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아파트 상속시 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 상속 절차에 대해 알아보겠습니다.상속재산분할협의: 피상속인의 상속재산을 정리하는 방법은 ‘협의분할’, ‘법정분할’, '분할청구소송’이 있습니다. 대부분의 경우, 전체 상속인들이 협의하여 정한 비율에 따라 정리가 됩니다.필요서류 제출: 피상속인과 전체 상속인의 필요서류를 법무사사무소로 보내면, 상속인들이 보낸 서류를 토대로 상속재산분할협의서 등 상속처리를 위한 문서를 만듭니다.상속등기: 상속등기 절차는 ‘재산분할협의서 작성 및 필요서류 준비→ 취득세 신고납부 → 등기접수’ 순으로 진행됩니다.아파트에 대출이 있다면, 담보상환과 관계없이 상속등기는 가능하며 상속인이 피상속인의 대출을 상환할지 계속 승계해서 이어갈지의 여부는 추후에 은행과 상의하면 됩니다.상속세는 상속재산 가액에서 공과금, 채무 등을 공제하고 법에서 인정한 공제를 적용해 과세표준 가액을 정하고, 상속세율을 곱해 정해집니다.상속세를 계산할 때 그 기준이 되는 상속세 과세가액은 피상속인이 사망하면서 남긴 상속 재산에서 공과금, 장례비용 및 채무를 차감하여 순상속 재산을 구하고, 여기에 상속개시일 전 10년 이내에 상속인에게 증여한 재산가액, 5년 이내에 상속인 외의 자에게 증여한 재산가액을 더하여 계산합니다.상속세 과세가액에서 차감하는 채무의 범위에는 유치권, 질권, 전세권, 임차권, 저당권 등의 담보권으로 담보된 채무가액을 포함합니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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매매 잔금일 당일 매수자 대출로 근저당 말소하는 경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.매수인이 대출을 실행하는 것은 문제가 없습니다. 매도인이 근저당을 말소하기 위해 대출금을 상환하면, 그 후에 매수인이 대출을 받을 수 있습니다.근저당 말소 방법은 크게 두 가지가 있습니다1 매도인, 매수인, 중개사가 은행에 다 같이 말소하는 방법2 매도인이 사전에 은행 측으로부터 근저당 말소를 위한 가상계좌를 받아오면 그 계좌에 입금하는 방법주택담보대출이 있는 경우 법무사가 먼저 대출금을 바로 매도인 근저당 말소에 입금하고, 근저당 말소가 확인되면 이후 나머지 잔금을 모두 매도인에게 입금하면 절차가 끝납니다.그러나 매도인의 은행에서 말소 절차가 실제로 4영업일이 걸린다고 하였으므로, 이 점을 고려하여 진행하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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매매가 대비 전세가가 70%이하여야 전세사기 위험이 적다는데 오피스텔들은 그럼 다 전세사기 매물인가요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기를 피하는 방법에 대해 알아보겠습니다.깡통전세 피하기: 매매가에 비해서 전세가의 차이가 작거나 오히려 전세가가 더 높은 경우를 깡통전세라고 합니다. 이런 깡통전세를 피하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 체크해야 합니다시세대비 전세가격이 70% 이상인 집은 피하자.근저당이 설정되어 있는 집은 피하자.전세반환보증보험에 가입이 가능한지 확인하자.임대인 확인하기: 본인 명의가 아닌 집을 본인 명의인 척 도용하는 경우가 생각보다 많이 발생합니다. 그렇기 때문에 부동산 계약을 체결하는 경우 해당 건물의 임대인이 맞는지 체크하는 것이 좋습니다.계약 후 체크할 부분: 꼼꼼하게 체크하고 임대차 계약을 체결했더라도 전세사기를 당하는 경우가 있기 때문에 계약 후에도 꼭 체크를 하셔야 하는 부분들이 있습니다.전세사기를 당했을 때 대처할 수 있는 방법에 대해서도 살펴보겠습니다.전세보증보험에 가입한 경우: 만약 전세보증보험에 가입되어 있는 경우라면 보증금을 돌려 받지 못했거나 계약 기간 중에 집이 경매로 넘어가더라도 보증공사에 보증보험 이행 청구를 통해서 전세보증금을 돌려 받을 수 있기 때문에 걱정하지 않으셔도 됩니다.보증금을 돌려주지 않는 경우: 전세 계약기간이 종료가 되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우라면 다음과 같은 절차를 진행 하셔야 합니다.서울의 오피스텔에 대한 전세 가격은 다양하게 변동하며, 일부 오피스텔의 경우 매매가와 전세가가 비슷한 경우도 있습니다. 이는 시장 상황, 건물의 위치, 건물의 상태 등 다양한 요인에 의해 결정됩니다. 따라서 서울의 모든 오피스텔이 전세사기 매물이라고 단정짓기는 어렵습니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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전세계약 관련 금액때문에 문제가 생겼어요!!!!! 도와주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이런 상황에 처하신 것 정말로 힘드시겠어요. 여러가지 옵션들이 있지만, 각각의 장단점을 고려해야 합니다.월세로 전환: 월세로 전환하게 되면, 현재의 버팀목 대출을 해지하고 월세 계약을 해야 합니다. 하지만, 보증금이 부족하다면 신용대출을 받아야 하는 상황이 될 수 있습니다. 신용대출의 금리는 대출자의 신용도와 은행거래 실적에 따라 심사를 통해 자동 산출되며, 대출 한도는 일반적으로 본인 연 소득의 70%~250% 사이로 결정되는 것이 일반적입니다. 하지만, 이 경우 월세보다 약 6만원 가량 더 높아질 수 있다고 말씀하셨네요.전세금 재신청: 현재의 버팀목 대출을 해지하고, 반토막의 전세금으로 재신청하는 것도 한 가지 방법입니다. 이 경우, 집주인은 손해를 보게 되지만, 금전적으로는 이득을 보실 수 있습니다.복비 또는 보증보험료 청구: 복비나 보증보험료는 일반적으로 임대인에게 청구할 수 있습니다. 하지만, 이에 대한 구체적인 내용은 임대차 계약서에 명시되어 있어야 합니다.이 중에서 어떤 선택을 하실지는 여러 요인을 고려해야 합니다: 현재의 금융 상황, 임대차 계약의 세부 사항, 그리고 개인적인 우선순위 등입니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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부동산과 거래할때 전세금을 아버지가 이체해도 이상 없는가?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아버지가 전세금을 본인 명의의 계좌로 이체하는 것은 가능합니다. 하지만, 부동산 거래에서는 여러 가지 고려해야 할 사항들이 있습니다.가족 간 부동산 거래의 세법상 주의점: 가족 간 부동산 거래는 특수한 관계가 성립하므로, 양도, 증여, 임대 등 각 거래 형태별로 발생할 수 있는 과세 문제를 사전에 점검하고 진행할 필요가 있습니다.전세금 이체 시 주의사항: 계약금, 중도금, 잔금 등의 비율과 기간, 그리고 이에 대한 주의사항들을 확인해야 합니다.전세 사기 예방: 전세 사기를 예방하기 위해서는 계약 전에 매물의 진위를 확인하고, 계약서를 철저히 검토하는 것이 중요합니다. 또한, 전세금은 보통 집주인이 아닌 중개인이 보유하는 신뢰할 수 있는 에스크로 계좌로 이체해야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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이런경우에 주택 하자수리는 누가 해줘야하는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 하자 수리에 대한 책임은 다음과 같이 구분됩니다임대인의 수선의무 범위: 임대인은 임대차 계약기간 중에 임차인이 시설물을 사용, 수익할 수 있도록 시설 유지를 해야하는 의무가 있습니다. 건물의 큰 파손의 수리, 건물 주요부의 대수선, 기본설비 부분의 교체 등의 대규모 수선이 임대인에게 수선의무가 있다고 할 수 있습니다. 예시로 보일러 배관 파손, 보일러 고장으로 교체수선, 천정누수, 욕실하자, 전기시설 하자 등이 해당됩니다.임차인의 수선의무 범위: 임차인은 임대차 기간 중에 시설물을 사용, 수익하면서 발생하는 손쉽게 고쳐 쓸 수 있고 적은 비용이 드는 생활 수선 등은 임차인에게 통상적인 수선의무가 있다고 봅니다. 예시로 도배나 장판, 시건장치 교체, 전등 및 수도꼭지 교체 등이 해당됩니다.따라서, 매도인이 보일러 하자로 세입자인 당신이 들어가서 고쳐야 한다고 한다면, 이는 임대인의 수선의무 범위에 속하는 것으로 보입니다. 그러나 만약 임대차 계약 시에 기존에 있는 하자를 발견하면 계약 특약 사항에 넣어서 책임 규정을 명확히 하거나 사진을 찍어 증거 자료로 남겨 두는 것이 임대차 종료 시 분쟁의 소지 발생할 때 꼭 필요한 자료가 될 수 있습니다.그러나, 임차한 집에 하자가 있을 때 임대인이 수리를 해 줄 때까지 기다릴 수 없으므로 임차인이 먼저 수리를 하고 임대인에게 비용 상환을 청구할 수 있습니다. 이러한 비용 상환 청구권에 대한 내용은 민법 제626조에 규정되어 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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중소기업대출을 받고 다른 대출을 받아도 되나요?? 전세사기대출도 불가한가요/
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중소기업대출을 받은 후에도 추가적으로 다른 대출을 받는 것은 가능합니다. 하지만 중기청에서 제공하는 '전월세대출 상품’을 중복으로 받는 것은 불가능합니다. 또한, 중소기업청년대출과 청년버팀목 전세 대출은 같은 기관에서 취급하는 대출로 두 개를 중복으로 받는 것은 불가능합니다.전세사기대출에 대해 설명드리면, 이는 전세 사기 피해자를 구제하기 위해 정부에서 시행하는 제도입니다. 이 제도는 전세 사기 피해자에게 금전적인 지원을 확대하고, 정부가 경매, 공매 대행 서비스를 제공하는 것입니다.그러나, 중기청 대출을 받고 있는 상황에서 전세사기대출을 동시에 받을 수 있는지에 대한 정보는 찾을 수 없었습니다. 이에 대한 정확한 답변을 얻으려면 금융기관이나 관련 기관에 문의하시는 것이 가장 확실할 것 같습니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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월세인데누전차단기수리하면비용은누가부담해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 누전차단기의 수리 비용에 대해 말씀드리겠습니다. 일반적으로 누전차단기의 교체 비용은 대략 5~7만원 정도 소요되며, 이 비용에는 전기 누전 검사와 출장비가 포함되어 있습니다. 그러나 이 비용이 누가 부담해야 하는지는 상황에 따라 다릅니다.집의 수리 및 교체 비용에 대한 책임은 대부분 임대인에게 있습니다. 임대인은 임차인에게 목적물을 인도하고 계약이 존속하는 동안 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다. 그러나, 임차인이 선량한 관리자로서 관리·보존해야 할 의무도 있습니다. 따라서, 임차인이 동파에 대한 예방 활동을 충분히 했다면 주택의 구조적 문제를 따져볼 수 있습니다.구조적으로 동파에 취약해 사고가 발생했다면 집주인에게도 책임이 있습니다. 만약 노후 주택의 경우에는 수도관이 외부에 노출되어 있다거나, 같은 건물에 다른 호수도 여러 집들이 같은 시기에 같이 동파가 되었다면 집의 구조상 문제로 보고 임대인이 수리비를 부담해야 합니다.그러나, 계약 중도 해지에 대해서는 별도의 사유가 필요합니다. 일반적으로 월세 계약은 임대인이, 전세는 임차인이 집수리 비용을 부담해야 한다고 알려져 있지만, 현행법상 집에 대한 유지·보수 책임은 모두 임대인에게 있습니다. 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담해야 합니다.월세 계약 2년 시 중간에 해지하는 경우에는 위약금이 발생하는 것으로 알려져 있습니다. 계약기간 중 계약해지 시 보통 임차인이 새로운 임차인을 구하고 중개보수를 부담하는 조건으로 합의에 의해 계약이 해지됩니다. 만약 임대인이 배려를 해줄 경우 가끔 몇 개월 분 월세를 주고 협의하는 경우도 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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모아주택단지로 재개발 들어가는데 임원혜택이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.모아주택은 이웃한 다가구, 다세대 주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아서 중층 아파트로 공동 개발하는 방식입니다. 이는 소규모주택정비사업으로 추진해 재개발, 재건축에 비해 속도를 높일 수 있다는 장점이 있습니다.모아타운으로 지정되면 다음과 같은 혜택을 받을 수 있습니다용도지역 상향 (1종→2종, 2종→3종)노후도 기준 완화지하주차장 통합 설치 허용 및 국비지원 (375억원까지)2만㎡까지 구역 확대공공건축가 설계 지원/ 체계적 통합설계그러나, 임원이 되기 위한 자격 요건이 있습니다. 현행법상 정비사업 조합설립추진위원회의 추진위원과 조합 임원에 대해서는 '정비구역에 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주 기간이 1년 이상이거나, 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유하고 있어야 한다’는 자격 요건을 두고 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.19
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가계약금은 보통 실제 가치의 10%로 정해지나요? 그리고 가계약에 특약도 넣을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가계약금은 보통 매매대금의 1% 정도로 설정되며, 이는 매도자와 매수자 사이의 협의에 따라 결정됩니다. 가계약금은 계약금보다 약간 또는 많이 적은 금액이 될 수 있습니다.가계약에 특약을 넣을 수 있습니다. 예를 들어, 매수인이 가계약 파기로 인한 가계약금을 해약금으로 하거나, 매도인이 가계약 파기시 배액상환금을 가계약금의 배액으로 하는 등의 특약을 가계약서에 포함할 수 있습니다. 이러한 특약은 가계약 파기 시 가계약금 반환 및 중개수수료 지급 등에 영향을 줄 수 있습니다.따라서 가계약을 체결할 때는 가계약금의 금액과 특약의 내용 등을 명확히 합의하고 문서로 남겨두는 것이 중요합니다 이렇게 하면 가계약금이 계약금의 일부로서 기능을 하게 됩니다.
경제 / 부동산
23.12.19
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