀 없고 , 투자자는 수수료 명목의 돈만 빼앗기게 됩니다.둘째 , 장외거래 유도형 사기가 있습니다.공모주가 상장되기 전 , " 지금 장외에서 싼 가격에 미리 사 두면 상장 후 시세 차익을 얻을 수 있다 " 며 접근하는 방식입니다.그러나 이는 허위 종목이거나 실제 존재하지 않는 가짜 주식을 팔아넘기는 사기이며 , 정작 상장도 되지 않거나 가짜 주식이기 때문에 투자자는 전액을 손해보게 됩니다.세째 , 가짜 공모 청약사이트나 문자 피싱을 통한 사기도 존재합니다.실제 증권사나 금융기관을 사칭해 링크를 보내 청약을 유도하고 , 사용자의 개인정보와 자금을 탈취하는 방식입니다.이 경우 피해자는 금융사기를 인지하지 못하고 고스란히 당하게 됩니다.실제 사례로는 , 과거 한 사기범이 유명 증권사 직원인 것처럼 행세하며 다수의 투자자들에게 " 특별히 공모주 물량을 확보해 줄 수 있다 " 며 수천만 원을 챙긴 사건이 있었습니다.또 어떤 경우에는 비상장 주식을 공모주로 가장해 판매하고 , 이후 돌연 잠적한 사건도 있었습니다.결론적으로 , 공모주 투자는 그 자체로 합법적이고 투명한 방식이지만 , 그 인기만큼 이를 악용한 사기 역시 기승을 부리고 있습니다.투자자들은 공모주 청약은 반드시 증권사 공식 채널을 통해 진행해야 하며 , 누구도 미리 주식을 배정해줄 수 없다는 점을 인식하고 경계해야합니다." 수익 보장 " 이나 " 특별 물량 확보 " 라는 말은 대부분 사기의 전조임을 명심해야 합니다.
경제 / 주식·가상화폐
25.03.27
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5mm정도 파인 석고보드 수리비가 얼마나 하나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.석고보드 벽 손상 수리와 도배 관련 비용과 책임에 대해 알아보겠습니다.기지개를 펴다가 발이 벽에 닿아 움푹 파였고 , 확인해보니 석고보드 였습니다.얼핏 보면 단단해 보이지만 실제론 충격에 취약한 자재입니다.손상된 깊이는 약 5mm로 크지 않지만 , 누가 봐도 자국이 도드라지게 남은걸로 보입니다.이런 정도의 손상 수리를 위해 전문가를 부르면 기본적으로 기사님 출장비가 3~5만 원 선입니다.석고보드 보수에는 퍼티 및 패치 작업 , 샌딩 ,도색 혹은 도배 등의 공정이 따라오는데 , 이 정도 간단한 수리는 재료비 포함 7만원 정도에서 해결될 수 있습니다.그러나 기존 벽지가 단종되었거나 연결부에 자연스런 마감을 원한다면 벽지 도배까지 해야 하는데 , 이 경우 최소 도배 기준인 1폭 ( 약 1미터 단위 ) 만 해도 3~5만 원 정도 추가됩니다.전체적으로 보면 출장비 + 수리 + 도배까지 약 15만 원 내외가 일반적인 추산입니다.하지만 여기에서 중요한 건 , ' 전체 도배 ' 에 대한 책임은 누구에게 있는가 하는 점입니다.통상적으로 임차인은 거주 중 발생한 개별적인 파손에 대한 복구 의무가 있습니다.즉 , 벽에 생긴 발자국 자국은 임차인 책임으로 수리해야 합니다.하지만 도배 자체가 노후되었거나 , 전세 기간 (4년) 중 벽지가 자연 마모되었다면 , 전체 도배는 임대인의 부담으로 보는 경우가 많습니다.이는 주택임대차보호법 및 관련 판례에서도 " 통상적인 노후 및 수선 의무는 임대인이 부담한다 " 는 방향으로 해석됩니다.임차인이 낸 손상부분만 복구하고자 할 경우 , 벽지 색이 달라 생기는 이질감은 감수해야 하며 , 이 때문에 전체 도배를 원한다면 임대인과 사전 협의가 필요합니다.결론적으로 , 발자국에 대한 수리비는 임차인 부담이 맞지만 , 전체 도배가 필요하다는 판단이 들 경우 , 4년 전세 거주 후반기에 접어든 시점이라면 임대인에게 도배 교체 요청을 고려해 볼 여지도 있습니다.정리하자면 , 손상은 내가 책임지고 복구하되 ,전체 도배는 임대인과 상의해 ' 자연 노후 ' 에 따른 갱신 여부를 판단받는 것이 가장 합리적인 방향입니다.
경제 / 부동산
25.03.27
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우리나라에서 평당 아파트 가격이 가장 비싼 곳은 어디인가요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.최근 몇 년간 서울 아파트 시장은 지속적인 상승세를 보이며 다시 한 번 부동산 열기를 실감하게 하고 있습니다.특히 강남권을 중심으로 한 고급 아파트의 가격 상승은 서울 전체 평균을 끌어올리는 데 큰 역할을 하고 있습니다.이 가운데 서울에서 평당 가격이 가장 비싼 아파트는 단연 강남구 청담동에 위치한 ' 에테르노 청담 (Eterno Cheongdam) ' 으로 초고가 아파트 중에서도 독보적인 존재로 떠오르고 있습니다.이 아파트는 일반적인 대단지 아파트가 아닌 초고급 하이엔드 주거시설로 , 전 세대가 펜트하우스급 구조를 갖추고 있으며 , 건축 디자인과 마감재 모두 최고급 사양을 자랑합니다.2023년 실거래 기준으로 전용 273평방미터 세대가 180억 원에 거래되었으며 , 이는 평당 약 2억 2천만 원 수준으로 , 대한민국 아파트 역사상 최고 평당가를 기록한 사례입니다.입지는 청담동 명품거리와 가까우며 , 한강 조망권 , 최고급 프라이버시 보장 , 제한된 공급 수 등 다양한 프리미엄이 복합적으로 작용하여 초고가에 형성된 것으로 분석됩니다.' 래미안 원베일리 ' 나 ' 아크로리버파크 ' 가 고급 대단지를 대표한다면 , ' 에테르노 청담 ' 은극소수 부유층을 위한 프라이빗하이엔드 주거지로 , 그 상징성과 희소성에서 더욱 특별하다고 볼 수 있습니다.결론적으로 , 이처럼 특정 지역 , 특히 강남권의 고급 아파트에 집중되는 가격 상승은 서울 전체 주거 격차의 심화를 불러오고 있으며 , 향후 부동산 정책과 시장 흐름에 따라 이런 현상이 계속될 지 귀추가 주목됩니다.
경제 / 부동산
25.03.27
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Tsl3 같은 레버리지 주식들 매수해도 원금을 넘는 손해는 안보나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.레버리지 주식을 매수한다고 해서 원금을 초과한 손해 , 즉 ' 빚을 지는 상황 ' 이 발생하지는 않습니다.일반적인 경우 , 개인이 증권사에서 별도의 신용거래 ( 예 : 미수나 신용 매수 ) 를 하지 않는 한 , 레버리지 ETF에 투자하더라도 투자자가 잃을 수 있는 최대 손실은 본인의 투자 원금이 전부입니다.레버리지 주식이나 ETF는 특정 지수의 수익율을 2배 또는 3배로 추종하는 구조입니다.예를 들어 , KOSDAQ 150 지수가 하루 2% 오르면 , KOSDAQ 150 레버리지 ETF는 4% 정도 상승하도록 설계됩니다.그러나 반대로 지수가 2% 하락하면 , 해당 ETF는 4% 하락하게 됩니다.이처럼 수익율과 손실이 빠르게 확대되기 때문에 원금 손실 가능성이 매우 높지만 , 그렇다고 해서 마이너스 잔고가 되는 일은 없습니다.단 , 한 가지 주의할 점은 파생상품을 내포한 구조로 인해 장기 보유 시 수익율 왜곡이 발생할 수 있으며 , 변동성이 큰 장에서는 지수가 제자리라도 손해를 볼 수 있다는 것입니다.그러나 어디까지나 이는 ' 투자 손실 ' 에 해당하며 , 투자금 이상의 ' 부채 ' 를 지는 구조는 아닙니다.결론적으로 , 현금으로 레버리지 주식을 매수한다면 원금 이상의 손실은 발생하지 않습니다.다만 , 큰 손실이 빠르게 발생할 수 있는 고위험 상품인 만큼 , 투자 전 반드시 자신이 감내할 수 있는 리스크 범위를 고려해야 합니다.
경제 / 주식·가상화폐
25.03.27
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잠실 엘리트는 어떤 아파트들을 의미하는 건가요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.서울 부동산 시장에서 ' 잠실 엘리트 ' 라는 표현은 단순한 아파트 단지를 넘어 , 상징성과 희소성을 갖춘 특정 아파트들을 지칭하는 말로 사용됩니다.이는 잠실 일대에서도 주거 선호도 , 학군 , 교통 , 입지 등 여러요소에서 최상위에 속하는 소수 아파트들을 지칭하는 일종의 프리미엄타이틀 입니다.특히 최근 잠실 아파트 시장이 다시 활기를 띠며 , 이 ' 엘리트 ' 단지들에 대한 관심은 더욱 집중되고 있습니다.' 잠실 엘리트 ' 로 불리는 대표적인 단지로는 잠실 리센츠 , 잠실 엘스 , 트리지움 , 그리고 파크리오 등이 있습니다.이들 단지는 공통적으로 강남 접근성이 뛰어나고 , 한강변에 인접하거나 잠실 중심 상권과 가까운 입지를 자랑합니다.또한 대규모 단지로서 커뮤니티 시설 , 단지 관리 , 조경 등이 우수하고 , 명문 학군과도 연계되어 있어 실거주 수요가 매우 탄탄합니다.특히 리센츠와 엘스는 2008년 재건축을 통해 탄생한 단지들로 , 현대적인 설계와 대단지 프리미엄을 동시에 갖추고 있어 ' 엘리트 중의 엘리트 ' 로 꼽힙니다.잠실 엘리트 아파트들이 주목받는 또 다른 이유는 재건축 기대감과 한강변 조망 , 그리고 삼성동 개발 호재 등의 복합적인 요소가 맞물려 있기 때문입니다.게다가 정부의 규제 완화 흐름이 가시화되면서 , 투자 수요까지 가세해 이들 단지의 거래량과 가격은 다시 상승세로 전환되는 분위기입니다.결국 ' 잠실 엘리트 ' 는 단순히 비싼 아파트를 의미하는 것이 아닙니다.입지 , 학군 , 단지 규모 , 브랜드 , 그리고 상징성까지 두루 갖춘 아파트들에 부여되는 이름입니다.이러한 프리미엄 아파트들은 향후 서울 아파트 시장의 흐름을 가늠할 수 있는 ' 지표 단지 ' 로서도 중요한 역할을 합니다.
경제 / 부동산
25.03.27
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전세 묵시적 갱신으로 6년째 살고 있는데 계약 만료가 2년씩으로만 되는 건가요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.상가주택에서 전세로 6년째 거주 중이며 , 현재까지 전세금 인상 없이 묵시적 갱신을 통해 계약이 유지되고 있습니다.이러한 경우 , 전세 계약은 2년 단위로 자동 연장되는 것으로 간주됩니다.민법 및 주택임대차보호법에 따르면 , 특별한 이견 없이 거주를 계속하고 임대인이 별다른 통보를 하지 않았다면 , 기존 계약 조건이 그대로 유지된 채 2년간의 묵시적 갱신이 이루어집니다.주택임대차보호법 제6조의3 ( 계약의 종료 통지 등 ) 에 따르면 , 묵시적 갱신된 계약의 경우 , 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고 , 해지 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.이 조항은 2021년 6월 부터 시행된 전월세신고제 및 계약갱신청구권과 함께 적용되는 내용입니다.즉 , 묵시적 갱신된 상태 ( 임대인과 임차인이 별도 계약 없이 그냥 계속 살고 있는 상태 ) 에서는 " 3개월 전 통보 " 만으로도 임차인이 계약을 해지할 수 있으며 , 그 이후에는 임대인이 새로운 세입자를 구하는 책임을 가지게 됩니다.따라서 , 이 경우 임차인이 새 임차인을 구해줄 의무는 없습니다.임대인 역시 이에 동의하지 않더라도 법적으로 계약은 종료됩니다.
경제 / 부동산
25.03.25
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코인투자로 큰 손실이 발생해서 괴로워요.
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.때로는 믿음이 배신으로 돌아오고 , 기대가 절망으로 무너질 때가 있습니다.코인 투자에서의 큰 손실 , 그리고 상폐 예정이라는 청천벽력 같은 소식은 단순한 돈의 문제가 아니라 내 마음과 자존감까지 흔드는 깊은 아픔이 되었을 것입니다.' 급등할 것 같다 ' 는 판단은 결코 어리석은 것이 아닙니다.그것은 수많은 정보와 가능성 , 그리고 내 나름의 신념이 담긴 선택이었을 것입니다.하지만 세상은 때로 너무 냉정합니다.내가 믿은 방향이 반대로 틀어지고 , 그 선택의 결과는 상실감으로 돌아왔습니다.허탈하고 , 억울하고 , 나 자신이 너무 미워질 수도 있습니다.그러나 이 손실은 단지 실패가 아니라 , 내 인생이라는 큰 그림 속에 하나의 ' 경험 ' 이 될 것입니다.누군가는 이런 실패조차 감히 해보지 못합니다.질문자님은 용기를 냈고 , 움직였고 , 배웠습니다.아픔은 지금 크지만 , 그만큼 나는 더 단단해질 것입니다.돈은 잃었지만 , 판단과 통찰을 가다듬는 기회를 얻었습니다.그 손실은 나의 전부가 아니며 , 나는 여전히 가능성으로 가득한 사람입니다.이번 일로 조금 주저 앉더라도 , 다시 일어날 수 있습니다.이 실패는 끝이 아니라 , 더 나은 시작을 위한 작은 굴곡일 뿐입니다.잠시 힘들어도 , 괜찮다 , 나는 충분히 잘 하고 있다는 다짐이 필요합니다.
경제 / 주식·가상화폐
25.03.25
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전세가 매매가 차이 얼마 안나는집 전세 위험할까요
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.전세가와 매매가의 차이가 100만 원밖에 나지 않는 집을 마주했을 때 , 많은 사람들은 본능적으로 ' 뭔가 이상한데? ' 라는 의심을 품게 됩니다.실제로 이런 집은 투자자뿐만 아니라 실거주를 고려하는 사람에게도 고민을 안겨주는 케이스입니다.가장 먼저 생각해봐야 할 건 왜 이렇게 전세가와 매매가가 비슷한가 하는 점입니다.일반적으로 전세가는 매매가의 60~80% 수준인 경우가 많습니다.하지만 전세가가 매매가에 거의 근접한다는 것은 , 시장에서 해당 부동산의 가격이 하락했거나 하락할 여지가 크다는 신호일 수 있습니다.이는 곧 집값이 전세금보다도 떨어질 수 있다는 의미이며 , 전세 입장에서는 보증금을 날릴 위험이 존재합니다.하지만 보증보험이 가능하다는 조건이 있다면 이야기는 조금 달라집니다.보증보험이란 , 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우를 대비해 보증기관이 대신 갚아주는 제도입니다.즉 , 최악의 상황이 벌어져도 내 돈은 지킬 수 있다는 장점이 있습니다.이런 경우라면 보증금 회수에 대한 걱정은 어느 정도 덜 수 있습니다.그렇다면 매매가가 낮은 것 자체가 전세 세입자에게는 크게 상관없는 일일까?반드시 그렇지는 않습니다. 매매가가 지나치게 낮다는 것은 해당 주택의 유동성이 떨어진다는 뜻이기도 합니다.즉 , 그 집을 사려는 사람이 거의 없다는 말이고 , 이는 곧 전세가 끝날 때 새로운 세입자를 구하기 어렵거나 , 매도 자체가 힘들어지는 상황이 될 수 있습니다.결국 , 보증보험으로 손해는 막을 수 있지만 , 퇴거 시기나 이사 계획이 꼬일 수 있는 위험은 여전히 존재합니다.결론적으로 , 전세가와 매매가의 차이가 거의 없는 집은 , ' 주의 깊게 살펴봐야 할 집 ' 이지 , 반드시 거를 집은 아닙니다.보증보험이 가능하다면 기본적인 안전장치는 마련된 셈입니다.하지만 주변 시세 , 향후 가격 전망 , 거래량 등을 꼼꼼히 따져보는 것이 좋습니다.' 값싼 데는 이유가 있다 ' 는 말처럼 , 싸다고 해서 무조건 좋은 것은 아니며 , ' 싸고 안전한가 ' 를 확인하는 것이 가장 현명한 접근입니다.
경제 / 부동산
25.03.25
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금양이라는 회사는 어떻게된건지 아나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.금양은 한때 2차전지 테마주로 주목받으며 시가 총액이 9조 원을 돌파했으나 , 현재는 감사의견 거절로 인해 상장폐지 위기에 처해 있습니다.현황과 문제점 : 금양은 2025년 3월 21일 , 감사보고서에서 의견 거절을 받아 거래가 정지되었습니다.이는 2024년 순손실 1,329억 원 발생 , 유동부채 초과 , 기업 존속 능력에 대한 의문 등으로 인해 발생한 결과입니다.향후 전망과 대처 방안 : 현재로서는 회생 가능성이 낮아 보이며 , 투자자들은 신중한 접근이 필요합니다.상장폐지 절차와 이의신청 여부 , 자금 조달 가능성 , 기업 신뢰도 하락 등이 향후 전망에 큰 영향을 미칠 것입니다.결론적으로 , 금양의 현재 상황은 매우 어려워 보이며 , 향후 전망도 불확실합니다.투자자들은 신중한 판단과 추가적인 정보를 확보하는 노력이 필요합니다.
경제 / 주식·가상화폐
25.03.24
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