안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
상가건물에 근저당권 설정과 전세권 설정을 둘 다 할 수 있습니다. 하지만 두 가지 설정은 본질적으로 다른 권리입니다. 간단히 설명드리겠습니다.
근저당권 설정은 은행이나 금융기관에 돈을 빌려서 상가건물을 담보로 제공할 때 하는 설정입니다. 근저당권은 채무자가 돈을 갚지 못하면 은행이나 금융기관이 상가건물을 경매나 공매로 처분하고 채권을 우선 변제받을 수 있는 담보물권입니다. 근저당권은 채권최고액이라는 범위로 설정되며, 채무액이 변동되어도 담보가 유지됩니다. 근저당권은 등기부등본에 권리사항으로 기재됩니다.
전세권 설정은 임차인이 상가건물을 임대할 때 보증금을 보호하기 위해 하는 설정입니다. 전세권은 임차인이 상가건물을 점유하고 사용·수익할 수 있는 용익물권입니다. 전세권은 임대인의 동의를 받아서 설정하며, 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 상가건물을 처분하려고 할 때 임차인이 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있습니다. 전세권은 등기부등본에 권리사항으로 기재됩니다.
따라서 근저당권 설정과 전세권 설정은 서로 다른 목적과 효과를 가지고 있습니다. 상가건물에 근저당권 설정이 이미 되어 있다면, 임차인은 전세권 설정을 할 때 근저당권 설정의 우선순위와 범위를 확인해야 합니다. 근저당권 설정이 전세권 설정보다 우선순위가 높고 범위가 넓다면, 임차인의 전세권은 보호받기 어려울 수 있습니다. 예를 들어, 상가건물의 가치가 10억원이고, 근저당권 설정의 채권최고액이 8억원이라면, 임차인이 2억원의 보증금을 내고 전세권 설정을 해도, 은행이나 금융기관이 상가건물을 처분하면 임차인은 보증금을 전액 받을 수 없을 수 있습니다.
상가건물에 근저당권 설정과 전세권 설정을 둘 다 하는 경우의 절차는 다음과 같습니다.
임차인은 임대인과 임대차 계약을 체결하고, 임대인의 동의를 받아서 전세권 설정을 신청합니다.
임차인은 전세권 설정을 위해 법원 등기소에 출석하고, 임대인 또는 대리인과 함께 전세권 설정등기를 신청합니다. 전세권 설정등기의 등기권리자는 임차인이고, 등기의무자는 임대인입니다.
임차인은 전세권 설정등기의 비용을 부담하고, 등기부등본을 발급받아서 전세권 설정이 완료되었는지 확인합니다.
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