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신혼부부 버팀목 전세대출 받을시 무주택자 기준
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부 버팀목 전세대출을 받으려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다신혼부부 (혼인기간 7년 이내, 3개월 이내 결혼 예정)무주택세대주 (세대원 전원 무주택자)소득 연 7,500만원 이하순자산 3억4,500만원 이하세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자여야 하므로, 부모님 집에 임시로 거주하는 것이 무주택자 기준에 영향을 미치지 않습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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현재 서울에 갭투자 할때 주의사항은 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울에서 갭투자를 할 때 주의해야 할 사항은 다음과 같습니다:시장 조사와 분석: 부동산 가격 변화, 거래량 등을 확인하는 것이 중요합니다.자본력 계획: 전세 세입자가 바로 구해지지 않는 등 다양한 변수에 대한 자본 계획을 세워야 합니다.위험 관리와 세금 문제: 갭투자는 적은 시드로 부동산 투자가 가능하지만, 위험도도 높습니다. 주택가격의 하락 등 다양한 위험요인이 있으므로, 이에 대비한 계획이 필요합니다.변동성과 시기 선택: 부동산 시장의 변동성을 고려하여 투자 시기를 선택해야 합니다.관리와 운영에 대한 계획: 정기적인 관리, 수리, 청소, 보험 관리 등을 철저히 준비하여 부담 없이 아파트를 운영할 수 있어야 합니다.이 외에도, 투자하려는 지역의 입주 예정 물량을 확인하는 것이 중요합니다. 입주물량이 줄어들면 전세 공급이 적어져 전세가율이 높아질 수 있고, 반대로 입주물량이 늘어나면 전세 매물 또한 늘어나 전세가가 하락할 수 있는 위험이 있습니다.갭투자는 적은 돈으로 부동산 투자에 참여할 수 있다는 장점이 있지만, 주식과 달리 투자자와 임차인 모두의 경제적 손실을 야기할 수 있으니 주의해서 투자해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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등기전 일반임대사업자 변경이 가능한지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반임대사업자에서 주택임대사업자로 변경한 후 다시 일반임대사업자로 변경하는 것에 대한 구체적인 정보를 찾기는 어렵습니다. 그러나 일반적으로 임대사업자의 등록사항 변경은 가능하며, 이는 인터넷이나 관할 등기소를 방문하여 신청할 수 있습니다.그러나 특정 조건 하에서만 임대사업자의 변경이 가능할 수 있으므로, 정확한 정보를 얻기 위해서는 관련 법률 상담이나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 또한, 임대사업자의 변경은 세제 혜택 등에 영향을 줄 수 있으므로 신중하게 결정해야 합니다.참고로, 최근에는 주택임대사업자 제도가 개정되어 일부 아파트에 대해 10년 임대사업자가 허용될 예정이라고 합니다. 이러한 변경사항도 고려하시면 도움이 될 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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분양 당첨시 계약금 부터 중도금 까지 돈을 융통하는 방법좀 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 분양에 당첨된 후에는 보통 계약금, 중도금, 그리고 잔금을 납부하게 됩니다. 분양가 기준으로 계약금은 보통 10~20% 수준이며, 이 돈을 낼 여력이 있어야 자신이 감당 가능한 가격의 집이라고 판단할 수 있습니다.계약금은 청약에 당첨된 후 보통 1달 이내로 납부해야 하는 금액입니다. 계약금을 납부해야 수분양자로서의 자격을 인정 받습니다2. 계약금은 분양가의 10% 내지는 20%을 차지합니다.중도금은 분양 후 약 2~3년 이후 준공을 하여 입주를 하게 되는데, 입주 전까지 공사가 이루어지는 기간 동안 중도금 60%를 나누어 납부하게 됩니다. 일반적으로 중도금은 시행사에서 지정한 은행에서 중도금 대출을 받아 납부하게 되는데, 중도금 대출을 받게 되면 은행이 시행사에게 약 6회차에 걸쳐 자동으로 중도금을 납부합니다. 그래서 중도금 대출 계약을 맺고 난 뒤에는 신경 쓸 것이 없습니다.잔금은 분양가의 20~30%로 아파트 완공후 입주전까지 잔금을 치러야 합니다. 잔금 납부하기 전, 중도금을 먼저 상환해야 하는데요. 잔금대출을 받은 금액으로 중도금 대출 상환 후 잔금도 납부하시면 됩니다.이러한 과정에서 대출을 받는 경우가 많습니다. 그러나, 신용 대출을 받게 되면 DSR제한 이 있기에, 원하는 한도만큼 나오지 않는 경우가 많습니다. 따라서, 청약에 당첨되는 것 만큼이나 중요한 것이 자금계획을 세우는 것입니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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분양공고상 안심보장제가 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.'안심보장제’는 주로 부동산 분양에서 사용되는 제도로, 수분양자가 계약해지를 원할 경우 위약금 없이 계약금을 모두 돌려주는 제도를 의미합니다. 이 제도는 주로 리스크가 높은 지역주택조합에서 조합원들 가입을 끌어모으기 위해 제시하는 특약 사항 중 하나입니다.또한, '안심보장제’는 분양 후 계약자들에게 일정 시점에 계약 해지를 원할 시, 계약자들에게 위약금 없이 계약금 일체 (옵션비용, 제세공과금 등 일부 제외)를 계약자에게 돌려주는 제도를 의미합니다.하지만, 이 제도는 분양 계약금으로 미리 돈을 받아서 사업비로 사용해서 충당하는 구조이기 때문에 이미 돈 다썼으니 줄 돈 없다고 배째버리면 할말이 없어져 버린다는 점을 주의해야 합니다. 그러므로, 무조건 안심보장각서를 받는다고 해서 내가 돈을 100% 환불받을 수 있다고 생각하는 것은 오산입니다.이러한 '안심보장제’는 부동산 시장의 상황에 따라 활용되며, 최근에는 미분양이 심각할 때 등장하는 상품으로, 할인분양·발코니 무상제공 등 혜택을 소급적용하면 시행사 입장에서는 큰 손해를 보지만, 자금력이 있는 시행사는 매수심리가 더 얼어붙기 전에 이 방법을 써서라도 미분양을 털어내는 것이 낫다고 판단할 것입니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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부모자식간 전세계약할때 시세가 문제될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모와 자식 간의 전세계약은 가능하며, 이 경우에도 일반적인 임대차 계약과 같이 정상적인 계약서를 작성하고 전세보증금이 양자 간에 주고받은 증거자료가 있어야 합니다. 그러나, 부모와 자식 간의 전세계약에 따른 전세자금 대출은 불가능합니다. 이는 가족이라는 특수 관계 때문에 전세자금 대출이 다른 용도로 사용될 우려가 있고, 증여세를 피하려는 방법으로 악용되는 사례들이 발생했기 때문입니다시세보다 낮은 가격으로 전세 계약을 체결하는 것은 가능합니다. 하지만, 전세 계약 시 보증금이 시장 가격에 비해 현저히 낮을 경우, 이는 증여로 간주될 수 있으므로 세무적인 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서, 전세 계약을 체결할 때는 시세를 적절히 고려하는 것이 중요합니다.신생아 저금리 전세대출에 대해 말씀드리면, 2024년부터 신생아 출산 가정에 대해 대폭 완화된 조건으로 1% 전세대출이 제공됩니다. 이 대출은 대출 신청일 기준 2년 이내에 출산한 무주택 가구에게 제공되며, 부부 합산 연소득이 1.3억 원 이하인 경우에 적용됩니다. 대출 한도는 보증금 기준 5억 원 이하이며, 최대 3억 원까지 대출 받을 수 있습니다. 금리는 소득에 따라 1.1~3.0%로 적용됩니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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현재 부동산 시장 동향은 어떠한가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2022년 3/4분기에는 주택 매매 및 전세 가격이 전국적으로 전분기보다 하락폭이 확대되었습니다. 이는 대내외 여건에 따라 기준금리가 큰 폭으로 인상되면서 전국적으로 주택 매매 및 전세 가격 하락이 가시화되었습니다.신규 보금자리론에 대해 설명드리면, 정부는 특례보금자리론을 출시하면서 총부채원리금상환비율 (DSR) 규제는 적용하지 않기로 했습니다. 대신 주택담보인정비율 (LTV)과 총부채상환비율 (DTI) 한도는 적용되며, 비규제지역 아파트의 경우 LTV 70%·DTI 60%, 규제지역은 LTV 60%·DTI 50%가 적용됩니다. 주택가격 기준은 9억원까지 확대하고 소득기준 한도는 폐지했습니다. 대출한도도 5억원까지 늘어납니다.중도상환수수료에 대해서는, 보금자리론을 이용하는 취약차주가 2025년 1월31일까지 대출을 조기상환해도 중도상환수수료가 면제된다고 합니다. 특례보금자리론과 안심전환대출은 중도상환수수료가 없지만 과거부터 운영돼 온 보금자리론은 여전히 중도상환수수료가 책정되어 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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암묵적 갱신?월세 퇴실하려는데 도움을 주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.암묵적 갱신은 임대인과 임차인이 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 서로 아무런 의사 표현을 하지 않으면 계약이 자동으로 2년 연장되는 것을 말합니다. 이 경우, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 임대인이 통보를 받은 3개월 후에 계약 해지의 효력이 발생하며, 이 시점에서 보증금을 돌려받을 수 있습니다.따라서, 만약 당신이 이사를 가고 싶다면, 임대인에게 계약 해지를 통보하면 됩니다. 그러면 계약 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 효력이 발생합니다.중개 수수료에 대해서는, 묵시적 갱신 후에 임차인이 일방적으로 계약 해지를 요구했더라도 원칙적으로는 임대인이 중개 수수료를 부담해야 합니다. 그러나 현실적으로는 임차인이 부담하는 경우가 많습니다. 이는 임차인이 시간적인 여유가 없을 때에는 서둘러 이후 세입자를 구해야 하기 때문입니다. 따라서 임차인과 임대인 간에 협의를 통해 결정하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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토지매각 관련해서 궁금한게 많아 질문 드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지를 매입 후 매각할 때 발생할 수 있는 리스크는 여러 가지가 있습니다. 다음은 그 중 일부입니다토지매입 위험: 매입원가 상승, 금융비용의 부담 증가, 계획된 자금조달기간구조와의 불일치 등이 있습니다. 또한, 사업자체가 무산될 위험이 있어 사업승인을 위해서는 토지 전체의 소유권에 대한 취득이 선행되어야 합니다.시행사 위험: 시행사가 영세하다는 점에서 비롯되며 부동산 개발사업의 경우 시행사가 해당 사업목적 이외의 용도로 자금을 유출하거나 유용할 가능성이 있습니다.사업승인 위험: 복잡한 인허가 절차와 기간지연 등이 있습니다.완공 위험: 시공사가 계약된 공기 내에 완공하지 못하는 위험으로 부동산 개발사업에서 가장 큰 본질적인 위험 중 하나입니다.분양위험: 부동산 개발사업에서 가장 정확한 시장 예측을 요구하는 위험으로 각 단계별로 요구 분양률을 충족해야 적기에 공사대금을 지급할 수 있고 시행사의 사업비를 충당하거나 기존 차입금을 스케줄대로 상환이 가능하기 때문에 사업의 수익창출을 위해서는 손익분기점 이상의 분양률이 달성되어야 합니다.준공 후 위험: 대표적인 것이 미분양 부동산의 처분과 관련된 위험입니다.이러한 리스크들을 관리하고 최소화하기 위해서는 전문적인 지식과 경험이 필요합니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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부동산 투자시 꼭 알아야할 부동산법은 어떤게 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 투자에 대해 알아야 할 몇 가지 중요한 원칙들이 있습니다:스마트 & 스피드 투자법: "절대 일지 않는 투자를 하겠다"는 생각을 바탕으로 십수년간 다양한 부동산 재테크 경험을 통해 만든 투자법입니다.파트너십 기술: '내 편’을 만드는 파트너십 기술을 활용하는 것이 중요합니다.수요와 공급 법칙: 수요는 풍부하고 공급이 부족한 곳을 찾는다는 원칙을 지키는 것이 중요합니다.부동산 사이클 이해: 부동산 사이클에 따라서 투자해야 할 시기가 다르기 때문에, 경매, 분양권, 재건축, 재개발 등 전 분야를 두루 공부하는 것이 중요합니다.부동산 공시법 이해: 부동산 공시법은 투자 전략에도 중요한 영향을 미칩니다. 공시가격, 시세, 매매가를 통해 부동산의 가치를 판단하고, 이를 바탕으로 투자 시점과 대상을 결정하게 됩니다.이 외에도 다양한 부동산 투자 원칙들이 있으니, 투자 전에 충분한 공부와 준비를 하시는 것이 중요합니다. 투자에 성공하기 위해서는 단단한 기본기를 다져야 합니다. 투자에 대한 결정은 개인의 책임이므로, 가능한 한 많은 정보를 수집하고 이해하는 것이 중요합니다. 이 정보는 투자의 성패를 좌우하는 데 큰 도움이 될 것입니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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