전문가 프로필

답변 내역

임대차계약서 명의 변경 (연말정산)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차계약서 명의 변경에는 크게 두 가지 방법이 있습니다.새로운 계약서 작성: 기존 계약서를 회수하고 새로운 임대인과 임차인 구성으로 계약서를 새롭게 작성합니다. 이 방법은 깔끔하지만, 전입신고, 확정일자, 권리관계 등의 절차를 다시 진행해야 할 수 있습니다.기존 계약서상 명의 변경: 기존 계약서에 특약사항을 추가하고, 인적사항을 변경하고, 임대인과 기존 임차인의 도장을 찍습니다. 이 방법은 간편하지만, 보증금/전세금 반환, 지급영수증 등의 문제가 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.어떤 방법을 선택하든, 임대인과 기존 임차인의 동의가 필요합니다. 또한, 임대차계약서 명의변경 동의서를 작성하여 명의변경에 따른 합의사항을 명확히 해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

신혼부부특공하려는데 혼인전 와이프의 주택거래내역시 조건미달일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부 특별공급은 입주자 모집 공고일 기준으로 혼인 기간이 7년 이내인 무주택 세대 구성원을 대상으로 하는 청약 제도입니다. 무주택 기간은 2년을 경과해야 하며, 소득 및 자산 기준을 충족해야 합니다.혼인 전 와이프의 주택 거래 내역이 있으셨다면, 그 주택의 매도일로부터 2년이 지났는지 확인하셔야 합니다. 만약 2년이 지났다면, 무주택 세대 구성원으로 인정될 수 있습니다. 그러나, 주택을 제외한 부동산 자산 가액이 3.3억 원 이상인 경우에는 신혼부부 특별공급 대상에서 제외됩니다. 부동산 자산 가액은 토지일 경우 공시지가로, 건물일 경우 시가표준액으로 계산합니다.따라서, 혼인 전 와이프의 주택 거래 내역이 2년 이상 지났고, 부동산 자산 가액이 3.3억 원 미만이라면, 신혼부부 특별공급에 신청하실 수 있습니다. 그렇지 않다면, 신혼부부 특별공급에 신청하실 수 없습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

이 경우 보증금을 못 받을 수도 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 반전세로 거주하고 있는 경우에는 집주인이 파산을 신청하거나 파산선고를 받더라도 전세보증금을 보호받을 수 있습니다. 그러나 이는 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보했을 때에만 가능합니다. 전입신고와 확정일자를 받지 않았다면, 집주인의 채권자들에게 임차권이 대항하지 못하고, 전세보증금을 잃을 수 있습니다.질문자님께서는 전입신고와 확정일자를 받으셨다고 하셨으므로, 이 경우에는 집주인의 파산 여부와 관계없이 전세보증금을 받을 수 있습니다. 만약 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면, 주택도시보증공사 (HUG)에 전세보증금 반환보증보험에 가입했는지 확인하고, 가입했다면 보증금을 청구할 수 있습니다. HUG에 가입하지 않았다면, 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 임차권을 등기한 후에 보증금을 청구할 수 있습니다. 이 과정에서는 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.다음으로, 계약 연장 여부에 대해서는 임대인과 임차인의 합의에 따라 결정할 수 있습니다. 그러나 집주인이 파산 예정이라고 통보했고, 연락이 잘 되지 않는다면, 계약 연장을 하더라도 보증금을 받기 어려울 수 있습니다. 또한, 집주인이 전세 가격으로 매매를 하라고 통보했다면, 임차권을 침해하는 행위로 볼 수 있으므로, 임차권을 보호하기 위해 법적 조치를 취할 수 있습니다. 따라서, 이러한 상황에서 계약 연장을 하는 것은 많이 위험하다고 판단됩니다.마지막으로, 부동산에 문의하는 것이 적절한지에 대해서는, 부동산은 임대인과 임차인의 중개자로서 계약 체결에 관여했을 뿐, 보증금 반환에 관한 책임은 없습니다. 그러나 부동산은 임대인의 연락처나 주소 등의 정보를 가지고 있을 수 있으므로, 이를 통해 임대인과 연락을 시도할 수 있습니다. 또한, 부동산은 임대인의 파산 여부나 재산 상태 등에 대해 알고 있을 수도 있으므로, 이에 대해 문의할 수 있습니다. 그러나 부동산은 임대인의 개인정보를 임차인에게 무단으로 제공할 수 없으므로, 임대인의 동의가 필요합니다.부동산 방문 전에 추가로 확인해야 할 사항은 다음과 같습니다.임대차계약서를 확인하고, 계약 기간, 보증금, 임대료, 계약 해지 조건 등을 잘 파악하십시오.등기부등본을 다시 확인하고, 근저당이나 압류, 가압류 등의 변동 사항이 있는지 확인하십시오.납세증명서를 확인하고, 임대인이 임대차세금을 납부했는지 확인하십시오.전세보증금 반환보증보험에 가입했는지 확인하고, 가입했다면 보험증권을 받으십시오.임차권등기명령 신청을 준비하고, 필요한 서류를 미리 준비하십시오.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

월세방 이사갈 때 계약 만료 전에 전부 해치워야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 이사 갈 집에 임대차계약하고 이삿짐 옮기기까지의 과정을 계약 만료 전에 다 끝내야 하는지에 대해서는 임대인과 협의하여 정할 수 있습니다. 만약 임대인이 새로운 세입자를 구해놓았다면 계약 만료일에 이사를 나가야 할 수도 있습니다. 그러나 임대인이 새로운 세입자를 구하지 못했다면 계약 만료일 이후에도 이삿짐을 옮길 수 있는 기간을 봐주실 수도 있습니다. 따라서 임대인과 미리 상의하여 이사 날짜를 조율하는 것이 좋습니다.2 임대차 계약 만료 시 보증금은 임차인이 임대차목적물을 반환하고 임대인이 임대차보증금을 반환하는 동시이행관계에 있습니다. 즉, 임차인이 이사를 나가면서 열쇠를 반납하고 임대인이 보증금을 돌려주는 것입니다. 임대인이 보증금을 반환할 때는 연체된 임대료와 관리비 등을 정산하여 공제해야 합니다.3 보증금을 전액 반환 받은 후 이사를 가는 게 일반적인지에 대해서는 임대인과 임차인의 합의에 따라 다를 수 있습니다. 보통은 보증금을 전액 반환 받은 후에 이사를 가는 것이 안전하고 편리합니다. 그러나 임대인이 신뢰할 수 있는 사람이라면 보증금을 일부만 반환 받고 이사를 가고 나머지를 나중에 받는 경우도 있습니다. 이 경우에는 보증금 반환에 관한 합의서를 작성하여 서명하고 날인하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

현재 집을 뺄려고하는데 월세를 안내고 있는 상태입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세를 안내고 집을 빼려고 하는 경우에는 다음과 같은 불이익이 있을 수 있습니다.임대차 계약에 따라 월세 미납에 대한 벌금이나 이자가 부과될 수 있습니다. 예를 들어, 월세가 100만원이고, 계약서에 월세 미납 시 연 20%의 이자가 적용된다고 하면, 월세를 한 달 안내면 20만원의 이자가 발생합니다. 이자는 미납 기간에 비례하여 증가합니다.임대인은 월세 미납에 대해 법적 조치를 취할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인은 월세 미납에 대해 지급명령이나 명도소송을 제기할 수 있습니다. 지급명령은 법원에서 임차인에게 월세와 이자를 지불하라는 명령을 내리는 것이고, 명도소송은 임대인이 임차인을 집에서 내쫒을 수 있도록 하는 소송입니다. 이러한 법적 조치는 임차인의 신용도를 떨어뜨리고, 추가적인 비용이나 손해배상을 부담하게 할 수 있습니다.임대인은 월세 미납에 대해 보증금에서 차감할 수 있습니다. 예를 들어, 보증금이 500만원이고, 월세가 100만원이라면, 월세를 한 달 안내면 보증금에서 100만원을 차감할 수 있습니다. 만약 월세 미납 기간이 보증금을 초과하면, 임차인은 보증금을 전혀 돌려받지 못할 수 있습니다.임대인은 월세 미납에 대해 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 예를 들어, 계약서에 월세 미납 시 계약이 해지된다는 조항이 있다면, 임대인은 임차인에게 통보하고 계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우, 임차인은 집을 비워야 하고, 새로운 집을 구해야 합니다.따라서, 월세를 안내고 집을 빼려고 하는 것은 임차인에게 많은 불이익을 가져올 수 있습니다. 임차인은 월세를 정상적으로 내고, 임대인과 협의하여 계약을 정리하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

신혼부부 매입임대주택 신청 관련 문의입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신청 자격 요건에 대한 문의에 답변드리겠습니다.1 현재 저는 경기도에 무주택 세대주로 거주 중입니다.이 경우에는 무주택세대구성원 자격을 충족합니다. 무주택세대구성원이란, 주택을 소유하지 않고 임대주택에 거주하는 세대구성원을 말합니다.2 서울 친척 어르신 집으로 전입 신고 예정입니다. (동거인 자격)이 경우에도 무주택세대구성원 자격을 충족합니다. 동거인 자격으로 전입 신고를 하더라도, 해당 주택의 소유자가 본인 또는 배우자의 직계존속 또는 직계비속이 아니라면, 무주택세대구성원으로 인정됩니다.3해당 집은 친척 어르신 소유의 집이나, 저와는 직계존속 또는 직계비속에 해당하지 않기 때문에제가 무주택세대구성원 자격이 되는 것인지 궁금합니다.네, 맞습니다. 저와는 직계존속 또는 직계비속에 해당하지 않는 친척 어르신 소유의 집에 거주하시는 경우에는 무주택세대구성원 자격이 됩니다.4 예비신혼부부 자격으로 청약 예정인 관계로, 예비 배우자는 현재 무주택 세대원이며 경기도 거주 중입니다.이 경우에도 무주택세대구성원 자격을 충족합니다. 예비신혼부부는 혼인 예정으로 입주일 전일까지 혼인신고를 하는 사람으로, 무주택세대구성원으로 구성된 세대를 확인하기 위한 증빙서류를 제출하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

전세 4년차 씽크대 배관막힘 누수
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.싱크대 배관이 막히거나 누수가 발생하는 경우, 임대인과 임차인 중 누가 수리비용을 부담해야 하는지는 누수의 원인에 따라 달라집니다. 일반적으로 누수의 원인이 임차인의 과실이나 고의로 인한 것이라면 임차인이 책임을 져야 하고, 누수의 원인이 노후화나 구조적 결함으로 인한 것이라면 임대인이 책임을 져야 합니다.예를 들어, 임차인이 수도꼭지를 교체하고 그 교체된 부위에서 누수가 발생하면 임차인의 책임입니다. 그리고 겨울에 창문을 열어두어 수도배관의 동파 등과 같이 관리의무를 잘하지 못해 발생한 것도 임차인의 책임입니다. 반대로, 싱크대 배수관이 노후화로 인해 막히거나 구조적 결함으로 인해 누수가 발생한 경우에는 임대인이 수리해주어야 할 의무가 있습니다.따라서, 전세 4년차인데 씽크대 호스 연결부분 매립PVC 배관이 막혀서 아래층에 누수가 된 경우에는 누수의 원인이 무엇인지 확인해야 합니다. 만약 임차인의 과실이나 고의로 인한 것이 아니라면, 임대인에게 수리를 요청할 수 있습니다. 임대인이 수리를 거부하거나 늦추는 경우에는 내용증명을 발송하거나 소송을 제기할 수도 있습니다.누수 문제는 서로 간의 이해와 협력이 필요한 부분입니다. 임차인은 누수가 발생하면 지체 없이 임대인에게 통보해야 하고, 임대인은 임차인이 주택을 사용·수익할 수 있도록 필요한 수리를 해야 합니다. 누수의 원인이 명확하지 않은 경우에는 전문가의 자문을 받거나 누수탐지 업체에 의뢰할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

근저당에 대해서 궁금합니다 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당이란 추후 미래에 생길 수 있는 불특정 다수의 채권을 채권 최고액(한도액)까지 담보하기 위하여 설정하는 저당권을 말합니다. 앞으로 생길 수 있는 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 것으로, 저당권은 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 이를 대비하기 위해 미리 특정 부동산을 담보물로 저당을 잡아 두는 것을 말합니다. 그러므로 등기부등본에 근저당이 있다는 건 집을 담보로 대출을 받았다는 것을 뜻합니다.근저당이 있는 집을 전세로 입주하면, 전세 세입자는 1순위 권리자가 될 수 없습니다. 즉, 채무자가 채무를 상환하지 못하면 근저당권자가 부동산을 경매에 내놓을 수 있고, 전세 세입자는 임대차 계약기간이 남아 있어도 거주를 계속할 수 없게 됩니다. 또한, 전세 보증금을 회수하기 어려울 수도 있습니다. 전세 보증금은 주택 가격에서 선순위 권리를 공제한 금액을 한도로 배당받을 수 있습니다. 만약 주택 가격이 선순위 권리보다 낮거나 같다면, 전세 보증금은 전액 손실될 수 있습니다.귀하의 경우에는, 근저당이 없는 집에서 9천만원에 전세로 들어가셨다고 하셨는데, 만약 근저당이 저가 입주하고 8천이 잡혔다면, 근저당권자가 부동산을 경매에 내놓을 가능성이 높습니다. 이때, 이 건물은 보통 낙찰이 안나 셀프 낙찰을 하게 되는데, 낙찰가가 500만원이 되면 저가 낙찰을 하게 됩니다. 그러면 귀하는 은행에 또 근저당을 갚아야 하는 것은 아니지만, 전세 보증금을 회수할 수 없게 됩니다. 즉, 전세 9천도 못받고 낙찰가격 500만원만 받게 되는 것입니다. 이는 매우 불리한 상황이므로, 근저당이 있는 집을 전세로 입주하실 때는 꼭 주의하셔야 합니다.근저당이 있는 집을 전세로 입주하실 때는 다음과 같은 방법을 이용하실 수 있습니다근저당 말소 조건으로 전세 계약을 체결하는 경우: 임대인이 보증금을 받는 동시에 근저당을 말소하도록 특약을 거는 방법입니다. 이 경우 임대인이 근저당 말소를 지체하거나 불이행하면 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.근저당 말소 없이 전세 계약을 체결하면서 전세보증보험을 가입하는 경우: 전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증해 주는 보험입니다. 전세보증보험은 해당 주택이나 임대차 계약의 조건을 심사하여 보증 가능 여부가 결정되므로, 보증보험 가입이 된다면 어느 정도 안심이 되는 주택이라고 할 수 있습니다. 다만, 보증료나 수수료를 부담해야 하고, 보증해 주는 범위도 주택 가격에서 선순위 권리를 공제한 금액을 한도로 합니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

근저당이 없는 건물을 전세로 들어갔을때??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당이 없는 건물을 전세로 들어갔을 때, 입주 이후 근저당이 잡히면 전세보증금을 회수하기 어려울 수 있습니다. 근저당이 잡힌 건물은 경매될 가능성이 높고, 경매시 선순위 권리자가 우선적으로 배당받습니다. 후순위 전세권자는 남은 금액에서 배당받을 수 있지만, 보증금 전액을 회수하기는 힘들 수 있습니다.근저당이 잡힐 수 있는 금액은 근저당권 채권최고액으로 설정되는데, 이는 채무액의 110~130% 정도로 결정됩니다. 예를 들어, 1억짜리 건물에 6천만원의 근저당이 잡힌다면, 근저당권 채권최고액은 6천만원 x 120% = 7천200만원 정도로 설정될 수 있습니다. 이 경우, 전세보증금은 7천200만원 이하로 하는 것이 안전합니다.근저당이 잡힌 건물에 전세로 들어가려면, 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다.근저당 말소 조건으로 전세계약 체결하기: 임대인이 보증금 잔금을 받을 때 근저당을 말소하도록 특약을 거는 방법입니다. 이 경우, 임대인이 근저당 말소를 지체하거나 불이행하면 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.근저당 말소 없이 전세보증보험 가입하기: 전세보증보험은 주택이나 임대차계약의 조건을 심사하여 보증 여부를 결정하는 보험입니다. 가입이 된다면 어느 정도 안심이 되는 주택이라고 볼 수 있습니다. 다만, 보증료나 수수료를 부담해야 하고, 보증해주는 범위도 주택가격에서 선순위 채권 등을 공제한 금액을 한도로 합니다.근저당 계산법을 사용하여 전세보증금을 결정하기: 주택 시세의 70%에서 근저당권 채권최고액과 선순위 권리 금액을 공제한 후 남은 금액이 전세보증금을 훨씬 초과할 때 전세계약을 체결하는 방법입니다. 이 경우, 주택이 경매되더라도 전세보증금을 회수할 수 있는 가능성이 높습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

갱신요구 거절후 집주인 실거주못하고 매도하면 어떤 문제가 발생하는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인이 실거주를 이유로 세입자의 계약갱신 요구를 거절한 후, 실거주가 어려운 상황이 되어 다른 세입자를 받거나 집을 매도하려고 하는 경우, 주택임대차보호법에 따라 세입자에게 손해배상을 청구당할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 임차인에게 계약기간이 끝날 때 계약을 2년 더 연장할 수 있는 계약갱신청구권을 부여하고 있으며, 집주인은 실거주 등의 정당한 사유가 있을 때만 이를 거절할 수 있습니다. 따라서 집주인은 실거주 의사의 진정성을 입증할 책임이 있으며, 실거주 의사를 가지게 된 경위나 이사 준비의 유무 등 여러 사정을 종합적으로 고려해야 합니다.만약 집주인이 실거주 의사가 없거나 허위로 실거주를 주장한 경우, 세입자는 주택임대차보호법상 불법행위 책임을 근거로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 갱신 거절 당시 월단위 임대료 3개월분 금액, 새로운 임차인의 월 임대료와 갱신 거절 당시 월 임대료의 차액에 2년을 곱한 금액, 갱신 거절로 인해 세입자가 입은 손해액 등으로 산정될 수 있습니다. 또한 집주인이 실거주를 목적으로 갱신거절권을 행사한 경우, 갱신계약이 보장하는 2년 동안은 해당 주택을 매매하지 못하는 것으로 해석되어야 한다는 주택임대차분쟁조정위원회의 해석도 있습니다.결론적으로, 집주인이 실거주를 이유로 세입자의 계약갱신 요구를 거절한 후, 실거주가 어려운 상황이 되어 다른 세입자를 받거나 집을 매도하려고 하는 경우, 세입자의 계약갱신청구권을 침해한 것으로 볼 수 있으며, 세입자에게 손해배상을 지불해야 할 수 있습니다. 따라서 집주인은 실거주 의사가 진실하고 객관적으로 입증될 수 있는지를 신중하게 판단하고, 세입자와의 소통을 통해 문제를 해결하려고 노력해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0