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전세사는중인데 이럴경우 갱신권 쓸수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약갱신청구권이란 무엇인가요?임차인 (세입자)이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다.이로써 임차인의 안심 거주 기간이 2년 더 늘어납니다.임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.정당한 사유 없이 거절할 수 없으며, '20.12.10 이전에 최초로 체결된 임대차 계약’의 경우 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간도 해당됩니다.계약 갱신 거절 사유는 어떤 것들이 있나요?집주인 입장에서 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유도 있습니다. (국토교통부 오피셜 자료, 9가지 경우)임차인이 연체한 경우임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우임대인이 임차인에게 보상을 제공한 경우임차인이 주택을 전대한 경우임차인이 주택을 파손한 경우주택이 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우주택 점유를 회복할 필요가 있는 경우임대인이 실거주하려는 경우기타 중대한 사유가 있는 경우계약 갱신하기 (세입자편):기간 확인: 전세 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 의사를 전달해야 합니다. ('20.12.10 이전 최초 계약인 경우 1개월 전까지)임대인에게 연락하기: 문자메시지, 이메일 등의 방법으로 의사를 표현하면 됩니다. 기록이 남는 방법을 선택하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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신축 전세 1순위로 들어가려면 어떻게 해야되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신축 아파트의 전세 계약에서 선순위 근저당을 남기기로 한 경우, 임차인이 잠시 전출해야 하는 이유에 대해 설명드리겠습니다.선순위 근저당이 있는 아파트 전세입주:신축 아파트는 입주물량이 한꺼번에 나오기 때문에 시세보다 저렴한 가격으로 전세를 들어갈 수 있는 장점이 있습니다.선순위 근저당까지 있는 조건이라면 더 저렴한 전세로 새 아파트에 입주할 수 있습니다.대부분의 전세는 대출 없이 진행되는 경우가 많지만, 선순위 근저당이 있는 조건에도 전세 계약하기도 합니다.선순위 대출이 있는 조건으로 전세를 들어갈 경우:시세가 명확하지 않은 신축빌라의 경우 문제가 발생할 수 있습니다.그러나 대부분의 신축 아파트는 매매가 대비 전세가율이 낮아 최악의 경우에도 내 보증금이 회수되는데 큰 문제가 없을 것입니다.선순위 근저당 설정을 위해서는 잠시 전출해야 합니다:신축 아파트는 이미 근저당이 설정되어 있지 않은 상태입니다.은행에서도 대출을 해준 후에도 근저당 설정을 하지 못한 상태이며, 보존등기가 나오는 시점에 집주인에게 임차인이 2~3일 정도 전출을 할 수 있도록 요청합니다.이사날짜까지 2달 이상 남았으므로 확정일자와 전입신고를 먼저 진행하시는 것이 좋습니다. 이렇게 선순위를 확보하면 다른 세입자가 선순위를 차지하는 걱정은 덜어집니다. 임차인 전출은 일시적이지만, 이후에 안심하고 새 아파트에 입주하실 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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분양권 전매로 디딤돌 대출가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌 대출은 주택도시기금을 통해 무주택 서민에게 낮은 금리로 공급되는 상품입니다. 그러나 상속이나 증여로 주택을 소유한 경우, 디딤돌 대출은 특정 조건을 충족해야 합니다. 아래의 내용을 참고하시기 바랍니다상속 및 증여로 주택을 취득한 경우:상속, 증여 등기일로부터 3개월 이내일지라도 디딤돌 대출은 불가능합니다.디딤돌 상품은 구입용도(즉, 매매잔금 용도) 이외에는 취급이 불가능하며, 상속이나 증여로 주택을 취득한 경우 해당됩니다.가족 간 거래:매도인과 매수인의 관계가 부부, 직계 존비속, 배우자의 직계 존비속인 경우에도 디딤돌 대출은 불가능합니다.형제자매인 경우도 계약금, 중도금 등 실질적 대금 지급 내역을 증빙할 수 없다면 취급이 불가능합니다.대안:상속이나 증여로 주택을 소유한 경우, 디딤돌 대출은 불가능하지만, U보금자리론이나 다른 금융권 자체 담보대출 상품은 가능할 수 있습니다. 이 경우 해당 금융기관의 조건을 확인하시기 바랍니다.상속 증여를 받은 경우 디딤돌 대출은 적용되지 않으므로, 다른 대출 상품을 고려해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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전세 돌리고 있는 자가에 주담대 추가 가능하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세를 돌리고 있는 상태에서 주담대를 추가로 받을 수 있습니다. 다만, 주담대 대출은 일정 조건을 만족해야 합니다. 여기서 주의할 점은 당일 상환과 당일 주담대 실행 여부입니다. 사실상 당일에 동시 처리하지 않아도 되며, 일정 기간 내 상환을 조건으로 하는 경우가 많습니다.전세 만기 이전에 (전세자금대출을 전액 상환하지 않은 상태에서) 주택담보대출을 받아 잔금을 치루고, 전세보증금을 받으면 주택담보대출을 일부 상환하는 방식으로 대출이 가능합니다. 요새 대출 정책이 완화되었다고 하니, 전세자금대출을 받고 있는 상태에서도 추가로 주택담보대출을 받을 수 있습니다.1금융권이 아닌 다른 은행에서도 주담대 대출이 가능한지는 은행별 정책에 따라 다를 수 있습니다. 따라서 해당 은행을 통해 상담받아 보시는 것이 좋습니다. 주택담보대출은 개인의 DSR(Debt Service Ratio)과 DTI(Debt-to-Income Ratio)를 고려하므로, 다른 대출(신용대출, 자동차 대출 등)이 얼마나 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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상가건물의 복도나 화장실 등을 한 점포에서 독점적으로 쓰면 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가건물에서 공용부분인 복도나 화장실을 한 점포에서 독점적으로 사용하는 경우, 다음과 같은 법적 대처 방법을 고려할 수 있습니다공용부분의 정의와 규칙 이해: 상가건물의 공용부분은 모든 소유자가 공통으로 사용할 수 있는 부분입니다. 이에 따라 복도, 계단, 화장실 등은 모든 점포 소유자가 공동으로 사용해야 합니다.공용부분의 사용 규칙 설정: 상가건물의 관리단집회를 통해 공용부분의 사용 규칙을 정할 수 있습니다. 이 규칙은 구분소유자의 과반수 의결로 결정됩니다. 따라서 독점적 사용을 금지하거나 사용 횟수를 제한하는 규칙을 만들 수 있습니다.법적 대응: 만약 다른 점포 소유자가 공용부분을 독점적으로 사용하고 있다면, 해당 상황에 대해 법적 대응을 할 수 있습니다. 다른 소유자는 자신의 지분권을 기반으로 공용부분의 방해상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위를 금지할 수 있습니다.부당이득 반환 청구: 독점적 사용으로 얻은 이익에 대해 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 이는 집합건물의 구분소유자가 공용부분을 독점적으로 사용한 경우 해당합니다.상가건물 내에서 공용부분의 독점적 사용 문제는 법률 전문가와 상의하여 해결해야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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계약 연장에 대해 임대인이 요구한 조건이 마음에 들지 않습니다. 어떻게 해결하면 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 연장과 관련하여 임대인과의 조건이 합의되지 않아 어려운 상황이시군요. 임차인과 임대인 간의 계약 갱신은 중요한 문제이며, 주택임대차보호법에 따라 일정한 규정이 있습니다.먼저, 계약갱신청구권에 대해 알아보겠습니다. 이 권리는 임차인이 원한다면 1회에 한하여 임대인에게 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다. 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 계약 갱신을 요구한다면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 이로써 임차인은 2년 + 2년, 총 4년의 거주를 보장받을 수 있습니다. 또한 계약 갱신 시 임대인은 최대 5% 범위 내에서 전세금을 증액할 수 있습니다.이러한 상황에서 임차인이 대응할 수 있는 방법은 다음과 같습니다:계약 갱신 청구를 유지하고 협상하기: 임차인은 계약 갱신 청구를 유지하고 임대인과 협상을 시도할 수 있습니다. 현재 임대인이 제시한 조건이 마음에 들지 않는다면, 원하는 조건을 논의하고 합의를 찾아보세요.법적 자문을 받기: 부동산 전문 변호사나 법률 전문가와 상담하여 현재 상황과 계약 갱신 조건에 대한 법적 권리와 의무를 확인하세요. 법적 자문을 통해 더 나은 결정을 내릴 수 있습니다.계약 갱신 청구를 철회하고 묵시적 연장 선택하기: 만약 임차인이 계약 갱신 청구를 철회하고 싶다면, 묵시적 연장을 선택할 수 있습니다. 묵시적 연장은 임대인과 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경하지 않은 상태에서 임대차를 계속하는 것입니다. 이 경우 임차인은 2년 + 2년 + 묵시적 연장 2년이 더해져 총 6년의 거주를 보장받을 수 있습니다.법적 절차를 따라 계약 해지하기: 임차인이 계약 갱신 청구를 철회하고 싶고, 묵시적 연장도 원하지 않는다면, 법적 절차를 따라 계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 임대인에게 일정한 기간 내에 계약 해지 의사를 통지해야 합니다.마지막으로, 임차인과 임대인 간의 협상과 법적 자문을 통해 최선의 결정을 내리시기를 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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집을 사려는데 부모님으로부터 증여세 없이 각각 얼마까지 받을수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모님으로부터 집을 증여받을 때 증여세에 대해 알아보겠습니다. 먼저, 아버지로부터 5년 전에 차 구입 시 2천만원을 도움 받으셨다고 하셨습니다. 이 경우 아버지로부터 추가적인 증여를 받을 때 얼마까지 가능한지 살펴보겠습니다.형제간 증여: 형제간 증여 시 1천만원까지는 증여세가 나오지 않습니다. 그 이상의 재산을 증여할 경우 다음과 같은 세율이 적용됩니다:1억원까지: 10%1억원 초과 5억원까지: 20%5억원 초과 10억원까지: 30%10억원 초과 30억원까지: 40%30억원 초과분: 50%아버지의 집이 6억원대라면 5억원 초과~10억원 미만 구간으로 세율은 30%를 적용받게 됩니다. 따라서 6억원 집의 증여세는 약 1억 8000만원입니다.어머니로부터 증여: 자녀가 부모로부터 증여를 받을 경우 매 10년 단위로 5천만 원까지는 증여세가 나오지 않습니다. 그 초과금액을 증여받을 경우 증여세를 내야 합니다. 증여세는 다음과 같은 세율이 적용됩니다:1억원까지: 10%1억원 초과 5억원까지: 20%5억원 초과 10억원까지: 30%10억원 초과 30억원까지: 40%30억원 초과분: 50%따라서 어머니로부터도 따로 5천만 원까지 증여받을 수 있습니다.증여는 동생이 대금을 지급하지 않아도 되지만, 동생이 증여세를 내야 하고, 매매는 동생이 부모님에게 대금을 지급해야 하고 부모님이 양도소득세를 내야 한다는 차이가 있습니다. 상황에 따라 증여와 매매 중 어떤 방법이 더 유리한지 고려하시기 바랍니다. 또한, 양도소득세 계산 시 양도 차익에 대한 세금을 고려해야 합니다. 양도차익은 양도가액(매도가) - 취득가액(구입가) - 필요경비(취득세, 중개수수료 등)로 계산됩니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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세금 없이 증여를 부모님 두분한테 각각 받을수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모님으로부터 증여를 받을 경우, 부모님 각자에게 5천만원씩 드릴 경우, 부모님 각자가 증여재산 공제 5천만원을 적용받을 수 있어 납부할 증여세는 없습니다. 납부할 증여세는 없더라도 부모님 각자는 증여세 신고를 반드시 하셔야 합니다.반대로 자식인 당신이 부모님께 드리고 싶을 때도 부모님 각각 따로 5천만원씩 드릴 수 있습니다. 이 경우에도 증여재산 공제를 적용받을 수 있으며, 납부할 증여세는 없습니다. 다만, 증여 시점을 10년 주기로 분산하여 증여한다면 똑같은 금액을 증여하고도 세금을 크게 줄일 수 있습니다. 따라서 자녀가 어릴 때부터 증여를 시작하는 것이 절세 측면에서 훨씬 유리합니다.증여와 관련하여 세금을 아끼고 싶다면, 증여 시점을 주기적으로 분산하고, 사회통념상 인정되는 거래로 증여를 진행하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 하지만 항상 법적 규정을 준수하며 절세 방법을 선택해야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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30년 넘은 오래된 아파트 세면대 배관 꺠진 것?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 세면대 배관이 부서진 경우, 세입자와 임대인 간의 책임은 다음과 같이 고려됩니다원상복구 의무:민법 제615조에 따라 임차인(세입자)은 임대인에게 원상복구 의무를 부담합니다.원상복구 범위는 특별한 사정이 없는 한 임대 당시 상태로 임차물을 반환해야 합니다.임차인이 고의나 부주의로 파손한 게 아니라 시간에 따라 자연스럽게 노후화된 부분도 함께 고려해야 합니다.기본 원칙:임대인: 임차인의 사용 수익을 방해할 정도로 큰 대규모 수선이 필요한 경우 또는 노후화로 인한 고장이 발생한 경우.임차인: 고의, 과실, 비정상적인 사용으로 인한 파손 및 소모품 자재 교체.노후화 및 자연재해:노후화, 자연재해로 인한 파손은 임대인이 수선해야 합니다.따라서, 세입자와 임대인은 원상복구 의무를 준수해야 하며, 파손의 원인과 상황에 따라 책임이 분명히 결정됩니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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양도소득세에대해궁금합니다많은조언부탁드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.양도소득세는 부동산을 매도할 때 발생하는 세금으로, 양도 차익에 대해 부과됩니다. 여러 가지 세금이 있으니 차근차근 설명드리겠습니다.취득세 (Acquisition Tax):부동산을 취득할 때(사실상 매입할 때) 부과되는 지방세입니다.취득세는 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내 신고 및 납부합니다.취득세율은 취득가액, 규제지역, 주택보유수, 면적에 따라 다르며, 국세청 세금계산기를 이용하시면 정확한 금액을 확인하실 수 있습니다.재산세와 종합부동산세:부동산을 소유하고 있을 때 부과되는 보유세입니다.매년 6월 1일 기준으로 부동산을 보유하고 있다면 재산세를 납부해야 합니다.종합부동산세는 고가의 아파트 등 부동산 보유자에게 부과되며, 종부세라고도 합니다.양도소득세:부동산을 매도하면서 얻은 시세차익에 대해서 부과하는 국세입니다.양도차익에서 장기보유특별공제를 제하면 양도소득금액이 나옵니다.오래 보유할수록 최대 40%가 공제됩니다.기본공제를 제하면 과세표준이 나오며, 양도소득세율을 적용하여 산출세액이 결정됩니다.양도세 면제 조건:생애최초 주택구입자는 12억 원 이하 주택 취득 시 한도 200만원 내에서 전액 면제 받을 수 있습니다.경기도민은 부부합산 연소득 1억원 이하, 자녀가 1명 이상 있으면 경기도에 위치한 주택을 생애최초로 4억원 이하에 구입할 경우 취득세 전액을 면제 받을 수 있습니다.양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고와 함께 예정신고세액을 납부해야 합니다. 예정신고 기한 내 신고·납부하지 않을 경우 신고불성실 가산세 등이 부과될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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