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답변 내역

월세로 계약해서 살면 재계약 마다 도배ㆍ장판은 새로 해주나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세로 계약해서 살면 재계약 마다 도배ㆍ장판은 새로 해주는지에 대해서는 법률적으로 정해진 규정이 있습니다. 민법 제 623조에 따르면 임대인은 임차인에게 집을 인도하고 계약 기간 동안 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있습니다. 따라서 도배나 장판이 곰팡이가 있거나 심하게 훼손되어 임차인이 사용하는 데 어려움이 있다면 임대인이 모두 해줘야 합니다. 그러나 도배나 장판이 자연적인 소모로 인해 변색되거나 낡은 정도라면 임대인이 해줄 의무가 없습니다. 이 경우에는 임차인과 임대인이 상호 합의를 통해 도배나 장판 비용을 분담하거나 임차인이 부담하는 경우가 많습니다.월세로 계약할 때는 임대차 계약서에 도배나 장판에 관한 내용이 명시되어 있는지 확인하고, 재계약할 때는 도배나 장판의 상태를 사진으로 증명하고, 임대인과 협의하여 문제가 없도록 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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전세사기 발생 방지하려면 어떤 것들이 계약서에 기재되어야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기를 피하고 싶으시다면, 계약서에 다음과 같은 내용이 기재되어야 합니다.임대차 계약서는 주택 임대차 표준계약서를 사용하십시오. 표준계약서는 국토교통부 홈페이지에서 다운로드할 수 있습니다.임대차 계약서에는 임대인과 임차인의 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처 등의 개인정보와 임대주택의 소재지, 면적, 구조, 보증금, 임대료, 임대기간, 재임대금지 여부 등의 계약내용을 명확하게 적어야 합니다.임대차 계약서에는 임대인이 임차인에게 전세금을 어디에 어떻게 보관하고 있는지를 알려주어야 합니다. 예를 들어, 전세금 전액을 은행에 예치하였다면, 예금주, 은행명, 계좌번호, 예치일자, 만기일자, 이자율 등을 적어야 합니다.임대차 계약서에는 임대인이 임차인에게 전세권리증을 발급하고, 임차인이 전세권리증을 받았음을 확인하는 전세권리증 수령확인서를 작성하고 서명하도록 해야 합니다. 전세권리증은 임차인의 전세권을 증명하는 중요한 증거입니다.임대차 계약서에는 임대인이 임차인에게 전세보증보험 가입증서를 제공하고, 임차인이 전세보증보험 가입을 확인하는 전세보증보험 가입확인서를 작성하고 서명하도록 해야 합니다. 전세보증보험은 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 경우, 보험회사가 임차인에게 전세금을 보상해주는 제도입니다.이 외에도 전세사기를 방지하기 위해서는 전세 계약 이전에 임대인의 부채 규모와 세금 체납여부를 확인하고, 임대주택의 선순위 권리관계를 확인하고, 임대차 계약 후에는 주택임대차 신고, 확정일자 부여, 전입신고를 하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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가계약금을 입금했는데 집주인이 계약을 무효로 할 경우에 법적으로 돌려받을 수 있는 경우는 무엇일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가계약금이란 임대계약을 정식으로 체결하기 전에 본 계약에 대한 약속의 의미로 주고받는 소액의 금원을 말합니다. 가계약금은 계약금의 일부로서 인정받을 수도 있고 없을 수도 있는데, 이는 가계약금을 주고받았을 때 어떤 행위들이 있었는지에 따라 달라집니다. 가계약금이 계약금의 일부로서 인정을 받으려면 가계약금을 주고받는 것과 함께 당사자가 임대계약의 "본질적 사항이나 중요사항"에 대해 합의가 있었는지가 중요합니다. 여기서 "중요사항 등"이란 임대 목적물에 대한 특정, 총 임대료, 보증금, 월세, 지급일 등입니다. 즉, 임대 목적물을 특정하고 임대료, 보증금, 월세, 지급일을 합의하고 가계약금을 주고받았다면 가계약금이 계약금의 일부로서 기능을 하게 됩니다. 물론 향후 합의 사실에 대한 논란에 대비하여 임대 목적물과 임대료, 보증금, 월세, 지급일 등을 문서 (가계약서)로 작성해 두거나, 문자로 남기고 이에 동의한다는 회신 (당사자 미참석시 신분증 사진 포함)을 받아두어야 합니다.가계약금이 계약금의 일부로서 인정받을 경우, 가계약금은 계약금의 기능인 증약금과 해약금의 역할을 할 수 있습니다. 증약금이란 해당 계약행위 (또는 합의)가 일어났다는 증거로서의 의미를 가지는 계약금으로서, 계약금이 지급되었다면 해당 계약이 유효함을 인정합니다. 해약금이란 계약금을 포기하거나 배액을 상환함으로써 해당 계약을 해제할 수 있는 권리를 가지게 하는 금원을 말하는데, 계약금을 포기하면 (또는 배액을 상환하면) 합법적으로 계약을 해제할 수 있습니다.가계약금이 계약금의 일부로서 인정받지 못할 경우, 가계약금은 단순한 보관금에 그치므로 부당이득으로서 상대방에게 반환해야 합니다. 또는 가계약서나 구두계약 시, 당사자가 서로 계약을 파기하려는 경우 교부된 가계약금을 포기하거나 배액상환으로 할 수 있다고 특약 (해약금 약정)을 했다면 가계약금의 포기나 배액상환으로 파기가 가능합니다.따라서, 가격 협상을 완료하고 가계약금을 낸 후, 실제 계약 당일날 임대인이든 임차인이든 추가 가격 협상을 유도하여 계약이 파기될 경우에도 가계약금을 돌려받을 수 있는지는 가계약금이 계약금의 일부로서 인정받는지, 그리고 가계약서나 구두계약 시 해약금 약정이 있었는지에 따라 다릅니다. 만약 가계약금이 계약금의 일부로서 인정받고 해약금 약정이 없다면, 가계약금만 포기하거나 배액상환하면 계약을 해제할 수 없습니다. 반대로 가계약금이 계약금의 일부로서 인정받지 못하거나 해약금 약정이 있다면, 가계약금을 돌려받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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전세 계약 연장이나 해지에 대한 의사표현은 언제까지 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 연장이나 해지에 대한 의사표현은 주택 임대차보호법에 따라 다음과 같은 기간을 준수해야 합니다임차인이 계약을 연장하고 싶다면, 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 연장 의사를 통보해야 합니다. 그렇지 않으면 계약은 자동으로 종료됩니다.임차인이 계약을 해지하고 싶다면, 계약 만료일 2개월 전까지 임대인에게 해지 의사를 통보해야 합니다. 그렇지 않으면 계약은 자동으로 연장되어 묵시적 갱신이 됩니다.임대인이 계약을 해지하고 싶다면, 계약 만료일에 임차인에게 해지 의사를 통보해야 합니다. 그렇지 않으면 계약은 자동으로 연장되어 묵시적 갱신이 됩니다.따라서, 전세 계약 연장을 하고 싶으시다면, 임대인과 서면으로 연장 조건을 명확히 합의하고, 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 연장 의사를 통보하셔야 합니다. 임대인이 연장에 동의하지 않거나 다른 조건을 요구한다면, 협상을 통해 합의에 이르거나, 계약을 해지하고 다른 주택을 찾으셔야 합니다. 의사표현은 가능한 한 빨리 하시는 것이 좋으며, 내용증명이나 공시송달 등을 통해 증거를 남기시는 것이 유리합니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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구축아파트를 매수예정입니다. 현재 근저당설정과 보증2건이 설정되있는 집을 매수해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 위 사항에서 주의해야할 점은 다음과 같습니다.근저당권이 설정된 부동산을 매수할 경우, 근저당권의 말소 여부와 방법을 반드시 계약서에 명시해야 합니다. 근저당권이 말소되지 않으면, 매수인은 근저당권자에게 채무를 변제해야 할 수도 있습니다.개인보증이 설정된 부동산을 매수할 경우, 개인보증의 해제 여부와 방법을 반드시 계약서에 명시해야 합니다. 개인보증이 해제되지 않으면, 매수인은 개인보증인에게 채무를 변제해야 할 수도 있습니다.매도인이 매매대금을 받은 후에도 근저당권이나 개인보증을 말소하거나 해제하지 않을 수 있으므로, 매수인은 매매대금의 일부를 예치하거나, 매도인이 말소증명서나 해제증명서를 제출할 때까지 잔금을 보류하는 등의 방법으로 보호해야 합니다.매수인은 매매계약서에 특약사항을 추가하여, 매도인이 근저당권이나 개인보증을 말소하거나 해제하지 않을 경우, 매수인이 계약을 해제하고 계약금을 반환받을 수 있도록 해야 합니다.매수인은 매매계약서에 특약사항을 추가하여, 매도인이 매매대금을 받은 후에도 근저당권이나 개인보증을 말소하거나 해제하지 않을 경우, 매수인이 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 해야 합니다.매수인은 매매계약서에 특약사항을 추가하여, 매도인이 매매대금을 받은 후에도 근저당권이나 개인보증을 말소하거나 해제하지 않을 경우, 매수인이 매도인의 채권자에게 매매대금을 변제할 수 있도록 해야 합니다.2 상세 절차 사항은 다음과 같습니다.매수인은 매도인과 중개인과 함께 매매계약서를 작성하고, 계약금을 지급합니다. 계약금은 매매대금의 10% 정도가 일반적입니다.매수인은 매매계약서에 따라 중도금을 지급합니다. 중도금은 매매대금의 40% 정도가 일반적입니다. 중도금을 지급할 경우, 매수인은 매도인에게 임차인의 명도확인서를 요구할 수 있습니다.매수인은 매매계약서에 따라 잔금을 지급합니다. 잔금은 매매대금의 나머지 부분입니다. 잔금을 지급할 경우, 매수인은 매도인에게 근저당권이나 개인보증의 말소증명서나 해제증명서를 요구할 수 있습니다.매수인은 매도인과 함께 소유권이전등기를 신청합니다. 소유권이전등기는 부동산의 소유권을 매수인에게 이전하는 절차입니다. 소유권이전등기를 신청할 때, 매수인은 등기부등본, 매매계약서, 신분증, 인감증명서, 도장, 등기수수료 등을 준비해야 합니다.매수인은 소유권이전등기가 완료되면, 매도인에게 등기필증을 전달받습니다. 등기필증은 소유권이전등기가 완료되었음을 증명하는 서류입니다.3 위험요소가 있는 집인지 여부는 다음과 같습니다.근저당권이나 개인보증이 설정된 부동산은 매수인에게 위험요소가 있을 수 있습니다. 매도인이 채무를 변제하지 않으면, 매수인은 근저당권자나 개인보증인에게 채무를 변제해야 할 수도 있습니다.매도인이 매매대금을 받은 후에도 근저당권이나 개인보증을 말소하거나 해제하지 않으면, 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구하거나 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나, 매도인이 도산하거나 소재불명이 되면, 매수인은 손해를 복구하기 어려울 수 있습니다.매수인은 매매계약서에 특약사항을 추가하여, 매도인이 근저당권이나 개인보증을 말소하거나 해제하지 않을 경우, 매수인이 계약을 해제하고 계약금을 반환받을 수 있도록 해야 합니다. 그러나, 매도인이 계약금을 반환하지 않으면, 매수인은 법적인 절차를 밟아야 할 수 있습니다.4 담보가 어떻게 잡힌건지 알 수 없는 상태인데 어떻게 풀어나가야할지는 다음과 같습니다.매수인은 매도인에게 근저당권이나 개인보증의 세부사항을 문의할 수 있습니다. 예를 들어, 근저당권이나 개인보증의 채무액, 채무기간, 채무이율, 채무상환여부, 채무보증계약서 등을 요구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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관리비내역중환경개선비는무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.환경개선비는 아파트의 공동주택관리법에 따라 관리비의 일부로 부과되는 비용입니다. 환경개선비는 주로 공동주택의 외관, 통로, 계단, 정원, 주차장 등의 환경을 개선하거나 보수하는 데 사용됩니다. 환경개선비의 부과기준과 사용목적은 관리규약에 따라 달라질 수 있으므로, 자신이 거주하는 아파트의 관리규약을 확인하는 것이 좋습니다.환경개선비는 장기수선충당금과는 다른 성격의 비용입니다. 장기수선충당금은 공동주택의 수명 연장을 위해 필요한 장기적인 수선에 대비하기 위해 거주자들이 납부하는 예치금입니다. 장기수선충당금은 거주자가 이사를 가면 환급받을 수 있지만, 환경개선비는 그렇지 않습니다. 환경개선비는 거주자가 아파트의 환경을 유지하고 개선하기 위해 사용하는 비용이므로, 거주자가 나갈 때 돌려받을 수 없습니다.따라서, 세입자가 환경개선비를 돌려받을 수 없는 것은 맞습니다. 하지만, 환경개선비가 과도하게 부과되거나 사용목적이 명확하지 않다면, 관리사무소나 관리위원회에 문의하거나 이의를 제기할 수 있습니다. 환경개선비의 부과와 사용에 대한 투명성과 합리성을 높이는 것이 공동주택의 건전한 관리를 위해 필요합니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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지역 주택조합 총회 열어 60%이상 파산을 원한다면 조합빚은 준조합원과 정조합원 모두다 책임이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지역 주택조합의 파산 여부와 책임은 복잡한 문제이며, 조합의 상황과 법적 근거에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로, 조합원들은 조합의 채무에 대해 책임을 지지 않습니다. 하지만, 조합이 파산하면 채권자들은 조합을 대위하여 조합원들의 개인 재산에 청구할 수 있는 가능성이 있습니다. 이 경우, 조합원들은 조합의 채무를 부담할 수 있습니다.조합의 파산을 피하거나 책임을 면하기 위해서는 조합원 탈퇴 소송을 제기할 수 있습니다. 이 소송이 승소하면 조합을 탈퇴할 수 있고, 더 이상 조합원이 아니기 때문에 조합과는 아무 상관이 없게 됩니다. 또한, 납입금 반환 청구 소송을 제기하면 납입금을 돌려받을 수 있습니다.하지만, 이러한 소송은 쉽지 않으며, 성공률이 높지 않습니다. 또한, 조합의 재산이 채무보다 적으면 납입금을 전액 돌려받을 수 없을 수도 있습니다. 따라서, 지역 주택조합의 파산과 책임에 관한 정확한 판단과 조언을 얻으려면, 전문적인 법률 서비스를 이용하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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전세자금대출은 한도가 얼마까지 나오나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금대출의 한도는 소득과 보증금액, 대출 상품에 따라 다릅니다. 일반적으로 전세자금대출 한도는 세대원의 연 소득을 모두 합한 금액의 4배 정도 입니다. 예를 들어, 본인과 배우자의 연 소득이 각각 3,000만원이라면, 전세자금대출 한도는 3,000만원 x 2 x 4 = 2억 4,000만원이 됩니다. 하지만, 이는 최대 한도이며, 실제로는 임차보증금의 80~90% 범위까지만 대출받을 수 있습니다. 즉, 임차보증금이 3억원이라면, 전세자금대출은 2억 4,000만원보다 적게 받아야 합니다.전세자금대출의 한도를 조회하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 가장 간편한 방법은 주택도시기금의 주택전세자금계산마법사1를 이용하는 것입니다. 이 서비스는 본인의 상황에 맞는 정보를 입력하면, 신청 가능한 대출 종류와 대출금액, 대출금리를 확인할 수 있습니다. 단, 이 결과는 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.또 다른 방법은 각 금융기관의 전세대출금리를 비교하는 것입니다. 한국주택금융공사에서는 주별로 공사 보증서를 담보로 취급된 전세대출의 평균금리를 공시하고 있습니다. 이 금리는 실제 적용금리와 다를 수 있으므로, 대출 희망 은행에 문의하시기 바랍니다.전세자금대출의 종류는 주택, 청년, 신혼부부 등을 대상으로 하는 다양한 상품이 있습니다. 각 상품마다 금리, 한도, 조건, 갈타아기 등이 다르므로, 본인의 상황에 맞는 상품을 선택하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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용자금 시세대비 30%이상, 보증금 1억 계약 리스크 클까요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.반전세 계약은 전세와 월세를 반반씩 섞은 계약 방식으로, 전세금이 상승하는 시장에서 보증금 부담을 줄이고자 하는 임차인들에게 인기가 있습니다. 반전세 계약을 할 때에는 전월세 전환율을 따져서 적정한 월세를 결정해야 합니다. 현재 주택임대차보호법에서 정하는 전월세 전환율 상한선은 5.5%입니다.질문자님께서 말씀하신 건물의 경우, 보증금 1억에 월 50만원의 반전세로 계약하신다면, 전월세 전환율은 (50 x 12) / (100 - 100) x 100 = 6%로, 상한선보다 높은 편입니다. 따라서 월세가 비싸다고 판단될 수 있습니다. 반전세 계약을 할 때에는 보증금과 월세의 비율을 잘 조절해야 합니다.또한, 반전세 계약을 할 때에는 임대인의 채무 상황을 확인해야 합니다. 임대인이 주택을 담보로 한 채무가 크다면, 주택이 경매로 넘어갈 수 있는 위험부담이 있습니다. 질문자님께서 말씀하신 건물의 경우, 건물 소유주가 대출 18억 정도를 한 것으로 보이는데, 이는 건물 시세의 약 절반에 해당합니다. 건물 시세는 국토교통부 사이트에서 확인할 수 있습니다2. 이 경우, 임대인이 대출을 상환하지 못하면 주택이 압류되거나 경매에 넘어갈 수 있으므로, 반전세 계약을 할 때에는 임대인의 채무 상황을 잘 파악하고, 계약서에 특약을 넣어야 합니다. 예를 들어, 임대인이 채무를 갚지 못하면 보증금을 돌려주거나, 임차인이 우선 매수권을 행사할 수 있도록 하는 등의 조치가 필요합니다.반전세 계약을 할 때에는 도배, 장판 등의 보수 내용도 주의해야 합니다. 일반적으로 전세는 임차인이, 월세는 임대인이 부담하는 비용이지만, 반전세의 경우에는 협의에 따라 다를 수 있습니다. 따라서 반전세 계약을 할 때에는 도배, 장판 등의 보수 비용을 누가 부담할지 명확하게 짚고 넘어가야 합니다.마지막으로, 반전세 계약을 할 때에는 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자란 임대차 계약이 확정된 날짜로, 임차인이 보증금을 지불하고 임대인이 계약서에 서명하고 날인한 날짜를 말합니다. 확정일자를 받아야만 임차인의 임대차권이 확보되고, 임대인이 임대차 계약을 파기할 수 없습니다. 따라서 반전세 계약을 할 때에는 반드시 확정일자를 받아야 합니다.반전세 계약은 전세와 월세의 중간 형태로, 장단점이 있습니다. 장점은 보증금 부담이 줄어들고, 세액공제가 가능하다는 점입니다. 단점은 매달 월세를 내야하고, 임대인의 채무 위험에 노출될 수 있다는 점입니다. 따라서 반전세 계약을 할 때에는 전월세 전환율, 임대인의 채무 상황, 도배, 장판 등의 보수 내용, 확정일자 등을 꼼꼼하게 확인하고, 계약서에 특약을 넣어야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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아파트 매수 시 2가지 대출이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매수 시 2가지 대출이 가능한 경우는 다음과 같습니다.한국주택금융공사에서 운영하는 정책대출인 디딤돌 보금자리론과 은행이나 저축은행에서 운영하는 상품대출을 함께 받는 경우은행이나 저축은행에서 운영하는 상품대출과 매매잔금대출을 함께 받는 경우디딤돌 보금자리론은 생애최초 주택구입자에게 주택가격의 90%까지 대출해주는 정책대출입니다. 단, 대출한도는 지역별로 다르며, 신청자의 소득, 신용, 부채 등에 따라 대출 가능 여부와 금리가 달라집니다.은행이나 저축은행에서 운영하는 상품대출은 주택담보대출이라고도 하며, 주택가격의 60%~70%까지 대출해주는 대출입니다. 단, 대출한도는 규제지역 여부, 주택보유 여부, 신용등급 등에 따라 다르며, 금리는 은행별로 상이합니다.매매잔금대출은 주택담보대출과 신용대출을 합한 형태의 대출로, 주택담보대출로 부족한 자금을 보충하기 위해 사용하는 대출입니다. 단, 대출한도는 신용등급, 부채비율 등에 따라 다르며, 금리는 상품대출보다 높습니다.아파트 매수 시 2가지 대출을 받으려면 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.원하는 아파트를 찾고, 중개사와 계약서를 작성하고 계약금을 지불합니다.정책대출을 받으려면 한국주택금융공사 홈페이지에서 대출 신청을 하고, 승인이 나면 은행에 방문하여 대출 계약을 합니다.상품대출을 받으려면 은행이나 저축은행에 방문하여 대출 신청을 하고, 승인이 나면 대출 계약을 합니다.매매잔금대출을 받으려면 특정 금융사에 방문하여 대출 신청을 하고, 승인이 나면 대출 계약을 합니다.잔금날에 법무사를 통해 매도인에게 잔금을 지불하고, 소유권 이전을 완료합니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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