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답변 내역

부동산이 경매로 넘어갔는데 보증금 500에 월세 30이에요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매가 진행되는 동안에도 월세를 지급해야 합니다. 만약 월세를 지급하지 않았다면, 그 금액은 배당 시에 보증금에서 차감됩니다. 따라서, 월세 30을 12개월 동안 안 주면 360이 차감되고, 경매 낙찰 시에는 보증금 500에서 월세 미납분 360을 뺀 140만원을 받을 수 있습니다. 하지만, 이는 모든 경매 절차가 순조롭게 진행되고, 보증금이 충분히 남아있을 때 가능한 상황입니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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다자녀전세 대출중 명의변경이 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대출 명의 변경에 대해 알아보면, 일반적으로 소유권 이전이 선행되어야 합니다. 즉, 소유권을 변경하려면 대출을 모두 상환한 후에 소유권을 변경하고, 그 후에 다시 대출을 받아야 합니다. 따라서 소유권을 이전하지 않고 대출 명의만 변경하는 것은 허용되지 않습니다.다자녀 전세대출의 경우에도 이와 같은 원칙이 적용될 수 있습니다. 하지만 구체적인 사항은 해당 대출을 제공하는 금융기관의 정책에 따라 다를 수 있으므로, 명확한 답변을 얻기 위해서는 직접 금융기관에 문의하는 것이 가장 좋습니다. 이에 대한 자세한 절차와 필요 서류 등은 해당 금융기관에서 안내해 줄 것입니다.참고로, 명의 변경을 위해 소유권 이전을 고려하신다면, 이에 따른 세금 문제(예: 증여세)도 고려하셔야 합니다
경제 / 부동산
24.01.15
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재건축 조합원 지분을 갖고 있는 상태에서 추가로 집을 구매하면 1가구 2주택에 해당하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 조합원 지분을 갖고 있는 상태에서 추가로 집을 구매하면 1가구 2주택에 해당하는지, 그리고 이 경우 한 채를 팔지 않으면 부동산 중과세 대상인지에 대해 알아보겠습니다.1 재건축 조합원 지분을 갖고 있는 상태에서 추가로 집을 구매하면 1가구 2주택에 해당하는지:2021년 세법개정안에 따르면, 내년부터 조합원 입주권을 양도할 때 다른 주택이나 조합원 입주권뿐만 아니라 분양권도 보유하지 않은 경우에 한해서만 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다고 합니다.재건축에서는 분양자격(입주권)을 얻으려면 구역 내에 있는 건물과 부속토지를 함께 가지고 있어야 합니다.2 이 경우 한 채를 팔지 않으면 부동산 중과세 대상인지일시적 2주택에 대한 양도소득세 비과세 특례를 적용할 때 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 본다는 규정에 따라 일시적 2주택 비과세 혜택을 적용받지 못하고 양도소득세 과세 대상이 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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원룸 월세인상분 지자체신고 필요한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 인상에 대한 신고의 필요성에 대해 알아보았습니다. 월세를 인상할 경우, 보증금 그대로 월세만 증액한 경우에는 기존 임대차계약서 특약사항에 관련 문구를 쓰고 서명날인하면 유효하다고 합니다.그러나 계약 내용에 변동이 생겼을 경우, 재계약서를 작성하고 주택임대차계약 신고를 새로 해야 합니다. 이 경우, 부동산중개인이 있어야 하며, 중개인이 새 서류에 도장을 찍어주면 이 계약을 공증해주는 것이므로 대필료가 들 수 있습니다.또한, 계약 내용을 거짓으로 신고하거나 계약 후 30일 이내에 미신고한 경우, 계약금 규모와 신고를 지연한 기간을 고려해 최소 4만원에서 최고 100만원 사이에서 과태료를 차등 부과한다고 합니다.따라서, 월세 인상에 대한 신고는 필요하며, 신고하지 않을 경우 과태료가 부과될 수 있습니다. 그러나, 구체적인 신고 절차와 필요한 서류 등은 해당 지역의 구청에 문의해야 할 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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계약 만료로 인한 해지 고지를 늦게 했다고 집을 못 나가나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 계약기간 종료 2개월 전에 통보를 안 했다고 해서 법적으로 크게 문제 되는 건 없습니다. 단, 통보 시점 2개월을 놓치면 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신은 같은 조건으로 2년 자동 연장되는 것입니다. 그러나, 특약사항에 따라 임차인과 임대인 모두가 재계약 여부를 확인해야 하므로, 임대인이 아무런 연락을 하지 않았다면, 이는 임대인의 책임일 수 있습니다.2 전화 통화 내용을 녹음하려면 상대방의 동의가 필요합니다. 녹음이 안 되어 있어서 전화국에서 통화내용을 찾을 수 있는지에 대해서는, 통신사에 따라 다르지만 대략 6개월~1년간의 발신 기록에 대해서는 통화 기록 내역 조회가 가능한 것으로 알고 있습니다. 그러나, 이는 발신 기록에 대한 정보이며, 통화 내용에 대한 정보는 아닙니다.3 계약이 3개월 연장되면, 원칙적으로 근로계약서를 다시 작성해야 합니다. 특히, 근로조건이 변경되었다면 근로계약서를 재작성해야 하며, 작성하지 않는 경우 근로계약서 미작성으로 처벌될 수도 있습니다. 계약기간이 끝나도 계속 갱신되는 것이 좋다면 자동갱신 조항을 포함시켜야 합니다.세입자를 구하는 시기에 대해서는 임대인의 판단에 따라 다를 수 있습니다. 임대인이 특정 시기에 세입자를 구하려는 이유에 대해서는 임대인에게 직접 문의해 보는 것이 가장 확실할 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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구매한 재건축 대상 빌라가재건축을하게되어 조합원지위를 가졌는데, 지분가액 보다 낮게 매도하면 세금은 어떻게되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 조합원의 입주권 매도 시 양도소득세는 다음과 같이 계산됩니다11 인가일 이전까지의 양도차익: 취득일부터 관리처분계획 인가일까지의 장기보유특별공제 적용.2 인가일 이후의 양도차익: 장기보유 특별공제 적용 안 됨.따라서, 지분가액이 아닌 가격을 빼서 매도하더라도 양도소득세는 위의 방식으로 계산됩니다.다만, 권리가액이 9억원 이하일 경우에는 양도세 전체가 비과세가 됩니다. 권리가액이 9억원을 초과하면 고가주택으로 보아 9억원을 초과하는 양도차익은 과세됩니다.재건축·재개발주택 이외에 다른 주택을 보유한 경우 1세대2주택 비과세 특례가 적용되는 일시적 2주택이거나 상속주택, 동거봉양이나 혼인 등의 합가인 경우, 장기임대주택, 조세특례제한법상 감면대상주택 등에 해당되는 경우 청산금에 대해서도 동일하게 비과세 특례규정이 적용됩니다. 다주택자 중과세 요건을 충족하는 주택에 대한 청산금은 일반주택과 마찬가지로 중과세 대상이 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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월세 계약.. 세세히 알아봐야 하는기요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 계약서 작성: 모든 항목이 명확하게 작성되어야 하며, 서면으로 합의한 내용을 반드시 포함해야 합니다.2 보증금 및 월세금 지불: 보증금 반환 조건, 월세 납부 방법 등도 철저히 합의하고 명확히 기재해야 합니다.3 관리비 확인: 관리비에는 전기세, 가스비, 수도세, 인터넷 등등 여러 가지 내용이 있습니다. 이걸 세세하게 다 확인하세요.4 옵션 확인: 오피스텔 월세, 전세가 빌라보다 비싼 이유는 옵션 차이도 있다. 빌라는 가전제품의 옵션이 없어서 사들고 가야 한다면, 오피스텔은 TV를 제외한 필수 생활 가전제품은 옵션으로 있다. 이 옵션들을 잘 살펴봐야 한다.5 근저당 확인: 근저당은 임대인이 이 건물이나 집을 소유하며 낸 빚이다. 이 근저당이 크면 클수록 임대인이 빚을 많이 낸 것이기 때문에 피하는 것이 좋다.6 불법, 위법 건축물 확인: 불법 건축물인지 아닌지는 근저당과 마찬가지로 등기부등본에서 확인할 수 있다.7 임대차 계약서 특약사항: 원하는 매물을 고르고 집을 계약할 때 임대차 계약서를 작성하는데, 보통 임대인인 집주인 입장에서 쓴 계약서를 1차로 우리에게 내민다. 그전에 얘기하는 게 좋겠지만, 여기에서도 우리는 우리에게도 유리한 특약사항을 추가할 수 있다.8 중개 수수료 (복비): 복비는 공인중개사가 계약을 체결할 때 임대인과 임차인으로부터 받는 중개 수수료이다.9 잔금, 확정일자, 전입신고: 잔금은 이사 날에 치르고 입주하면 된다. 그리고 입주하는 날 바로 관할 주민센터로 달려가 확정일자를 받고 전입신고를 받아야 한다.
경제 / 부동산
24.01.15
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재건축시 우선적으로 알고 있어야할것들?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축을 계획하실 때 알아두셔야 할 몇 가지 주요 사항들을 정리해 드리겠습니다1 안전진단: 재건축의 첫 단계는 안전진단입니다. 건물의 구조 안전성과 생활 안전성을 평가합니다.2 정비구역 지정: 안전진단이 통과되면 정비구역 지정 절차에 들어갑니다.3 조합설립 및 시공사 선정: 정비구역 지정 후에는 조합을 설립하고 시공사를 선정합니다.4 사업시행인가 및 분양신청: 조합설립 및 시공사 선정 후에는 사업시행인가를 받고 분양신청을 합니다.5 관리처분 계획 및 이주 및 철거: 사업시행인가 후에는 관리처분 계획을 수립하고 이주 및 철거를 진행합니다.6 착공 및 준공: 이주 및 철거 후에는 착공하고, 그 후에 준공합니다.재건축 절차는 복잡하므로, 각 단계에서 필요한 사항들을 철저히 검토하시는 것이 중요합니다. 또한, 재건축은 주로 30~40년 정도 지난 건물을 대상으로 하며, 건물만 철거하고 새로 주택을 짓는 것입니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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상가 임대차 만료일 조항 중에 문의사항입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가건물 임대차보호법 제10조에 따르면, 임차인이 계약을 해지하고자 할 경우 임대인에게 언제든지 해지의 통지를 할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다고 명시되어 있습니다.따라서, 계약서에 명시된 조항에 따라 계약 만료일 3개월 전에 해지 통지를 하지 않았다면, 계약이 종료된 후에도 3개월 동안의 임차료를 내야 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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전세 중개 수수료의 기준은 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다전세 중개 수수료에 대해 알려드리겠습니다.전세 중개 수수료는 거래금액(전세금)에 수수료율을 곱한 금액으로 계산됩니다. 수수료율은 거래금액에 따라 다르며, 일반적으로 전세는 거래금액의 0.4 ~ 0.9%를 수수료로 지불하게 됩니다.월세 거래의 경우, 보증금과 월세 금액을 이용하여 거래금액을 계산한 후, 상한요율에 따라 중개보수를 계산합니다. 월세의 경우 보증금 + (월세 x 100)의 합계 금액의 0.4 ~ 0.9% 금액을 중개수수료로 지불하게 됩니다.중개수수료는 공인중개사법 시행규칙과 지방 조례에서 정한 상한요율과 한도액 내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의하여 결정됩니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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