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전세 갱신재계약(감액) 하기로 했는데요, 보통 재계약서 작성 시점이 언제인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약에 대한 질문에 대해 답변드리겠습니다.1 재계약서 작성 시점: 전세 재계약서는 계약 기간 종료 2~6개월 전에 임대인에게 계약갱신 청구권을 사용할 것임을 문자 또는 유선으로 알리고 그에 대한 증빙자료를 준비해야 합니다. 임대차 기간이 만료되기 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 청구할 수 있습니다. 따라서, 기존 전세계약 만료일이 2월초라면, 재계약서 작성은 12월초부터 가능합니다.2 보증금 일부 지급 시기: 감액된 보증금이 적용되는 것은 재계약의 시작일부터이므로, 그때 감액된 보증금을 반환받고 영수증을 교부하면 됩니다. 따라서, 1월 중순에 보증금 일부를 지급하고 재계약서를 작성하는 것이 가능합니다.3 부동산 중개인 선택: 부동산 중개인을 통해 재계약서를 작성하는 것은 좋은 선택입니다. 하지만, 모든 부동산 중개인이 아닌 신뢰할 수 있는 중개인을 선택하는 것이 중요합니다. 중개인의 역할은 계약서 작성 뿐만 아니라 계약 관련 법률 및 절차에 대한 설명, 계약 당사자 간의 의사소통 조정 등을 포함하므로, 전문적인 지식과 경험이 있는 중개인을 선택하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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2024년 출시예정인 신생아 대출관련 문의입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2024년에 시행될 예정인 신생아 특례 대출에 대해 알아보겠습니다. 이 대출은 출산 가구를 위한 주택 지원 강화 사업의 일환으로, 출산 가구에 대해 직접적으로 혜택을 부여하는 것이 특징입니다.대출의 대상은 대출 신청일 기준 2년 이내에 출산한 무주택 가구입니다. 따라서 작년에 아이가 태어난 경우, 해당 대출을 받을 수 있습니다.대출의 소득요건은 1.3억 원으로 상향되었으며, 주택가액은 6억 원에서 9억 원까지, 대출한도는 4억 원에서 5억 원으로 확대되었습니다. 금리는 소득에 따라 1.6%~3.3%로 적용되며, 신생아 특례 대출 후 추가 출산 시 신생아 1명당 0.2% p 추가 금리 인하 혜택을 제공합니다.그러나 입주권이 있는 경우에 대한 구체적인 정보는 찾을 수 없었습니다. 이에 대한 정확한 정보를 얻기 위해서는 해당 대출을 관리하는 기관에 문의하시는 것이 가장 확실할 것 같습니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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언니집에 단독세대로 전입하는게 좋을까요? 아니면 동거인으로 전입하는게 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고를 단독세대로 하거나 동거인으로 하는 것은 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.단독세대로 전입신고를 하는 경우, 세대주 자격을 얻게 되며, 이는 주택청약, 취득세와 양도세 혜택, 투기과열지구에서 청약 조건 등 다양한 혜택을 받을 수 있습니다. 단독세대를 구성하려면 만 30세 이상이거나 중위소득 40% 이상인 경우, 배우자가 사망 또는 이혼한 경우, 가족의 사망으로 단독세대가 된 경우 등의 조건 중 하나를 충족해야 합니다.동거인으로 전입신고를 하는 경우, 같은 세대가 아니며 그냥 주소지만 공유하고 있는 남이기 때문에 주택 수도 전혀 영향 없고, 소득도 합산하지 않으며 법적으로도 문제 될 게 전혀 없습니다.공무원 시험을 보기 위해 전입신고를 고려하고 계시다면, 주의해야 할 점이 있습니다. 특정 지역의 아파트 청약을 위해 그 지역에 사는 것처럼 위장하거나, 공무원 시험 합격에 유리한 지역으로 전입신고를 해두는 등 부당한 이득을 취할 목적으로 전입신고를 한다면 주민등록법 위반에 들어갈 수 있습니다.세금이나 기타 피해를 최소화하려면, 전문가의 조언을 구하는 것이 가장 좋습니다. 임대 계약서를 작성하는 것은 선택사항이지만, 임대차 계약서를 작성하면 임대인과 임차인 사이의 권리와 의무를 명확하게 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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임사자 의무임대기간 만료후 자진말소 절차는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대사업자의 자진말소 절차는 다음과 같습니다1 말소 대상 주택 선택: 말소하려는 주택은 단기임대주택 또는 장기임대주택으로 등록한 아파트여야 합니다.2 임차인 동의서 작성: 임차인의 동의를 받아야 합니다.3 렌트홈 사이트 접속: 렌트홈 사이트에 접속하여 "임대사업자 등록말소 신고"를 선택합니다.4 말소 사유 입력 및 필요서류 제출: 말소 사유를 입력하고 필요한 서류를 첨부한 후 신청을 완료합니다.주의할 점은, 자진말소를 진행하려면 의무임대기간의 1/2 이상을 임대한 후에 진행해야 합니다1. 그리고 자진말소일로부터 5년 이내에 거주주택을 양도해야 합니다.이 절차를 따르면 과태료 부담 없이 말소가 가능하며, 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 의무임대기간이 충족되지 않은 상태에서 매매를 진행하면 과태료가 부과될 수 있으니 주의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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묵시적갱신중 이사할때 중개수수료?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신 상황에서 임차인이 이사를 가게 될 경우, 중개 수수료와 월세에 대한 부담은 다음과 같습니다1 중개 수수료: 묵시적 갱신 상황에서 임차인이 계약 해지를 통보하고 3개월이 경과한 후에 이사를 가게 되면, 중개 수수료는 임대인이 부담해야 합니다. 이는 임차인이 계약을 해지한 날로부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생하므로, 임대인이 새로운 세입자를 구하는 중개 수수료를 부담해야 합니다.2 월세: 임차인이 계약 해지를 통보한 날로부터 3개월 이내에 이사를 가게 되면, 그 3개월 동안의 월세를 임차인이 내야 합니다. 이 기간이 지나면, 임대인은 새로운 세입자를 구해야 하며, 그 기간 동안의 월세는 임대인이 부담해야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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원룸 옥상에 우수관누수로 벽지가 훼손되면 어떻게 요구를 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 누수 문제는 집주인의 책임이며, 그로 인해 발생한 벽지 훼손에 대한 보수도 집주인이 책임져야 합니다. 그러나 실제로는 상황에 따라 다르기 때문에, 법적인 조언을 받는 것이 좋습니다.또한, 누수 문제를 해결하는 방법에 대해 알아보겠습니다. 누수 원인은 여러 가지가 있을 수 있습니다. 첫 번째로, 옥상 누수가 있습니다. 이는 아파트나 빌라 옥상에 문제가 있어 비가 내렸을 때 세대 내로 빗물이 유입되어 누수 피해가 발생하는 것을 말합니다. 이 경우, 바닥 방수 페인트를 제거하고 다시 방수 페인트 작업을 하고, 우수관 입구 이물질을 제거하여 빗물이 고이지 않게 조치하고, 환기구를 보수하거나 교체하고, 물탱크실 등에 발생한 크랙과 틈을 보수하고 방수 실리콘 작업이나 방수 페인트 작업을 실시하여 빗물이 유입되지 않도록 조치해야 합니다.또한, 우수관 누수 차단 연결구를 설치하는 방법도 있습니다. 이 장치는 우수관과 천장 연결부와의 간격이 5mm 이상일 때 사용할 수 있습니다. 우수관이 벽면과 접촉되거나 5mm 이하로 가까우면 우수관을 이동하여 재설치하여 누수 부분의 간격을 띄워서 설치하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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재당첨제한 기간 조합원은 분양 불가인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재당첨제한 기간 동안에는 일반적으로 다른 분양주택에 입주자로 선정될 수 없습니다. 특히, 투기과열지구 내에서는 재건축이나 재개발 사업에서 한 번이라도 조합원 분양이나 해당 아파트 일반 분양에 당첨된 경우, 투기과열지구 내에서 5년간 다른 정비사업의 조합원 분양이나 일반분양을 받을 수 없게 되어 있습니다.투기과열지구에서 재건축 조합원분양을 받게 되면, 현금청산이 될 수 있습니다. 특히, 조합이 분양계약 체결을 요구하지 않은 경우, 조합원들이 정관이 정한 기간 내에 분양계약을 체결하지 않았어도 현금청산 대상자가 될 수 있습니다.투기과열지구에서는 일반분양 뿐만 아니라 조합원 분양도 제한됩니다. 투기과열지구 내 재건축 아파트는 조합원을 대상으로 실거주 요건이 추가되며, 이를 충족하지 못하면 현금청산 대상으로 분류됩니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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보동산 시장에 영향을 미치는 요인..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 시장에 영향을 미치는 주요 요인들은 다음과 같습니다대출 규제: 대출 규제는 부동산 시장에 큰 영향을 미칩니다. 대출 규제가 강화되면 투자자들의 부동산 구매 능력이 제한되어 부동산 가격 상승을 억제할 수 있습니다.정부의 부동산 정책: 정부의 부동산 정책은 부동산 시장에 큰 영향을 미칩니다. 예를 들어, 재건축 정책, 대출 정책, 세제 정책 등이 해당됩니다.금리: 금리 수준은 부동산 투자의 이자 부담을 결정하므로 부동산 시장에 큰 영향을 미칩니다.물가: 물가 상승은 부동산 가격 상승을 촉진하는 요인으로 작용할 수 있습니다.주식시장: 주식시장의 상황은 투자자들의 자산 배분 결정에 영향을 미치므로 부동산 시장에도 영향을 미칩니다.통화량: 중앙은행의 통화정책은 시중의 유동성을 결정하므로 부동산 시장에 영향을 미칩니다.주택 공급량: 주택의 공급량은 부동산 가격을 결정하는 중요한 요인입니다.이러한 요인들은 서로 상호작용하면서 복잡한 방식으로 부동산 시장에 영향을 미칩니다. 따라서 각 요인이 어떻게 작용하는지 이해하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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국민임대 부적격으로 소명하라고 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.국민임대 부적격 소명에 대해 알아보니, 소명을 위해 필요한 서류는 상황에 따라 다르지만 일반적으로는 건강보험자격득실확인서와 소명신청서를 제출해야 합니다.매매 계약서를 제출하면 되는지에 대해서는, 국민임대 부적격 소명의 경우에는 소유주 변경에 대한 증빙이 필요할 수 있으므로, 매매 계약서가 그 역할을 할 수 있습니다. 하지만, 정확한 절차와 필요 서류는 LH 한국토지공사나 관련 기관에 문의하시는 것이 가장 확실할 것입니다.소명 절차를 잘 마치면, 국민임대 신청에 문제가 없을 것입니다. 하지만, 소명 절차가 완료된 후에도 다른 요건들(소득, 자산, 거주지 등)이 충족되어야 국민임대 주택에 입주할 수 있습니다. 이 점을 유의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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범죄경력이 있을 경우 계약 취소특약의 법적효력여부
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약의 성립과 효력에 대해 이해하려면, 계약의 성립은 청약과 승낙의 의사 표시가 합치한 때에 이루어집니다. 계약의 효력이 발생되려면 의사능력과 행위능력이 있어야하며, 계약의 내용이 실현 가능하고 적법해야하며 선량한 풍속 및 기타 사회질서에 위반되지 않아야합니다.범죄경력이 있는 경우 계약 취소특약의 법적효력에 대해 말씀드리면, 계약의 특약이 계약의 일반 조항보다 우선하는지는 계약의 내용과 법률에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 계약의 특약은 계약 당사자간의 합의에 따라 설정되며, 이는 법률이 허용하는 범위 내에서 자유롭게 설정할 수 있습니다. 그러나 특약이 법률에 위반되거나 공정하지 않은 경우, 법률은 그 특약을 무효로 할 수 있습니다.따라서 세입자의 범죄경력에 대해 사전고지 없을 경우 집주인이 계약금 반환 없이 계약을 취소할 수 있다는 특약의 효력은 법률적으로 복잡한 문제가 될 수 있습니다. 이러한 문제는 법률적인 조언을 받아야 합니다. 법률 전문가에게 상담하시는 것이 좋습니다.참고로, 계약의 무효와 취소에 대해서는 다음과 같이 설명할 수 있습니다. "무효"란 법률행위가 성립한 때부터 법률상 당연히 효력이 없는 것으로 확정된 것을 말합니다. 반면에 "취소"란 일단 유효하게 성립한 법률행위의 효력을 제한 (무)능력이나 의사표시의 결함을 이유로 취소권자가 그 효력을 소멸시키는 것을 말합니다. 이 두 가지는 서로 다른 개념이므로 주의가 필요합니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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