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이런 경우 보증금 보장 받을수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가건물에 근저당권 설정과 전세권 설정을 둘 다 하는 경우에 보증금 보호를 받을 수 있는지에 대해 궁금하신 것 같습니다. 제가 알아본 바로는, 다음과 같은 사항들이 중요하다고 합니다.보증금의 우선변제 한도: 주택임대차보호법에 따라, 임차인은 보증금의 일정액을 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 이 한도액은 지역별로 다르며, 서울의 경우 2024년 1월 1일부터 보증금 1억 1천만원 이하인 임차인은 보증금 3천 7백만원을 우선변제받을 수 있습니다. 따라서, 보증금 5천만원에 월세 60인 경우에는 보증금 3천 7백만원까지만 우선변제받을 수 있고, 나머지 1천 3백만원은 근저당권 설정의 우선순위와 범위에 따라 변제받을 수 있습니다.근저당권 설정의 우선순위와 범위: 근저당권 설정은 채권최고액이라는 범위로 설정되며, 채무액이 변동되어도 담보가 유지됩니다. 근저당권 설정의 우선순위는 등기부등본에 권리사항으로 기재된 순서대로 결정됩니다. 따라서, 근저당권 설정이 전세권 설정보다 우선순위가 높고 범위가 넓다면, 임차인의 전세권은 보호받기 어려울 수 있습니다. 예를 들어, 상가건물의 가치가 30억원이고, 근저당권 설정의 채권최고액이 31억원이라면, 은행이나 금융기관이 상가건물을 처분하면 임차인은 보증금을 전액 받을 수 없을 수 있습니다.전입신고와 확정일자: 임차인은 보증금 보호를 위해 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 세무서에서 발급하는 사업자등록증에 전입신고일자를 기재하는 것이며, 확정일자는 법원에서 발급하는 임대차계약서에 확정일자를 기재하는 것입니다. 전입신고와 확정일자를 받으면, 임차인은 실제로 상가건물을 점유하고 사용·수익할 수 있는 전세권을 설정한 것으로 인정받습니다. 전입신고와 확정일자를 받지 않으면, 임차인은 보증금 보호를 받을 수 없습니다.상가건물에 근저당권 설정과 전세권 설정을 둘 다 하는 경우에 보증금 보호를 받을 수 있는지는 위의 사항들에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 임차인은 계약 전에 꼭 등기부등본을 확인하고, 전입신고와 확정일자를 받는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.08
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상가건물 근저당권 설정이랑 전세권 설정 둘 다 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가건물에 근저당권 설정과 전세권 설정을 둘 다 할 수 있습니다. 하지만 두 가지 설정은 본질적으로 다른 권리입니다. 간단히 설명드리겠습니다.근저당권 설정은 은행이나 금융기관에 돈을 빌려서 상가건물을 담보로 제공할 때 하는 설정입니다. 근저당권은 채무자가 돈을 갚지 못하면 은행이나 금융기관이 상가건물을 경매나 공매로 처분하고 채권을 우선 변제받을 수 있는 담보물권입니다. 근저당권은 채권최고액이라는 범위로 설정되며, 채무액이 변동되어도 담보가 유지됩니다. 근저당권은 등기부등본에 권리사항으로 기재됩니다.전세권 설정은 임차인이 상가건물을 임대할 때 보증금을 보호하기 위해 하는 설정입니다. 전세권은 임차인이 상가건물을 점유하고 사용·수익할 수 있는 용익물권입니다. 전세권은 임대인의 동의를 받아서 설정하며, 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 상가건물을 처분하려고 할 때 임차인이 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있습니다. 전세권은 등기부등본에 권리사항으로 기재됩니다.따라서 근저당권 설정과 전세권 설정은 서로 다른 목적과 효과를 가지고 있습니다. 상가건물에 근저당권 설정이 이미 되어 있다면, 임차인은 전세권 설정을 할 때 근저당권 설정의 우선순위와 범위를 확인해야 합니다. 근저당권 설정이 전세권 설정보다 우선순위가 높고 범위가 넓다면, 임차인의 전세권은 보호받기 어려울 수 있습니다. 예를 들어, 상가건물의 가치가 10억원이고, 근저당권 설정의 채권최고액이 8억원이라면, 임차인이 2억원의 보증금을 내고 전세권 설정을 해도, 은행이나 금융기관이 상가건물을 처분하면 임차인은 보증금을 전액 받을 수 없을 수 있습니다.상가건물에 근저당권 설정과 전세권 설정을 둘 다 하는 경우의 절차는 다음과 같습니다.임차인은 임대인과 임대차 계약을 체결하고, 임대인의 동의를 받아서 전세권 설정을 신청합니다.임차인은 전세권 설정을 위해 법원 등기소에 출석하고, 임대인 또는 대리인과 함께 전세권 설정등기를 신청합니다. 전세권 설정등기의 등기권리자는 임차인이고, 등기의무자는 임대인입니다.임차인은 전세권 설정등기의 비용을 부담하고, 등기부등본을 발급받아서 전세권 설정이 완료되었는지 확인합니다.
경제 / 부동산
24.02.08
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전세가 역전세가 되면 어떻게 해야 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세가 역전세가 되면 임차인은 집주인과 협의하여 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 임차인은 법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 역전세는 세입자와 집주인 모두에게 피해를 줄 수 있는 심각한 문제입니다. 역전세가 발생하는 이유와 대처방법에 대해 자세히 알고 싶으시다면, 다음의 글들을 참고해보세요.[법률가이드] 역전세, 깡통전세가 일어나는 이유 및 대처하는 법역전세 이렇게 대처하세요! (feat. 대처법 정리)역전세 뜻 우리집 전세는 괜찮을까?[부동산 지식] 역전세란 무엇일까?
경제 / 부동산
24.02.08
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제가 임대인이고 집을 내놨는데 벌써 2명 외국인이 연락이 왔습니다 사기인가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.외국인 임대차 사기의 유형은 다양하지만, 일반적으로 다음과 같은 특징을 가집니다. 외국인이 한국말을 잘 못하거나, 번역기를 사용하는 듯한 어색한 표현을 씁니다.외국인이 한국에 오기 전에 미리 집을 계약하고자 합니다.외국인이 임대차 보증금이나 월세를 해외 송금으로 보내겠다고 합니다.외국인이 본인의 여권사진이나 근로계약서 등을 보내주면서 신뢰를 얻으려고 합니다.이런 경우에는 사기일 가능성이 높으므로, 다음과 같은 조치를 취해야 합니다. 외국인과의 임대차 계약은 반드시 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 세입자가 임대차 계약을 체결한 후, 임대인이 임대차 보증금을 받은 날로, 임대차 계약의 대항력을 갖추기 위해 필요합니다.외국인이 해외 송금을 하겠다고 하면, 송금 확인 후에 확정일자를 받아야 합니다. 송금 확인은 은행에 문의하거나, 송금 영수증을 요청하여 확인할 수 있습니다.외국인이 보내준 여권사진이나 근로계약서 등은 허위일 수 있으므로, 신뢰의 근거로 삼지 말아야 합니다. 가능하면 외국인과 직접 만나서 계약을 하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.08
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임대 계약 시 임차인의고지 사항
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대 계약 시 임차인의 직업을 속이는 것은 임대인과의 신뢰를 저해할 수 있으며, 임대인이 직업과 관련된 정보를 요구할 수 있는 경우에는 계약 위반으로 간주될 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 임차인의 직업을 통해 임대료를 결정하거나, 임대인이 임차인의 직업을 통해 임대차 정보를 제시할 의무가 있는 경우에는 임차인의 직업을 속이는 것이 문제가 될 수 있습니다. 따라서, 임대 계약 시 임차인은 직업과 관련된 질문에 정직하게 답하는 것이 좋습니다. 만약 임대인이 임차인의 직업을 속였다는 것을 알게 되면, 임대인은 계약을 해지하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.08
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전세 보증금 대항력을 유지할 수 있는 방법은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 보증금 대항력이란, 임차인이 임대인이나 매수자에게 계약기간의 보장과 계약기간 종료 후 보증금의 반환을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 전세 보증금 대항력을 유지하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.전입신고를 한다. 전입신고는 임차인이 임대차계약을 체결한 날짜를 확인해주는 역할을 하며, 전입신고를 한 날짜보다 빠른 채권자가 없을 경우에만 전세 보증금 전체를 지킬 수 있습니다. 전입신고는 잔금을 치르기 전날에 하는 것이 좋으며, 전입신고 후 1일 0시부터 대항력이 발생합니다.확정일자를 받는다. 확정일자란 동사무소에서 임대차계약을 체결한 날짜를 도장으로 찍어주는 것을 말합니다. 확정일자를 받으면 임차인은 전세 보증금을 지킬 수 있는 우선변제권을 얻게 됩니다. 우선변제권은 임차인이 임대인이나 매수자에게 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.전세권 설정등기를 한다. 전세권 설정등기란 임차인이 임대인과 합의하여 임대차계약에 따른 전세권을 등기하는 것을 말합니다. 전세권 설정등기를 하면 전입신고나 확정일자가 필요없으며, 임차인은 전세 보증금을 지킬 수 있는 선순위 대항력을 갖게 됩니다. 선순위 대항력은 임차인이 임대인이나 매수자에게 계약기간의 보장과 보증금의 반환을 우선적으로 주장할 수 있는 권리를 말합니다.전세보증금반환 보증보험을 가입한다. 전세보증금반환 보증보험이란 임차인이 임대인으로부터 전세 보증금을 돌려받지 못할 경우, 보험회사가 임차인에게 전세 보증금을 보상해주는 보험을 말합니다. 전세보증금반환 보증보험을 가입하면 임차인은 보험회사와의 계약에 따라 전세 보증금을 지킬 수 있습니다.따라서, 전세 보증금 대항력을 유지하려면 위의 네 가지 방법 중 하나 이상을 이용하는 것이 좋습니다. 현재 상황에서는 전입신고와 확정일자를 받은 것으로 보이므로, 전세 보증금 대항력이 있습니다. 하지만 전세권 설정등기나 전세보증금반환 보증보험을 하지 않았다면, 임대인이나 매수자에게 우선적으로 보증금을 주장할 수 있는 선순위 대항력은 없습니다. 따라서 임대인이나 매수자에게 빠른 채권자가 있거나, 임대인이나 매수자의 재산이 부족하면 전세 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있습니다.전출 신고를 안하면 매수인이 대출을 못 받는 것은 맞습니다. 매수인은 전세집을 담보로 대출을 받으려면, 전세집에 대한 소유권이전등기를 해야 합니다. 소유권이전등기를 하려면, 전세집에 대한 전입신고가 없어야 합니다. 전입신고가 있는 경우에는 전입신고를 취소하거나 전출신고를 해야 합니다. 따라서 전출신고를 하지 않으면, 매수인은 전세집을 담보로 대출을 받을 수 없습니다.
경제 / 부동산
24.02.08
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부동산가격은 환율과도 관계가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산가격은 환율과도 관련이 있습니다. 환율은 두 나라의 화폐의 가치를 비교하는 척도이고, 환율이 변하면 수입과 수출, 투자와 자금 유출 등 경제 활동에 영향을 줍니다. 이러한 경제 활동은 부동산 수요와 공급, 가격과 수익률 등에도 영향을 미칩니다.환율과 부동산가격의 관계는 복잡하고 다양한 요인에 의해 달라질 수 있습니다. 일반적으로 환율이 하락하면 (원화가치 상승) 부동산가격은 시차를 두고 상승하는 경향이 있습니다. 그 이유는 환율하락으로 인해 수입가격이 낮아져 가계의 실질소득이 증가하고, 유동성이 증가해 금리가 낮아지는 효과가 있기 때문입니다. 이는 부동산 수요를 증가시키고 가격을 높이는 요인이 됩니다. 반대로 환율이 상승하면 (원화가치 하락) 부동산가격은 시차를 두고 하락하는 경향이 있습니다. 그 이유는 환율상승으로 인해 수출가격이 높아져 수출물량이 감소하고, 유동성이 감소해 금리가 상승하는 효과가 있기 때문입니다. 이는 부동산 수요를 감소시키고 가격을 낮추는 요인이 됩니다.환율과 부동산가격의 상관관계는 다른 요인들과의 상호작용에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 외국인의 부동산 투자, 정부의 부동산 정책, 경기상황, 금리변동, 부동산 공급물량 등이 부동산가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 환율과 부동산가격의 관계를 분석할 때는 이러한 요인들을 함께 고려해야 합니다.부동산 구매 시기는 개인의 목적과 상황에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 환율이 하락하고 부동산가격이 상승할 것으로 예상되는 시기에 구매하는 것이 유리할 수 있습니다. 그러나 환율과 부동산가격은 예측하기 어려운 부분이 많으므로, 구매 전에 여러 정보를 참고하고 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.08
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농지 사이의 현황 도로를 차단 봉으로 막았는데 통행 방해금지 가처분 신청하는 방법 좀 알려주세요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.통행 방해금지 가처분은 통행할 권리가 있는 사람이 통행을 방해하는 사람에게 통행방해행위의 금지를 법원에 신청하는 보전처분입니다. 통행 방해금지 가처분을 신청하려면 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.1 통행방해금지가처분 신청서를 작성합니다. 신청서에는 당사자의 성명, 주소, 목적물의 가액, 피보전권리 및 목적물의 표시, 신청취지, 신청이유, 관할법원, 소명방법, 작성일자 등을 기재하고, 당사자 또는 대리인의 기명날인 또는 서명을 해야 합니다. 신청이유에는 통행할 권리의 존재와 통행방해행위의 사실 및 보전의 필요성을 구체적으로 설명해야 합니다. 신청취지에는 통행방해행위의 금지뿐만 아니라 통행방해행위를 하지 않는다는 부작위의무를 강제하기 위해 간접강제금을 함께 신청할 수 있습니다. 예를 들어, '피신청인은 신청인이 별지 목록 기재 토지 중 별지 도면 표시 ①, ②, ③, ①의 각 점을 순차적으로 연결한 선내 ㉮ 부분을 통로로서 사용함을 방해하여서는 아니 되며, 위반할 경우 위반일수 1일당 100만원의 간접강제금을 지급한다’라고 적을 수 있습니다.2 신청서와 관련 증거자료를 관할법원에 제출합니다. 관할법원은 통행방해금지가처분을 신청한 토지와 인접한 토지의 소재지를 관할하는 지방법원입니다. 증거자료에는 통행방해행위의 사진, 동영상, 목격자의 진술서, 토지대장, 도면, 통행권의 증거 등이 포함될 수 있습니다.3 법원은 신청서와 증거자료를 검토하고, 필요하다면 심문기일을 열어 당사자들을 심문합니다. 법원은 피보전권리의 존재와 보전의 필요성을 판단하고, 신청이 인용되면 통행방해금지가처분 결정서를 발급합니다. 결정서에는 통행방해금지가처분의 내용과 간접강제금의 금액이 명시되어 있습니다.4 신청인은 결정서를 받으면 피신청인에게 가처분 고지를 하고, 피신청인은 가처분 고지를 받으면 통행방해행위를 중지해야 합니다. 피신청인이 통행방해행위를 계속하거나 재개하면, 신청인은 법원에 통행방해행위를 소명하고, 간접강제금의 집행문을 발급받을 수 있습니다. 신청인은 집행문을 받으면 피신청인의 재산을 압류하거나 가압류할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.08
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사업자등록 상 숙박업/그 외 기타 숙박업 이면 에어비앤비 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.에어비앤비를 운영하려면 사업자등록을 하셔야 합니다. 사업자등록을 하기 위해서는 숙박업 인허가를 받아야 하는데, 이는 숙박업의 종류에 따라 다릅니다. 에어비앤비는 외국인 관광 도시민박업 또는 농어촌 민박업으로 분류될 수 있습니다. 외국인 관광 도시민박업은 도시지역에 위치한 숙박시설로, 외국인 관광객에게 숙박 서비스를 제공하는 업종입니다. 농어촌 민박업은 농어촌지역에 위치한 숙박시설로, 농어촌의 자연과 문화를 체험할 수 있는 숙박 서비스를 제공하는 업종입니다. 각각의 업종에 따라 필요한 서류와 절차가 다르므로, 자세한 내용은 해당 구청이나 시청에 문의하시기 바랍니다. 에어비앤비에 사업자등록을 하시려면, 먼저 관광사업 등록증이나 농어촌 민박업 신고 필증을 발급받으신 후, 사업자등록 신청서와 임대차계약서, 신분증 등을 구비하셔서 세무서에 방문하시면 됩니다. 에어비앤비에 사업자 정보를 추가하는 방법은 다음과 같습니다1 Airbnb.com에서 프로필 사진을 클릭하세요.2 계정 을 선택하세요.3 계정 아래에 있는 목록에서 프로 호스팅 도구 를 선택하세요.4 회사 섹션에서 관리 를 클릭하거나 누르세요.5 사업자 정보 아래에서 사업자 정보 추가하기 를 클릭하거나 누르세요.6 회사 정보를 입력한 후 사업자 정보 저장하기 를 클릭하거나 누르세요.
경제 / 부동산
24.02.08
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전세 갱신계약 감액 + 대출 증액 방법있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 갱신계약은 임대인과 임차인이 새로운 계약서를 작성하고, 보증금이나 임대기간을 조정하는 방식입니다. 전세 갱신계약을 할 때, 대출을 늘리고 현금 비중을 줄이는 방법은 크게 두 가지가 있습니다.다른 대출로 대환대출하면서 증액하는 방법: 이 방법은 기존 대출을 상환하고, 다른 대출기관에서 더 높은 금액의 대출을 받아서 전세 보증금을 증액하는 방법입니다. 이 방법의 장점은 대출 한도가 높아질 수 있다는 점이고, 단점은 대출 이자가 높아질 수 있다는 점입니다. 이 방법을 사용하려면 다른 대출기관에서 대출 승인을 받아야 하므로, 신용등급이나 소득증빙 등이 필요합니다. 또한, 대환대출을 할 때는 중도상환수수료가 발생할 수 있으므로, 기존 대출의 약관을 잘 확인해야 합니다. 기존 대출 상환하고, 갱신계약 시 신규 대출을 받는 방법: 이 방법은 기존 대출을 상환하고, 갱신계약을 할 때 새로운 계약서에 기재된 보증금 금액에 맞춰서 신규 대출을 받는 방법입니다. 이 방법의 장점은 대출 이자가 낮아질 수 있다는 점이고, 단점은 대출 한도가 낮아질 수 있다는 점입니다. 이 방법을 사용하려면 갱신계약을 할 때 임대인이 대출 승인을 기다려줘야 하므로, 임대인과 사전에 협의가 필요합니다. 또한, 신규 대출을 받을 때는 신용등급이나 소득증빙 등이 필요합니다. 갱신계약을 할 때 대출을 갚아버리고 잠깐 다른 집으로 전입신고 했다가 다시 들어오는 방법은 권장하지 않습니다. 이 방법은 임대인과 임차인이 공모하여 임대차계약을 위장하거나 해제하는 행위로, 주택임대차보호법에 의해 처벌될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.08
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