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예비 신혼부부 추첨제 당첨 후 혼인신고시 부적격 여부(일반공급, 특별공급 아님)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 예비 와이프가 무주택자 추첨제로 당첨되어 계약한 이후, 혼인신고를 하면 1주택자가 되어 부적격 당첨 취소될까요? ==> 부적격 당첨 취소는 되지 않습니다. 무주택자 추첨제는 청약 당첨일을 기준으로 무주택자 여부를 판단하므로, 청약 당첨일 이후에 혼인신고를 하더라도 자격이 유지됩니다. 특별공급과 달리 일반공급은 입주시까지 자격 유지를 요구하지 않습니다. 다만, 입주 후 5년 이내에 주택을 처분하거나 다른 주택을 취득할 경우에는 양도세가 부과될 수 있으므로 주의하셔야 합니다.2 자금조달계획서 작성 관련 ==> 자금조달계획서에는 입주 시점까지 확보할 수 있는 자금을 작성하셔야 합니다. 예비 남편 아파트를 처분하여 자금을 조달하려고 한다면, 부동산 처분대급에 해당하는 항목에 작성하시면 됩니다. 부부증여는 부부간에 재산을 증여하는 경우에만 해당하며, 미래소득은 입주 시점 이후에 발생할 수 있는 소득을 의미합니다. 따라서, 이 두 항목은 적절하지 않습니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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관리비 미납으로 인한 세입자 퇴거 가능한지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세입자가 관리비를 미납한 경우에는 집주인은 임대차 계약을 해지하고 세입자를 퇴거시킬 수 있는 권리가 있습니다. 또한 세입자가 남긴 보증금에서 관리비를 공제할 수 있습니다. 하지만 임대차 계약을 해지하고 퇴거시키려면 세입자에게 서면으로 통보해야 하며, 세입자가 퇴거에 동의하지 않으면 법원에 가처분 신청을 해야 합니다. 이 과정은 시간과 비용이 들 수 있으므로, 가능하면 세입자와 협의하여 퇴거를 원활하게 진행하는 것이 좋습니다.아파트를 매도하려는 경우에는 세입자의 동의가 필요합니다. 세입자가 동의하지 않으면 임대차 계약이 유지되어 매수인이 세입자를 인수해야 합니다. 따라서 세입자와 연락이 되지 않는 상태에서 아파트를 매도하는 것은 어려울 수 있습니다. 세입자와 연락이 되지 않는다면, 세입자의 주소나 연락처를 알아내거나, 관리사무소나 세무서에 문의하여 세입자의 미납 내역을 확인할 수 있습니다.관리비 미납 문제는 복잡하고 까다로울 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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임차인이저에게직접계약해지통보를안하고상우회에했다하는데?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인이 임대인에게 직접 계약 해지 통보를 하지 않고 상우회에 했다고 하는 경우에는 임대인이 임차인에게 계약 해지를 통보할 수 있는 기간이 있습니다. 주택임대차보호법 제6조에 따르면 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 최소 2개월 전까지 임차인에게 계약 해지를 통보해야 합니다. 만약 임대인이 이 기간을 지키지 않고 계약 해지를 통보하면 법적 효력이 없습니다. 따라서 임차인은 묵시적 갱신을 주장할 수 있습니다.만기일이 12월 14일이었고, 임대인이 12월 19일에 문자로 계약 해지를 통보했다면, 임대인은 계약 해지 통보 기간을 지키지 않은 것입니다. 그러므로 임차인은 계약 해지를 인정하지 않고 임대차 관계를 유지할 수 있습니다. 임대인이 월세를 받지 않는다고 해도 임차인은 월세를 정상적으로 납부해야 합니다. 임대인이 월세를 받지 않는다면 임차인은 월세를 입금할 수 있는 계좌를 임대인에게 요구하거나, 월세를 보관하고 있어야 합니다.다른 임대인과의 문제는 임차인의 계약 해지와는 별개의 문제입니다. 임차인은 각각의 임대차 계약서를 확인하고, 임대인과의 합의를 시도해야 합니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나, 임차인이 임대차 계약을 해지할 수 있는 사유가 있다면, 법적 조치를 취할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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남편명의로된아파트부인명의로바꾸려면어떻게하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.남편명의로 된 아파트를 부인명의로 바꾸려면 소유권 이전등기를 해야 합니다. 이 경우 증여로 인정되어 증여세를 납부하셔야 합니다. 증여세는 10년간 6억까지는 면제되므로, 아파트 가격이 6억 이하라면 증여세는 없습니다. 하지만 증여를 받았으므로 취득세는 나옵니다. 취득세율은 3.8%이며 85제곱미터가 초과하면 4%입니다. 신고는 3개월 이내로 하셔야 되며 홈택스에서 신고가 가능합니다소유권 이전등기를 하려면 다음과 같은 서류가 필요합니다.신분증등기부등본(증여) 증여계약서, 증여세 납부영수증(상속) 상속관계증명서이러한 서류를 준비하신 후 등기소에 방문하여 신청서를 작성하고 제출하시면 됩니다.단, 남편이 채무초과 상태에 있음에도 불구하고 아내에게 유일한 재산인 주택을 증여한다면 채권자인 금융기관이나 주택기금에 의해 사해행위취소소송을 당할 수 있습니다. 이 경우 소유권 이전이 취소될 수 있으므로 주의하셔야 합니다
경제 / 부동산
24.01.14
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재개발 예정 빌라를 증여받았을 때에 대한 질문이에요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 예정 빌라를 증여받으실 경우, 증여세와 취득세가 발생합니다. 증여세는 증여받은 빌라의 시가평가액에 따라 산출되며, 취득세는 증여받은 빌라의 공시지가에 따라 산출됩니다. 증여세율은 증여받은 재산의 가액과 증여자와의 관계에 따라 다르게 적용되며, 취득세율은 부동산의 종류와 지역에 따라 다르게 적용됩니다.재개발 예정 빌라를 증여받으신 후, 재개발이 완료되어 아파트로 분양받으실 경우, 추가적인 증여세가 발생할 수 있습니다. 이는 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 재산 가치 상승 금액이 3억 원 이상이거나 취득가액에 통상적인 가치 상승 및 취득자의 기여분을 포함한 금액의 30%를 초과할 경우 적용됩니다. 이때의 증여세는 재산 가치 상승 금액에 대해 산출됩니다.재개발 완료 후 아파트와 제가 소유한 아파트를 모두 매도하실 경우, 양도소득세가 발생합니다. 양도소득세는 부동산을 매도한 날의 시가평가액과 매입한 날의 시가평가액의 차액에 따라 산출되며, 양도소득세율은 부동산을 보유한 기간과 주택의 종류에 따라 다르게 적용됩니다.절세할 수 있는 가장 좋은 방법은 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로는 증여받을 때보다 재개발 완료 후 분양받을 때 증여하는 것이 증여세를 줄일 수 있습니다. 또한, 재개발 완료 후 아파트를 매도할 때는 보유기간을 2년 이상으로 하여 양도소득세를 감면받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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전세계약 만료에도 보증금 반환 불가하다고 했을 때 대처방안 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금을 돌려받지 못하는 경우에는 다음과 같은 절차를 따르시는 것이 좋습니다.1 내용증명을 발송하세요. 내용증명은 소송 전에 상대방에게 전세금 반환을 요구하고, 그에 따른 책임과 손해를 고지하는 방법입니다. 내용증명을 발송하면 상대방이 전세금을 돌려줄 가능성이 높아집니다.2 임차권 등기 명령을 신청하세요. 임차권 등기 명령은 전세금을 돌려받지 못한 채 이사를 가더라도 전세금을 청구할 수 있는 권리를 보장하는 방법입니다. 임차권 등기 명령을 신청하려면 임대차 계약서, 주민등록초본, 등기부등본, 부동산 목록 등의 서류가 필요합니다.3 전세금 반환 청구 소송을 제기하세요. 내용증명과 임차권 등기 명령에도 전세금을 돌려받지 못하면, 법원에 전세금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 소송을 제기하려면 변호사의 도움이 필요할 수 있습니다.질문하신 전입신고와 전출신고에 관해서는, 전입신고를 하면 임차권이 확정되고, 전출신고를 하면 임차권이 소멸됩니다. 따라서 전입신고를 한 후에 전출신고를 하면 대항력을 유지할 수 없습니다. 전출신고를 하지 않고 임차권 등기 명령을 신청하면 대항력을 유지할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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아파트 매매시 발생하는 세금과 수수료 등 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매시 발생하는 세금과 수수료, 부대비용은 다음과 같습니다.매수 시취득세: 취득가액(분양가+확장비+옵션비+프리미엄)에 따라 1%~3%의 세율이 적용됩니다. 6억원 이하면 1%, 6억원 초과~9억원 이하면 2%, 9억원 초과면 3%입니다.지방교육세: 취득가액에 따라 0.1%~0.3%의 세율이 적용됩니다. 6억원 이하면 0.1%, 6억원 초과~9억원 이하면 취득세율의 10%, 9억원 초과면 0.3%입니다.농어촌특별세: 전용면적이 85제곱미터 초과인 경우에만 취득세의 20%가 부과됩니다.인지세, 증지대, 채권할인, 법무사대행료, 부가가치세 등: 취득가액의 0.28%로 계산합니다. 인지세는 거래가액에 따라 정액으로 부과되고, 증지대는 1만5000원입니다.부동산 중개수수료: 거래가액의 0.4%로 계산합니다. 잔금 지급일로부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 60일을 넘기면 불성실 가산금과 가산세가 부과됩니다.취등록세: 50% 감면을 받을 수 있는 경우가 있습니다. 신혼부부이고 혼인한지 5년 이내이며, 맞벌이의 경우 7천만원, 외벌이의 경우 5천만원 이하의 소득이 있고, 전용면적이 60제곱미터 이하이며, 주택 구입가격이 수도권은 4억원 이하, 그 외 지역은 3억원 이하인 경우에 해당됩니다.매도 시양도소득세: 보유기간과 양도차익에 따라 6%~50%의 세율이 적용됩니다. 보유기간이 1년 미만이면 50%, 1년 이상~2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 6%~40%입니다. 양도차익은 양도가액(현재 주택 매매 가격)에서 취득가액(최초 취득했던 가격)과 필요경비(법무사 비용, 중계사 수수료 등)을 뺀 금액입니다. 1가구 1주택인 경우에는 9억원을 상회하는 금액에 대해서만 세금이 발생하고, 1가구 2주택 이상인 경우에는 매각할 때 양도소득세와 지방소득세를 지불해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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공시지가는 어떻게 결정하나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공시지가란 토지의 적정 가격을 국토교통부가 공시하는 것을 말합니다. 공시지가는 재산세, 종합부동산세, 건강보험료 등을 산정할 때 기준이 됩니다. 공시지가는 표준지 공시지가와 개별 공시지가로 구분되는데, 표준지 공시지가는 전국에 있는 토지 중 대표성이 있는 약 50만 필지를 조사하고 평가하여 공시하는 것이고, 개별 공시지가는 표준지 공시지가를 기준으로 개별 토지의 성질을 고려하여 산정하고 공시하는 것입니다. 공시지가는 매년 1월 1일을 기준으로 하고, 5월 31일에 발표됩니다실거래가란 부동산이 실제로 거래되는 가격을 말합니다. 실거래가는 취득세, 양도세 등을 납부할 때 기준이 됩니다. 실거래가는 부동산 거래를 한 사람들이 정한 가격이기 때문에 정부에 직접 신고해야 합니다. 실거래가는 부동산 시장의 수요와 공급에 따라 계속해서 변합니다공시지가와 실거래가의 차이는 통상적인 시장의 정상적인 거래를 가정한 가격과 현실의 시장의 거래 가격의 차이라고 할 수 있습니다. 공시지가는 실거래가와의 격차를 줄이기 위해 노력하고 있지만, 일반적으로 실거래가는 공시지가의 2~4배 정도로 알려져 있습니다 공시지가의 현실화율이라고 하는 것은 공시지가가 실거래가에 얼마나 가까운지를 나타내는 비율입니다. 2023년 공시지가의 현실화율은 표준지가 65.4%, 표준주택가 53.5%, 공동주택가 69.0%로 공시되었습니다
경제 / 부동산
24.01.14
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이사를 가기 전에 집에 대한 청소는 누가 해야 되는 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이사 청소 책임에 관한 법적인 근거는 주택임대차보호법에 있습니다. 이 법에 따르면, 임차인은 임대차기간 중 주택을 손상시키지 않고 관리하여야 하며, 임대차기간이 만료되면 주택을 원상회복하여 임대인에게 반환하여야 합니다. 즉, 임차인은 이사 청소를 하여야 하는 의무가 있습니다.하지만, 임대인과 임차인은 임대차계약서에 이사 청소에 관한 내용을 명시할 수 있습니다. 예를 들어, 임차인이 입주할 때 청소업체를 불러서 청소를 했다면, 임대인은 임차인에게 퇴실 청소비를 지불해야 한다거나, 임차인이 퇴실할 때 청소를 하지 않아도 된다는 내용을 계약서에 적을 수 있습니다. 이 경우, 임대차계약서에 따라 임차인의 책임이 달라질 수 있습니다.따라서, 여러분이 청소를 하고 나가야 되는지 여부는 임대차계약서를 확인해보셔야 합니다. 만약 임대차계약서에 이사 청소에 관한 내용이 없다면, 임차인은 법적으로 이사 청소를 하여야 합니다. 만약 임대차계약서에 이사 청소에 관한 내용이 있다면, 그 내용에 따라 임차인의 책임이 결정됩니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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KB시세 없는 아파트 전세보증보험 가입 가능 한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.KB시세가 없는 아파트의 경우, HUG 전세보증보험 가입이 가능한지 여부는 주택가격 산출 순위에 따라 달라집니다. KB시세가 없다면, 부동산알리미나 공시지가 등의 다른 가격정보를 참고하여 주택가격을 산정하고, 그 가격의 90%가 보증한도가 됩니다. 선순위 채권이 있는 경우에는 보증한도에서 선순위 채권을 빼야 합니다.예를 들어, 아파트의 공시지가가 2억 300만원이고, 선순위 채권이 없다면, 주택가격은 2억 300만원 X 140% = 3억 220만원이고, 보증한도는 3억 220만원 X 90% = 2억 898만원이 됩니다. 이 경우, 전세가 2억 7천만원이라면 HUG 가입이 가능합니다. 하지만, 선순위 채권이 1억이 있다면, 보증한도는 2억 898만원 - 1억 = 1억 898만원이 되므로, 전세가 2억 7천만원보다 작아서 HUG 가입이 불가능합니다.따라서, KB시세가 없는 아파트의 전세보증보험 가입 가능 여부는 아파트의 공시지가와 선순위 채권의 유무에 따라 달라집니다. 자세한 내용은 HUG 홈페이지나 콜센터에서 확인하실 수 있습니다.참고로, HUG 전세보증보험은 전세계약기간의 1/2 경과하기 전까지 신청할 수 있으며, 전세보증금 완납과 전입신고를 한 후에 신청할 수 있습니다. 제출서류는 주민등록등본, 신분증, 전세계약서, 전세보증금지급 확인서류, 전입세대열람내역, 부동산등기부등본, 공급계약서 등입니다. 신청방법은 HUG 지사 방문신청, 위탁 은행 방문신청, 네이버부동산, 카카오페이 등 비대면 신청이 가능합니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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