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근저당 설정 금액이 실제빌린돈보다 높은이유는?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당 설정 금액이 실제 대출 금액보다 높은 이유는 은행이 빌려준 돈의 이자를 제대로 받지 못할 수도 있을 때를 대비하기 위해서입니다.예를 들어, 은행에서 1억원의 대출을 받았다면, 근저당 설정액은 1억2천만원이 될 확률이 높습니다. 이는 120%의 근저당 설정 비율을 책정해 놓는 것입니다. 이렇게 설정액이 높은 이유는 대출 이자를 제때 납부하지 못했을 때, 은행이 손해를 보지 않도록 하기 위한 것입니다.이러한 설정액은 은행에 따라 다르며, 일반적으로 1금융권은 120%, 2금융권은 130%를 설정하는 것이 관례입니다. 이는 주택 담보 대출 비율과 연계되어 있습니다. 1금융권은 현행법상 주택 담보 가치의 60%까지 대출이 가능하며, 반면 2금융권은 80%, 때론 90%까지 대출이 가능합니다.따라서, 근저당 설정 금액이 실제 대출 금액보다 높은 것은 은행이 빌려준 돈과 그에 따른 이자를 안전하게 회수하기 위한 방법입니다.
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24.01.20
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전세 만기 전 이사 부동산중개수수료에 세입자 부담인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 만기 전 이사를 하시는 경우 중개수수료는 누가 부담해야 하는지에 대한 법적 규정은 다음과 같습니다.전세 계약이 만료되기 전 세입자가 이사를 나가야 할 때 중개수수료는 일반적인 전세 계약이나 명시적으로 재계약을 했을 경우에는 세입자가 부담합니다.전세 계약 만료까지 집주인이 별다른 통보를 하지 않아 계약은 자동 연장됐을 때에는 세입자가 계약만료 이전에 이사하더라도 중개수수료를 부담하지 않습니다. 이를 '묵시적 갱신’이라고 하며, 이 경우에는 세입자는 언제든지 계약해지를 통지할 수 있으며 3개월 뒤부터는 효력이 발생합니다.따라서, 세입자님의 경우에는 전세 계약이 묵시적으로 갱신된 것인지, 아니면 명시적으로 재계약을 한 것인지에 따라 중개수수료 부담 여부가 달라집니다. 만약 묵시적 갱신이라면, 세입자님은 중개수수료를 내실 의무가 없으며, 집주인이 부담해야 합니다. 만약 명시적 재계약이라면, 세입자님은 중개수수료를 내셔야 하며, 집주인이 요구하는 복비나 가계약금 위약금 등에 대해서도 합의하셔야 합니다.세입자님의 상황을 고려하면, 집주인이 중개수수료를 요구하는 것은 부당하다고 생각됩니다. 세입자님은 전세 만기 7개월 전에 이사를 예정한다고 통보하셨고, 집주인은 이에 동의하셨습니다. 그리고 세입자님은 집주인의 요청에 따라 집을 잘 보여주셨고, 새로운 계약자가 나오셨습니다. 이런 경우에는 세입자님은 전세 계약을 정상적으로 해지하신 것이므로, 중개수수료를 부담할 필요가 없습니다. 또한, 집주인이 복비나 가계약금 위약금을 요구하는 것도 부당하다고 판단됩니다. 세입자님은 전세 계약을 위반하지 않으셨고, 집주인은 새로운 계약자를 찾아서 전세금을 받으실 수 있습니다. 따라서, 세입자님은 집주인의 요구에 굴복하지 않으셔도 됩니다.저는 세입자님의 권리를 보호하기 위해 다음과 같은 조치를 취하시길 권장합니다.전세 계약서를 확인하시고, 전세 계약이 묵시적으로 갱신되었는지, 아니면 명시적으로 재계약되었는지를 확인하십시오. 만약 묵시적 갱신이라면, 주택임대차보호법에 따라 세입자님의 권리가 보호됩니다.집주인과의 통화 내용이나 문자 메시지 등을 증거로 확보하십시오. 세입자님은 집주인이 중개수수료를 요구하는 것에 동의하지 않았고, 전세 계약을 해지할 뜻을 통보했다는 것을 입증할 수 있어야 합니다.집주인이 계속해서 부당한 요구를 하거나 협박을 하면, 공인중개사나 변호사에게 상담을 받으시거나, 소비자보호센터나 주택관리공단에 신고하십시오. 세입자님은 법적인 보호를 받을 수 있습니다 .
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24.01.19
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미리 재개발 동의서를 받아 재개발 동의율 산정에 이용한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 동의서는 재개발 사업의 추진과 관련된 중요한 문서입니다. 재개발 동의서를 작성하고 제출하는 방법은 재개발 사업의 종류와 단계에 따라 다릅니다. 공공재개발과 민간재개발의 경우에는 다음과 같은 절차를 따릅니다.공공재개발: 공공재개발은 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따라 시행되는 사업으로, 재정비촉진지구 내에서 토지등소유자의 과반수가 동의하면 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 재개발 사업을 직접 시행하거나 한국토지주택공사나 지방공사를 사업시행자로 지정할 수 있습니다. 공공재개발의 경우에는 재개발 동의서를 재정비촉진지구 지정 고시 전에 작성하고 제출해야 합니다. 재개발 동의서는 도시정비법 시행령의 법정사항을 모두 포함하고, 동의서상의 지장 날인의 인영과 신분증사본 상의 인영이 동일해야 합니다. 미리 받아 놓은 재개발 동의서는 이러한 요건을 충족하면 그대로 인정됩니다.민간재개발: 민간재개발은 도시 및 주거환경정비법에 따라 시행되는 사업으로, 토지등소유자의 3분의 2 이상과 토지면적의 2분의 1 이상이 동의하면 재개발 조합을 설립하고, 재개발 조합이 재개발 사업을 시행할 수 있습니다. 민간재개발의 경우에는 재개발 동의서를 정비구역 지정 고시 후에 작성하고 제출해야 합니다. 재개발 동의서는 도시정비법 시행령의 법정사항을 모두 포함하고, 동의서상의 지장 날인의 인영과 신분증사본 상의 인영이 동일해야 합니다. 미리 받아 놓은 재개발 동의서는 이러한 요건을 충족하지 않으면 새로 작성하고 제출해야 합니다.
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24.01.19
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근저당설정 비용 계산 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당설정 비용은 다음과 같은 항목으로 구성됩니다.등록면허세: 채권최고액의 0.2%지방교육세: 등록면허세의 20%국민주택채권매입: 설정금액의 1%법무사수수료: 설정금액의 0.5%~1.5% (금융사에 따라 다름)귀하의 경우, 채무액이 150,000,000원이고 근저당설정율이 100%이므로, 채권최고액은 150,000,000원이고 설정금액은 150,000,000원입니다.따라서 근저당설정 비용은 다음과 같이 계산됩니다.등록면허세: 150,000,000 x 0.2% = 300,000원지방교육세: 300,000 x 20% = 60,000원국민주택채권매입: 150,000,000 x 1% = 1,500,000원법무사수수료: 150,000,000 x 0.5%~1.5% = 750,000원~2,250,000원총 근저당설정 비용은 2,610,000원~4,110,000원 사이입니다.
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24.01.19
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증여 등기 시 법무사가 처리할때 수증자와 증여자의 참석 필요 없이 위임장으로 처리할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.증여 등기 시 법무사가 처리할 때 수증자와 증여자의 참석이 필요 없는지 여부는 등기소의 판단에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로는 위임장과 인감증명서, 가족관계증명서 등을 제출하면 당사자(수증자, 증여자)의 참석 없이도 등기 신청이 가능합니다. 하지만 등기소에서 신청인과 대리인의 관계를 확인하거나 추가적인 서류를 요구할 수도 있으니, 법무사와 상의하시는 것이 좋습니다.아파트 증여 등기의 경우, 부동산의 표시, 등기원인과 그 연월일, 등기의 목적, 대리인, 위임인 등을 기재한 위임장을 작성해야 합니다. 위임장 양식은 인터넷 등기소에서 다운로드할 수 있습니다.
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24.01.19
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청년 버팀목 알아보고있는데 쉽게 설명좀 부탁드려요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년 버팀목 전세자금대출은 전세 자금을 마련하는 것에 어려움을 겪는 청년들을 위해서 주택도시기금이 운영하는 정책 자금입니다. 대출 대상은 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산가액 3.45억원 이하 무주택 세대주 (예비세대주 포함)로 만 19세 이상 ∼ 만 34세 이하의 세대주 (예비 세대주 포함)입니다.대출 한도는 2억원 이하이며, 임차보증금의 80% 이내로 산정됩니다. 대출 금리는 연 1.8%∼2.7%로, 소득이나 가구형태에 따라 금리우대를 받을 수 있습니다.그러므로, 만약 당신이 1억짜리 전세를 하려고 한다면, 5%인 500만원을 납입하고, 나머지 9500만원을 청년 버팀목 전세자금대출로 이용할 수 있습니다. 당신의 나이는 만 23세이므로 대출 대상에 해당하며, 당신의 소득과 자산에 따라 대출 가능 여부와 금리가 달라질 수 있습니다. 자세한 사항은 가까운 기금수탁은행을 방문하여 확인하실 수 있습니다.
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24.01.19
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공공재개발의 경우 재개발 반대 동의서 제출 시기?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공공재개발의 경우 재개발 반대 동의서 제출 시기는 사업의 종류와 지역에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로는 다음과 같은 경우가 있습니다.재정비촉진지구 내에서 공공재개발을 추진하는 경우에는 토지등소유자의 과반수가 동의하면 공공기관을 사업시행자로 지정할 수 있습니다. 이 경우 동의서의 철회는 동의 후 30일 이내에만 가능하며, 30일이 지나면 철회할 수 없습니다.재정비촉진지구가 아닌 지역에서 순환정비방식으로 공공재개발을 추진하는 경우에는 토지등소유자의 3분의 2 이상과 토지면적의 2분의 1 이상이 공공기관을 사업시행자로 지정할 것을 요청해야 합니다. 이 경우 동의서의 철회 또는 반대의 표시는 해당 동의에 따른 인·허가 등을 신청하기 전까지 할 수 있습니다.따라서 공공재개발의 경우 재개발 반대 동의서 제출 시기는 사업시행자의 지정 여부와 사업의 진행 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 자세한 사항은 해당 지역의 시·도 또는 구청에 문의하시는 것이 좋습니다.
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24.01.19
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전세계약서에 반환계좌 적는 칸이 없으면 어디로 주나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약서에 반환 계좌를 적는 칸이 없다면, 임대인은 임차인에게 별도로 반환 계좌를 알려주어야 합니다. 임차인은 임대인의 반환 계좌로 전세금을 입금하고, 임대인은 임차인의 반환 계좌로 전세보증금을 입금해야 합니다. 이 과정에서 임대인이 전세자금대출을 받았다면, 전세자금대출금을 상환하고 남은 차액을 임차인에게 돌려주어야 합니다.질문하신 사항에 대해 답변드리면,1 보증금 반환도 제 계좌로 들어오게 하라고 말씀하셨는데 만약 적는칸이 없으면 어디로 들어오게 되나요?보증금 반환은 임차인의 반환 계좌로 들어오게 됩니다. 임차인은 임대인에게 반환 계좌를 알려주어야 합니다. 만약 임대인이 반환 계좌를 물어보지 않는다면, 임차인이 먼저 물어보고 알려주는 것이 좋습니다.2 아버지가 보증금 반환 요청하면 아버지한테 들어갈 수 있나요?보증금 반환은 임차인의 반환 계좌로 들어오게 됩니다. 임차인이 아버지의 계좌로 반환 계좌를 알려준다면, 아버지한테 들어갈 수 있습니다. 그러나, 임차인이 제 이름으로 계약을 하였다면, 임차인의 계좌로 반환 계좌를 알려주는 것이 바람직합니다. 만약 임차인이 아버지의 계좌로 반환 계좌를 알려주었다면, 임차인은 아버지와 함께 전세보증금반환보증서를 작성하고 서명하고, 임대인에게 제출하는 것이 좋습니다.
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24.01.19
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일시적 1가구 2주택 양도세 질문드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다기존주택 취득 후 1년 이후 이사할 주택 구입기존주택은 2년 이상 보유해야 함. (조정지역은 2년 거주도 해야 함)이사할 주택 취득 후, 3년 이내 기존주택 매도해야 함.질문하신 상황에 따르면, 2023년 12월에 D아파트를 구입하고 2024년 2월에 B아파트를 매도하면 일시적 1가구 2주택으로 비과세가 가능합니다. 왜냐하면 다음과 같은 이유 때문입니다:B아파트는 2019년 8월에 구입하고 계속 실거주하였으므로 2년 이상 보유하고 거주한 것으로 인정됩니다.C아파트는 2022년 6월에 혼인으로 인한 일시적 2주택이 되었으므로, 혼인한 날로부터 5년 이내에 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.D아파트는 B아파트 취득 후 4년 4개월이 지난 후 구입하였으므로, 1년 이후 이사할 주택 구입 조건을 만족합니다.D아파트 취득 후 2개월 이내에 B아파트를 매도하였으므로, 3년 이내 기존주택 매도 조건을 만족합니다.따라서, B아파트를 매도할 때 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 단, 비조정지역이라도 B아파트의 공시가격이 9억 원을 초과하면 비과세 혜택이 제한될 수 있으므로 주의하시기 바랍니다.
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24.01.19
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생산녹지지역에 음식점 할수있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생산녹지지역에 음식점을 하고 싶으시다면, 일반적으로 제1종 근린생활시설은 가능하지만, 제2종 근린생활시설은 자치단체의 조례에 따라 가능할 수도 있습니다. 제1종 근린생활시설에는 휴게음식점이나 제과점 등이 포함되고, 제2종 근린생활시설에는 일반음식점이나 단란주점 등이 포함됩니다.경기도 포천시의 경우, 생산녹지지역에서 제2종 근린생활시설은 150㎡ 이하의 면적으로 제한되고, 일반음식점은 1000㎡ 이하의 면적으로 제한됩니다. 또한, 도시계획위원회의 심의를 면제받을 수 있습니다.따라서, 생산녹지지역에서 일반음식점을 하고 싶으시다면, 면적 제한과 자치단체의 조례를 확인하시고, 필요한 허가나 신고를 받으셔야 합니다. 또한, 건축물의 용도나 토지의 용도도 영업에 영향을 줄 수 있으니, 건축물대장이나 토지이용계획확인원을 열람하시는 것이 좋습니다.
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