답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 계약기간 종료 2개월 전에 통보를 안 했다고 해서 법적으로 크게 문제 되는 건 없습니다. 단, 통보 시점 2개월을 놓치면 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신은 같은 조건으로 2년 자동 연장되는 것입니다. 그러나, 특약사항에 따라 임차인과 임대인 모두가 재계약 여부를 확인해야 하므로, 임대인이 아무런 연락을 하지 않았다면, 이는 임대인의 책임일 수 있습니다.2 전화 통화 내용을 녹음하려면 상대방의 동의가 필요합니다. 녹음이 안 되어 있어서 전화국에서 통화내용을 찾을 수 있는지에 대해서는, 통신사에 따라 다르지만 대략 6개월~1년간의 발신 기록에 대해서는 통화 기록 내역 조회가 가능한 것으로 알고 있습니다. 그러나, 이는 발신 기록에 대한 정보이며, 통화 내용에 대한 정보는 아닙니다.3 계약이 3개월 연장되면, 원칙적으로 근로계약서를 다시 작성해야 합니다. 특히, 근로조건이 변경되었다면 근로계약서를 재작성해야 하며, 작성하지 않는 경우 근로계약서 미작성으로 처벌될 수도 있습니다. 계약기간이 끝나도 계속 갱신되는 것이 좋다면 자동갱신 조항을 포함시켜야 합니다.세입자를 구하는 시기에 대해서는 임대인의 판단에 따라 다를 수 있습니다. 임대인이 특정 시기에 세입자를 구하려는 이유에 대해서는 임대인에게 직접 문의해 보는 것이 가장 확실할 것 같습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 조합원의 입주권 매도 시 양도소득세는 다음과 같이 계산됩니다11 인가일 이전까지의 양도차익: 취득일부터 관리처분계획 인가일까지의 장기보유특별공제 적용.2 인가일 이후의 양도차익: 장기보유 특별공제 적용 안 됨.따라서, 지분가액이 아닌 가격을 빼서 매도하더라도 양도소득세는 위의 방식으로 계산됩니다.다만, 권리가액이 9억원 이하일 경우에는 양도세 전체가 비과세가 됩니다. 권리가액이 9억원을 초과하면 고가주택으로 보아 9억원을 초과하는 양도차익은 과세됩니다.재건축·재개발주택 이외에 다른 주택을 보유한 경우 1세대2주택 비과세 특례가 적용되는 일시적 2주택이거나 상속주택, 동거봉양이나 혼인 등의 합가인 경우, 장기임대주택, 조세특례제한법상 감면대상주택 등에 해당되는 경우 청산금에 대해서도 동일하게 비과세 특례규정이 적용됩니다. 다주택자 중과세 요건을 충족하는 주택에 대한 청산금은 일반주택과 마찬가지로 중과세 대상이 됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 계약서 작성: 모든 항목이 명확하게 작성되어야 하며, 서면으로 합의한 내용을 반드시 포함해야 합니다.2 보증금 및 월세금 지불: 보증금 반환 조건, 월세 납부 방법 등도 철저히 합의하고 명확히 기재해야 합니다.3 관리비 확인: 관리비에는 전기세, 가스비, 수도세, 인터넷 등등 여러 가지 내용이 있습니다. 이걸 세세하게 다 확인하세요.4 옵션 확인: 오피스텔 월세, 전세가 빌라보다 비싼 이유는 옵션 차이도 있다. 빌라는 가전제품의 옵션이 없어서 사들고 가야 한다면, 오피스텔은 TV를 제외한 필수 생활 가전제품은 옵션으로 있다. 이 옵션들을 잘 살펴봐야 한다.5 근저당 확인: 근저당은 임대인이 이 건물이나 집을 소유하며 낸 빚이다. 이 근저당이 크면 클수록 임대인이 빚을 많이 낸 것이기 때문에 피하는 것이 좋다.6 불법, 위법 건축물 확인: 불법 건축물인지 아닌지는 근저당과 마찬가지로 등기부등본에서 확인할 수 있다.7 임대차 계약서 특약사항: 원하는 매물을 고르고 집을 계약할 때 임대차 계약서를 작성하는데, 보통 임대인인 집주인 입장에서 쓴 계약서를 1차로 우리에게 내민다. 그전에 얘기하는 게 좋겠지만, 여기에서도 우리는 우리에게도 유리한 특약사항을 추가할 수 있다.8 중개 수수료 (복비): 복비는 공인중개사가 계약을 체결할 때 임대인과 임차인으로부터 받는 중개 수수료이다.9 잔금, 확정일자, 전입신고: 잔금은 이사 날에 치르고 입주하면 된다. 그리고 입주하는 날 바로 관할 주민센터로 달려가 확정일자를 받고 전입신고를 받아야 한다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축을 계획하실 때 알아두셔야 할 몇 가지 주요 사항들을 정리해 드리겠습니다1 안전진단: 재건축의 첫 단계는 안전진단입니다. 건물의 구조 안전성과 생활 안전성을 평가합니다.2 정비구역 지정: 안전진단이 통과되면 정비구역 지정 절차에 들어갑니다.3 조합설립 및 시공사 선정: 정비구역 지정 후에는 조합을 설립하고 시공사를 선정합니다.4 사업시행인가 및 분양신청: 조합설립 및 시공사 선정 후에는 사업시행인가를 받고 분양신청을 합니다.5 관리처분 계획 및 이주 및 철거: 사업시행인가 후에는 관리처분 계획을 수립하고 이주 및 철거를 진행합니다.6 착공 및 준공: 이주 및 철거 후에는 착공하고, 그 후에 준공합니다.재건축 절차는 복잡하므로, 각 단계에서 필요한 사항들을 철저히 검토하시는 것이 중요합니다. 또한, 재건축은 주로 30~40년 정도 지난 건물을 대상으로 하며, 건물만 철거하고 새로 주택을 짓는 것입니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가건물 임대차보호법 제10조에 따르면, 임차인이 계약을 해지하고자 할 경우 임대인에게 언제든지 해지의 통지를 할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다고 명시되어 있습니다.따라서, 계약서에 명시된 조항에 따라 계약 만료일 3개월 전에 해지 통지를 하지 않았다면, 계약이 종료된 후에도 3개월 동안의 임차료를 내야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다전세 중개 수수료에 대해 알려드리겠습니다.전세 중개 수수료는 거래금액(전세금)에 수수료율을 곱한 금액으로 계산됩니다. 수수료율은 거래금액에 따라 다르며, 일반적으로 전세는 거래금액의 0.4 ~ 0.9%를 수수료로 지불하게 됩니다.월세 거래의 경우, 보증금과 월세 금액을 이용하여 거래금액을 계산한 후, 상한요율에 따라 중개보수를 계산합니다. 월세의 경우 보증금 + (월세 x 100)의 합계 금액의 0.4 ~ 0.9% 금액을 중개수수료로 지불하게 됩니다.중개수수료는 공인중개사법 시행규칙과 지방 조례에서 정한 상한요율과 한도액 내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의하여 결정됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 계약이 종료되기 전에 재계약 또는 연장 계약을 원하지 않을 경우 임대인이 계약 해지 통보 기간이 정해져 있습니다. 이 조항은 주임법 제6조에 명시되어 있습니다. 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 최소 2개월 전까지 임차인에게 계약 해지를 통보해야 합니다.그러나, 건물주의 부모가 실제로 건물을 관리하고 계약도 진행한 경우, 건물주의 부모가 임대차 계약의 만료를 통보하는 것이 가능할 수도 있습니다. 하지만 이 경우에는 법적인 문제가 발생할 수 있으므로, 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.또한, 통보 방법에 대해서는 다양한 방법이 있습니다. 통보는 내용증명, 전화, 문자 등으로 할 수 있습니다. 이러한 통보는 상대방에게 도달한 때에 효력이 발생하므로, 상대방이 확인하지 않은 문자나 카톡은 효력이 없습니다. 따라서, 통보를 할 때는 상대방이 확인할 수 있는 방법을 사용하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.미성년자가 원룸 계약을 진행할 때는 몇 가지 주의해야 할 사항들이 있습니다:1 법정대리인의 동의: 미성년자가 법률행위를 할 때는 법정대리인의 동의를 얻어야 합니다. 보통의 법정대리인은 부모님이므로, 공인중개사는 부모님과 통화를 해서 상황 설명을 하고 계약을 하려는 방에 대하여 설명을 하고 동의를 구해야 합니다.2 계약서 작성: 미성년자를 임차인으로 해서 계약서를 작성하고, 대리인란에 부모님 인적사항을 적은 후 사인을 받거나 또는 특약사항에 “임차인 000 의 부모 000 가 동석해서 본 계약 내용을 함께 확인하였음” 이라는 내용을 특약에 적어주고 사인을 받고 신분증을 복사하시면 됩니다.3 계약서 확인: 계약서를 작성한 후에는 잔금을 치르고 입주하시면 됩니다.4 전입신고: 전입신고의 경우는 미성년자의 경우에는 꼭 방문을 해야 합니다. 이때 법정대리인의 도장 등이 필요하므로 해당 주민센터에 문의하여 준비물을 꼼꼼히 챙기시고 방문하세요.이러한 절차를 따르면 미성년자도 원룸 계약을 할 수 있습니다. 그러나, 계약을 진행하다 보면 손님이 미성년자인 경우가 간혹 있습니다. 이럴 때는 부모님의 동의가 반드시 필요하며, 부모님이 계약현장에 나오지 못한 경우에는 동의를 구하는 방법이 더 간단하게 될 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.새로운 임차인이 잔금일 하루 전에 이사를 하고 싶어하는 상황에서는 다음과 같은 안전장치를 고려해볼 수 있습니다1 계약서 특약: 계약서에 '세입자가 주택 인도·전입신고·확정일자 받기를 마친 다음 날까지 임대인은 근저당권설정 등의 행위를 하지 않으며 위반 시 임대차 계약을 해지할 수 있다’는 식의 특약을 넣는 것이 좋습니다.2 임차권등기: 전세 보증금을 지키기 위한 안전장치인 '임차권등기’를 집주인 확인 없이도 할 수 있습니다. 임차권등기를 마친 세입자는 이사를 나가더라도 보증금을 돌려받을 권리 (대항력·우선변제권)가 유지됩니다.3 등기부등본 확인: 잔금일 당일 등기부등본 상 근저당 및 기타 선순위 권리가 있는지 확인하는 것이 중요합니다.4 전입신고 및 확정일자: 임차인이 주택 인도를 받고 전입신고 및 확정일자를 받는 것이 필요합니다.이러한 안전장치들은 임차인과 임대인 모두에게 보호를 제공하며, 전세계약이 원활하게 진행될 수 있도록 돕습니다. 그러나 이러한 조치들은 전문적인 조언을 대체하는 것이 아니므로, 법률 전문가와 상의하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금대출 연장을 위해 집주인이 변경된 경우에도 임대차 계약서를 다시 작성해야 하는지에 대한 질문에 대한 답변은 상황에 따라 다릅니다.1 묵시적 갱신의 경우, 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이의 기간에 계약 해지 의사를 밝히지 않으면, 자동으로 계약 갱신이 이루어집니다. 이 경우에는 보증금에 대한 금액과 세부적인 부분에 대해 변화가 없고, 굳이 다시 문서를 작성할 필요는 없습니다.2 계약 갱신 청구권 행사하는 경우에는 연장통보 또는 연장계약서 작성이 필요합니다.3 전세계약 연장 합의하는 경우(전세 재계약)에는 연장 계약서 작성이 필요합니다. 계약기간 연장으로 보증금이 변경된 경우라면 계약서를 다시 작성하게 됩니다.따라서, 집주인이 변경되었더라도 전세자금대출 연장을 위해 임대차 계약서를 다시 작성해야 하는지 여부는 위의 상황에 따라 달라집니다. 만약 전세보증금을 감액하거나 일부 조건 등을 변경한다면 새롭게 계약서를 작성해야 합니다.전세자금대출 만기 연장을 하기 위해서는 가장 먼저 집주인과 협의를 통해 전세계약 기간을 연장해야 합니다. 계약 만기 최소 3개월 전에 집주인에게 재계약 및 전세자금대출 연장 의사를 전하고, 만약 전세 보증금을 감액하거나 일부 조건 등을 변경한다면 새롭게 계약서를 작성해야 합니다.