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사무실 월세내고 이용중인 개인사업자입니다~ 최초2년계약 이후 계속 일년단위로 계약해야사나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.한국의 임대차 계약에 대해 알아보면, 임대차 계약 기간은 임대인과 임차인이 합의하여 정할 수 있습니다. 그러나 주택임대차보호법에 따르면, 계약 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 경우 그 기간은 2년으로 간주됩니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.월세 인상에 대해서는, 임대인이 월세를 인상하려면 세입자의 동의가 필요하며, 이 경우 종전 임대료에서 5% 이내로 증액하는 것이 가능합니다. 그러나 세입자가 계약 기간에 동의하지 않을 경우, 주택임대차보호법에 따라 2년 계약으로 봐야 합니다.따라서, 회사의 방침이 1년 계약만 가능하다고 하더라도, 법적으로는 세입자의 동의가 있어야 하며, 세입자는 2년 계약을 주장할 수 있습니다. 또한, 매년 5%의 월세 인상은 세입자의 동의가 있어야 가능합니다. 이러한 사항들은 임대인과 임차인 간의 협의를 통해 결정될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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국민 청년맞춤형 전세대출 질문???
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.국민은행 청년 맞춤형 전세대출의 상환 방법에는 '일시상환’과 '혼합상환’이 있습니다.일시상환은 대출 기간 중에는 이자만 납부하고, 대출 기간 만료일에 대출 원금을 전액 상환하는 방식입니다.혼합상환은 고객이 지정한 대출 원금은 만기일에 일시상환하고, 나머지 금액은 매월 이자 지급일에 동일한 할부금으로 상환하는 방식입니다.청년 맞춤형 전세대출의 경우, 상환 기간 도래 전에 대출 일부를 갚더라도 중도상환 수수료를 부과하지 않아서 틈틈이 갚을 수 있습니다.그러나 은행에 알리지 않고 이사하는 것은 권장되지 않습니다. 대출 계약에 따라서는 대출금의 용도 변경이나 계약 위반으로 간주될 수 있으며, 이 경우 법적인 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 은행에 상황을 알리고, 필요한 경우 상담을 받는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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아파트 토지별도등기가 있는 경우 전세보증보험이 불가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 토지에 별도등기가 있는 경우에도 전세보증보험 가입이 가능합니다. 별도등기가 있다고 해서 무조건 보증보험 가입이 불가능한 것은 아닙니다.별도등기가 있다는 것은 해당 아파트의 토지에 별도 등기사항이 있으니, 토지 등기부등본을 따로 확인해야 한다는 뜻입니다. 이는 일반적으로 토지와 건물이 함께 움직이기 때문에 토지만 따로 볼 일이 없지만, 별도등기가 있는 경우에는 토지 등기부등본을 따로 확인해야 합니다.별도등기가 "행정기관이 도로 등을 목적으로 설정한 구분지상권"인 경우에는 아무 문제가 없습니다. 이 경우, 오프라인 창구로 찾아가서 가입하면 됩니다.따라서, 비대면 창구를 통해 전세보증보험 가입을 시도하다가 "토지 별도등기 있음"을 이유로 거절당했다면, 아래와 같이 처리하면 됩니다토지의 등기부등본을 떼어봅니다.토지 등기부등본의 "별도등기"가 "행정기관이 도로 등을 목적으로 설정한 구분지상권"이라면, 아무 문제가 없습니다.이후 오프라인 창구로 찾아가서 가입합니다.그러나 미등기 상태에서는 보증보험이 불가능하며, 소유권이전등기가 완료된 후에 가입신청이 가능합니다. 이 점도 확인해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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우리나라는 월세보다 전세가 더 좋은건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세의 장점은매월 나가는 돈의 부담이 적습니다. 월세와 같이 일정 금액을 집주인에게 주는 것이 아니므로, 본인의 현금 보유에 따라 전세보증금 대출 이자만을 감당하게 됩니다.긴 시간 거주가 가능합니다. 전세는 기본 계약이 2년이며, 상황에 따라서 4년, 6년 연장이 가능합니다.전세의 단점은보증금이 많이 큽니다. 전세 보증금은 억 단위의 금액입니다. 따라서 대출도 억 단위로 받게 되는 경우가 많습니다.전세 사기가 많습니다. 큰돈에는 꾼들이 모이죠. 전세 보증금이 크기 때문에 전세 사기도 많습니다.월세의 장점은보증금이 저렴하기 때문에 접근하기가 쉽습니다.초기 금액이 많이 없어도 되므로 전세보다는 큰돈이 필요하지 않습니다.계약만료시 돌려 받을 때 금액이 크지 않기 때문에 위험 부담이 적습니다.월세의 단점은매달 나가는 비용에 대한 부담이 큽니다. 월세 외의 관리비 등을 고려한다면, 한 달에 감당해야 하는 금액이 생각보다 큽니다.따라서 전세와 월세 중 어떤 것을 선택할지는 개인의 금융 상황, 거주 기간, 그리고 개인적인 선호 등 여러 요소를 고려해 결정해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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임대인으로 보증금반환시 계좌변경 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.네, 임차인이 타인 명의 계좌로 보증금을 반환해달라고 요구했다는 분명한 증거가 있다면 그 지정계좌로 입금하셔도 무방합니다. 확인서를 받으시거나 문자내용으로 해당 요청을 받으시던가 통화녹음으로 해당 내용을 남겨두시는 등 방법이 있습니다. 그러나 임차인이 보증금을 반환받았다는 것을 확인하는 영수증을 발행해주는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 임대인으로서 보증금 반환에 대한 증빙자료를 갖게 되어 문제가 발생했을 때 대비할 수 있습니다. 이렇게 준비하시면 계좌를 변경하셔도 문제가 없을 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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월세 옵션 원상회복 범위 어디까지인가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약에서 세입자의 원상회복 의무는 다음과 같습니다:통상의 손모: 임차인은 통상적으로 사용하다가 발생할 수 있는 손상 (통상의 손모)까지 원상회복할 의무가 없습니다. 이는 임대차 계약 상 당연한 것으로, 임차인에게 통상의 손모에 관하여 원상회복의무를 부담하게 하려면 특약이 있어야 하며, 임대인은 이러한 특약의 존재를 입증해야 합니다1의자 얼룩: 의자에 얼룩이 있는 경우, 이는 일반적인 사용으로 인한 자연스러운 손상에 해당할 수 있습니다. 그러나 이것이 세입자의 과실로 인한 것인지, 아니면 통상적인 사용으로 인한 것인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.전자레인지 녹과 코팅 벗겨짐: 전자레인지의 녹과 코팅 벗겨짐은 일반적으로 임차인의 원상회복 의무에 포함될 수 있습니다. 그러나 이것이 세입자의 과실로 인한 것인지, 아니면 장기간 사용으로 인한 자연스러운 마모에 해당하는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.따라서, 세입자의 원상회복 의무 범위는 계약서에 따라 다르며, 특정 상황에서는 법원 판례에 따라 결정될 수 있습니다
경제 / 부동산
24.01.31
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전세집 야외 테라스에 손상이 가면 세입자가 배상해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세입자의 원상회복 의무에 대해 말씀드리겠습니다. 세입자는 건물의 가치를 훼손한 정도가 자연적인 마모나 통상적인 사용에 기한 마모·훼손의 정도를 초과한다는 사정을 임대인이 증명하지 않는 한, 통상적인 사용에 따라 마모·훼손된 부분까지 원상회복할 의무는 없습니다.따라서, 세입자가 건물을 일상적으로 사용하면서 발생하는 마모나 손상에 대해서는 배상 책임이 없습니다. 이는 일반적으로 생활함에 있어서 자연스럽게 따르는 부분 손상이나 마모를 의미합니다.그러나, 세입자의 과실로 인한 손상의 경우에는 세입자가 배상 책임을 지게 됩니다. 이 경우에는 수리업체 견적, 전문가 감정 등을 통해 통상의 주택사용에 따른 손상인지, 임차인의 과실에 따른 훼손인지를 판단하게 됩니다.따라서, 테라스의 타일이 마모되었다면, 그것이 통상적인 사용으로 인한 자연적인 마모인지, 아니면 세입자의 과실로 인한 손상인지를 판단해야 합니다. 만약 그것이 통상적인 사용으로 인한 마모라면 세입자는 원상회복 의무가 없습니다. 그러나 세입자의 과실로 인한 손상이라면 세입자는 배상 의무를 질 수 있습니다.이러한 문제가 발생할 경우, 임대인과 세입자 사이의 의사소통이 중요합니다. 문제가 발생하면 임대인에게 알리고, 함께 해결 방안을 모색하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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주택담보대출 다른은행에서 다시받을수있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택담보대출을 다른 은행에서 받는 것은 가능합니다. 그러나 대출을 받을 수 있는지 여부는 여러 요인에 따라 달라집니다. 이에는 대출한도, 주택유형, 신용등급 등이 포함될 수 있습니다.카카오뱅크와 같은 일부 은행은 주택에 동거인이나 임차인이 있는 경우 대출을 진행하지 않을 수 있습니다. 그러나 이는 은행마다 다르며, 일부 은행은 이러한 상황에서도 대출을 제공할 수 있습니다.따라서, 다른 은행에서 주택담보대출을 받을 수 있는지 확인하려면 해당 은행에 직접 문의하거나 상담을 받아보는 것이 가장 좋습니다. 이를 통해 자신의 상황에 가장 적합한 대출 상품을 찾을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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실거주안한 빌라 매매 세금많이나올까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.실거주하지 않은 주택을 팔 때 발생하는 세금은 여러 요인에 따라 달라집니다. 일반적으로, 주택을 얼마나 오래 보유했는지, 그리고 그 주택이 조정대상지역에 속하는지 여부 등이 고려됩니다.조정대상지역 주택: 2년 이상 거주한 경우에 양도소득세가 비과세로 적용됩니다.비조정대상지역 주택: 2년 이상 보유한 경우에 양도소득세가 비과세로 적용됩니다.따라서, 실거주하지 않았더라도 2년 이상 보유한 비조정대상지역의 주택을 팔 경우에는 양도소득세를 내지 않아도 됩니다
경제 / 부동산
24.01.31
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기존 월세계약 만료후 보증금 증액 재계약
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재계약 시 중개수수료에 대한 질문에 대해, 원칙적으로 부동산을 매매하거나 전세 계약을 하게 되면, 공인중개사에게 복비 (중개수수료)를 지불해야 합니다. 그러나, 재계약이라도 계약서에 중개사가 서명하고, 공제증서를 첨부하면 중개사고에 대해 중개사가 책임을 지기 때문에 수수료를 내야 합니다. 다만, 중개사가 계약서를 단순 대필만 할 경우 10만 원 내외의 대필료만 지급하면 됩니다.보증보험 가입 미승인 및 대출 미승인시 계약을 파기하는 것에 대해, 오는 6월 말부터 주택 임대사업자가 임대보증금 반환 보증에 가입하지 않으면 임차인이 임대차 계약을 해지할 수 있게 된다고 합니다. 임대사업자는 이로 인한 중개수수료·이사비 등 추가 손해도 배상해야 한다고 합니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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