전세 보증금 대항력을 유지할 수 있는 방법은?
이후 24년 10월까지 2년 연장하여 살다가 사정이 있어
24년 1월 이사를 하게되었습니다.
계약 만료 전 이사하는것은 연장 계약 이전에도 집주인과 얘기가 됐던부분이고 이사하기까지 다른 문제는 없었습니다.
다만 집주인이 해당 집을 매도하고자하여 24년 2월 29일 부로 집주인이 바뀌게 되었습니다
저는 1월 8일에 이미 이사를 한 상태로 전출 신고는 미뤄둔 상태인데요. 전세집 매수자가 대출때문에 2월 29일까지 전출신고를 해달라는 연락을 받았습니다.
이사도 이미 마친 상태이나 계약기간이 남아있어 보증금을 아직 받지 못한 상태이기때문에 전출신고를 미뤄둔 것인데...
이런 상황에서 혹시라도 모를 사고에 대비하여 대항력을 갖을 수 있는 방법이 있을까요?
(보증보험은 들지 않았습니다... ㅠ)
+ 전출 신고를 안하면 매수인이 대출을 못 받는게 맞나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.
주택담보대출일이 2월 29일이면 대출 실행과 동시에 전출시고 하시면 됩니다. 매수자 대출은행에서 세입자 만기일에 대출 실행하면서 근저당권설정을 동시에 합니다. 임대차계약서도 첨부해서 대출신청을 하므로 당일에 보증금 반환받고 신규주택으로 전입신고 하시면 됩니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세 보증금 대항력이란, 임차인이 임대인이나 매수자에게 계약기간의 보장과 계약기간 종료 후 보증금의 반환을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 전세 보증금 대항력을 유지하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.
전입신고를 한다. 전입신고는 임차인이 임대차계약을 체결한 날짜를 확인해주는 역할을 하며, 전입신고를 한 날짜보다 빠른 채권자가 없을 경우에만 전세 보증금 전체를 지킬 수 있습니다. 전입신고는 잔금을 치르기 전날에 하는 것이 좋으며, 전입신고 후 1일 0시부터 대항력이 발생합니다.
확정일자를 받는다. 확정일자란 동사무소에서 임대차계약을 체결한 날짜를 도장으로 찍어주는 것을 말합니다. 확정일자를 받으면 임차인은 전세 보증금을 지킬 수 있는 우선변제권을 얻게 됩니다. 우선변제권은 임차인이 임대인이나 매수자에게 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.
전세권 설정등기를 한다. 전세권 설정등기란 임차인이 임대인과 합의하여 임대차계약에 따른 전세권을 등기하는 것을 말합니다. 전세권 설정등기를 하면 전입신고나 확정일자가 필요없으며, 임차인은 전세 보증금을 지킬 수 있는 선순위 대항력을 갖게 됩니다. 선순위 대항력은 임차인이 임대인이나 매수자에게 계약기간의 보장과 보증금의 반환을 우선적으로 주장할 수 있는 권리를 말합니다.
전세보증금반환 보증보험을 가입한다. 전세보증금반환 보증보험이란 임차인이 임대인으로부터 전세 보증금을 돌려받지 못할 경우, 보험회사가 임차인에게 전세 보증금을 보상해주는 보험을 말합니다. 전세보증금반환 보증보험을 가입하면 임차인은 보험회사와의 계약에 따라 전세 보증금을 지킬 수 있습니다.
따라서, 전세 보증금 대항력을 유지하려면 위의 네 가지 방법 중 하나 이상을 이용하는 것이 좋습니다. 현재 상황에서는 전입신고와 확정일자를 받은 것으로 보이므로, 전세 보증금 대항력이 있습니다. 하지만 전세권 설정등기나 전세보증금반환 보증보험을 하지 않았다면, 임대인이나 매수자에게 우선적으로 보증금을 주장할 수 있는 선순위 대항력은 없습니다. 따라서 임대인이나 매수자에게 빠른 채권자가 있거나, 임대인이나 매수자의 재산이 부족하면 전세 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있습니다.
전출 신고를 안하면 매수인이 대출을 못 받는 것은 맞습니다. 매수인은 전세집을 담보로 대출을 받으려면, 전세집에 대한 소유권이전등기를 해야 합니다. 소유권이전등기를 하려면, 전세집에 대한 전입신고가 없어야 합니다. 전입신고가 있는 경우에는 전입신고를 취소하거나 전출신고를 해야 합니다. 따라서 전출신고를 하지 않으면, 매수인은 전세집을 담보로 대출을 받을 수 없습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.
이사도 이미 마친 상태이나 계약기간이 남아있어 보증금을 아직 받지 못한 상태이기때문에 전출신고를 미뤄둔 것인데...
이런 상황에서 혹시라도 모를 사고에 대비하여 대항력을 갖을 수 있는 방법이 있을까요?
==> 현재 상태에서 주소를 퇴거하는 경우 대항력이 상실되기 때문에 임대인의 요구에 응하지 않는 것이 바람직합니다. 은행에서도 기존 임차인이 있는 사살을 인지하고 있다면 동시 즉 대출실행 및 주소 퇴거를 진행할 수가 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
사실 보증금을 안받고 대출을 한다는건 세입자입장에서는 불안한 일입니다
그런데 은행에서 가끔 그런요구를 하는거 같기도 합니다
그러면 매매한 부동산에 가서 매도 계약서를 확인하고 은행에서 대출을 받는것인지 확인해보고 전출을 해야 할거 같습니다
동시에 하는게 맞는데 은행은 왜그렇게 요구를 하는지 이해가 안갑니다
꼭 확인하시기 바랍니다