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주말 이사 시 전입신고 미리 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주말 이사 시 전입신고 미리 가능한가요? 네, 가능합니다. 이사 며칠 전에는 전입신고가 가능합니다. 현재 거주하는 사람이 퇴거를 안 했다고 해도 전입신고를 할 수 있습니다. 이사 날짜가 주말이라면, 평일에 미리 전입신고를 하는 것을 추천드립니다.집주인에게 동의를 얻어야 하나요? 아니요, 임대인(집주인)의 동의가 없어도 전입신고를 할 수 있습니다. 임대차 계약을 체결했다는 증빙자료(임대차계약서)가 있으면 전입신고가 가능합니다.구비서류는 어떤게 있을까요? 전입신고를 하려면 다음과 같은 서류가 필요합니다.신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권 등)임대차계약서전입신고서(세대 모두 이동), 전입(세대 일부 이동, 편입, 합가, 위임용)재등록신고서전입신고는 인터넷으로도 신청할 수 있습니다. 정부24 홈페이지에서 공인인증서로 로그인하고, 전입신고서를 작성하면 됩니다. 전입신고는 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 신고해야 합니다. 정당한 사유 없이 신고하지 않을 경우 5만원 이하의 과태료가 부과될 수 있으니 주의하세요.
경제 / 부동산
24.01.17
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다가구 주택과 아파트는 어떻게 다른가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다가구 주택과 아파트는 건축물의 소유권과 층수에 따라 구분할 수 있습니다. 다가구 주택은 소유자가 한 명이고 단독 등기만 가능한 주택이며, 층수는 3층 이하입니다. 아파트는 소유자가 여러 명이고 각 호수별로 개별 등기가 가능한 주택이며, 층수는 5층 이상입니다다가구 주택은 원룸이나 투룸 같이 집주인에게 월세나 전세를 주고 사는 주택이 모여있는 것이고, 아파트는 우리가 흔히 알고 있는 고층 건물에 있는 주택입니다. 다가구 주택은 단독주택에 속하고, 아파트는 공동주택에 속합니다부동산 거래 시에는 다가구 주택과 아파트의 양도소득세가 다르게 적용될 수 있으니 유의해야 합니다. 다가구 주택은 주택 수를 1개로 보지만, 아파트는 각 호수가 모두 주택 수에 포함되기 때문에 양도소득세를 더 많이 내야 할 수 있습니다
경제 / 부동산
24.01.17
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전세자금대출로 전세 들어갈 경우 특약 한번 봐주세요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금대출은 보증기관에서 써주는 보증서를 담보로 세입자에게 대출이 나가는 방식입니다. 보증기관은 주택도시기금(HF), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HUG) 등이 있습니다. 전세자금대출을 받으려면 임대인의 동의와 협조가 필요하며, 임차인은 전세계약서에 다음과 같은 특약사항을 반드시 넣어야 합니다.전세자금대출 승인 여부 특약: 본 계약은 전세자금대출의 실행을 전제로 하며, 임대인 또는 임대하고자 하는 목적물의 하자로 인하여 전세자금대출 미승인 시(반려 시) 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인의 계약금 전액을 즉시 반환하기로 한다.전세금반환보증보험 가입 여부 특약: 임대인은 임차인의 전세금반환보증보험 가입을 위해 필요한 서류 및 절차에 대해 적극 협조하며, 임대인 또는 임차하고자 하는 목적물의 하자로 인한 전세금반환보증보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약에서 지급받은 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 지급한 금액 전액을 즉시 반환하기로 한다. 다만 잔금 지급 후 1~2개월 내에 가입할 것을 조건으로 한다.등기부상 권리 변경 특약: 임대인은 잔금일(입주일)까지 등기부상 권리에 담보권이나 전세권 등 새로운 권리관계를 발생시키지 않기로 한다. 새로운 권리관계 발생 시 임차인은 즉시 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금 전액을 즉시 임차인에게 반환하기로 한다.소유권 이전 등기 특약: 임대인은 임차인의 잔금 지급일 혹은 전세금반환보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않기로 한다. 소유권 이전 등기가 신청되면 전세금반환보증보험 가입이 지연되거나 불가능할 수 있으므로 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금 전액을 즉시 임차인에게 반환하기로 한다.체납 세금 특약: 임대인은 임차인에게 세금 체납 유무에 대해 고지하며 임차인이 세금 체납 내역을 확인해 보는 것에 적극 협조하기로 한다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우 임대인은 임차인의 잔금일 이전까지 체납 세금 전액을 상환하며, 이를 이행하지 않을 시 계약은 무효로 하고 임차인이 지급한 계약금은 즉시 반환한다.임차 기간 중 매매 특약: 임대인은 임대차 계약 기간 중 임대 목적물을 매각하는 경우 임차인에게 사전에 통보하기로 한다. 임차인은 새로운 임대인을 믿을 수 없다고 판단할 경우 임대인 지위 승계를 거부하고 임대차를 종료할 수 있으며, 임대인은 임차인에게 보증금 전액을 즉시 반환하기로 한다.위의 특약사항은 전세자금대출로 전세 계약을 하실 때 임차인의 권리를 보호하고 임대인의 의무를 명확히 하기 위해 필요한 내용입니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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임대차계약서 명의 변경 (연말정산)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차계약서 명의 변경에는 크게 두 가지 방법이 있습니다.새로운 계약서 작성: 기존 계약서를 회수하고 새로운 임대인과 임차인 구성으로 계약서를 새롭게 작성합니다. 이 방법은 깔끔하지만, 전입신고, 확정일자, 권리관계 등의 절차를 다시 진행해야 할 수 있습니다.기존 계약서상 명의 변경: 기존 계약서에 특약사항을 추가하고, 인적사항을 변경하고, 임대인과 기존 임차인의 도장을 찍습니다. 이 방법은 간편하지만, 보증금/전세금 반환, 지급영수증 등의 문제가 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.어떤 방법을 선택하든, 임대인과 기존 임차인의 동의가 필요합니다. 또한, 임대차계약서 명의변경 동의서를 작성하여 명의변경에 따른 합의사항을 명확히 해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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신혼부부특공하려는데 혼인전 와이프의 주택거래내역시 조건미달일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부 특별공급은 입주자 모집 공고일 기준으로 혼인 기간이 7년 이내인 무주택 세대 구성원을 대상으로 하는 청약 제도입니다. 무주택 기간은 2년을 경과해야 하며, 소득 및 자산 기준을 충족해야 합니다.혼인 전 와이프의 주택 거래 내역이 있으셨다면, 그 주택의 매도일로부터 2년이 지났는지 확인하셔야 합니다. 만약 2년이 지났다면, 무주택 세대 구성원으로 인정될 수 있습니다. 그러나, 주택을 제외한 부동산 자산 가액이 3.3억 원 이상인 경우에는 신혼부부 특별공급 대상에서 제외됩니다. 부동산 자산 가액은 토지일 경우 공시지가로, 건물일 경우 시가표준액으로 계산합니다.따라서, 혼인 전 와이프의 주택 거래 내역이 2년 이상 지났고, 부동산 자산 가액이 3.3억 원 미만이라면, 신혼부부 특별공급에 신청하실 수 있습니다. 그렇지 않다면, 신혼부부 특별공급에 신청하실 수 없습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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이 경우 보증금을 못 받을 수도 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 반전세로 거주하고 있는 경우에는 집주인이 파산을 신청하거나 파산선고를 받더라도 전세보증금을 보호받을 수 있습니다. 그러나 이는 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보했을 때에만 가능합니다. 전입신고와 확정일자를 받지 않았다면, 집주인의 채권자들에게 임차권이 대항하지 못하고, 전세보증금을 잃을 수 있습니다.질문자님께서는 전입신고와 확정일자를 받으셨다고 하셨으므로, 이 경우에는 집주인의 파산 여부와 관계없이 전세보증금을 받을 수 있습니다. 만약 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면, 주택도시보증공사 (HUG)에 전세보증금 반환보증보험에 가입했는지 확인하고, 가입했다면 보증금을 청구할 수 있습니다. HUG에 가입하지 않았다면, 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 임차권을 등기한 후에 보증금을 청구할 수 있습니다. 이 과정에서는 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.다음으로, 계약 연장 여부에 대해서는 임대인과 임차인의 합의에 따라 결정할 수 있습니다. 그러나 집주인이 파산 예정이라고 통보했고, 연락이 잘 되지 않는다면, 계약 연장을 하더라도 보증금을 받기 어려울 수 있습니다. 또한, 집주인이 전세 가격으로 매매를 하라고 통보했다면, 임차권을 침해하는 행위로 볼 수 있으므로, 임차권을 보호하기 위해 법적 조치를 취할 수 있습니다. 따라서, 이러한 상황에서 계약 연장을 하는 것은 많이 위험하다고 판단됩니다.마지막으로, 부동산에 문의하는 것이 적절한지에 대해서는, 부동산은 임대인과 임차인의 중개자로서 계약 체결에 관여했을 뿐, 보증금 반환에 관한 책임은 없습니다. 그러나 부동산은 임대인의 연락처나 주소 등의 정보를 가지고 있을 수 있으므로, 이를 통해 임대인과 연락을 시도할 수 있습니다. 또한, 부동산은 임대인의 파산 여부나 재산 상태 등에 대해 알고 있을 수도 있으므로, 이에 대해 문의할 수 있습니다. 그러나 부동산은 임대인의 개인정보를 임차인에게 무단으로 제공할 수 없으므로, 임대인의 동의가 필요합니다.부동산 방문 전에 추가로 확인해야 할 사항은 다음과 같습니다.임대차계약서를 확인하고, 계약 기간, 보증금, 임대료, 계약 해지 조건 등을 잘 파악하십시오.등기부등본을 다시 확인하고, 근저당이나 압류, 가압류 등의 변동 사항이 있는지 확인하십시오.납세증명서를 확인하고, 임대인이 임대차세금을 납부했는지 확인하십시오.전세보증금 반환보증보험에 가입했는지 확인하고, 가입했다면 보험증권을 받으십시오.임차권등기명령 신청을 준비하고, 필요한 서류를 미리 준비하십시오.
경제 / 부동산
24.01.17
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월세방 이사갈 때 계약 만료 전에 전부 해치워야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 이사 갈 집에 임대차계약하고 이삿짐 옮기기까지의 과정을 계약 만료 전에 다 끝내야 하는지에 대해서는 임대인과 협의하여 정할 수 있습니다. 만약 임대인이 새로운 세입자를 구해놓았다면 계약 만료일에 이사를 나가야 할 수도 있습니다. 그러나 임대인이 새로운 세입자를 구하지 못했다면 계약 만료일 이후에도 이삿짐을 옮길 수 있는 기간을 봐주실 수도 있습니다. 따라서 임대인과 미리 상의하여 이사 날짜를 조율하는 것이 좋습니다.2 임대차 계약 만료 시 보증금은 임차인이 임대차목적물을 반환하고 임대인이 임대차보증금을 반환하는 동시이행관계에 있습니다. 즉, 임차인이 이사를 나가면서 열쇠를 반납하고 임대인이 보증금을 돌려주는 것입니다. 임대인이 보증금을 반환할 때는 연체된 임대료와 관리비 등을 정산하여 공제해야 합니다.3 보증금을 전액 반환 받은 후 이사를 가는 게 일반적인지에 대해서는 임대인과 임차인의 합의에 따라 다를 수 있습니다. 보통은 보증금을 전액 반환 받은 후에 이사를 가는 것이 안전하고 편리합니다. 그러나 임대인이 신뢰할 수 있는 사람이라면 보증금을 일부만 반환 받고 이사를 가고 나머지를 나중에 받는 경우도 있습니다. 이 경우에는 보증금 반환에 관한 합의서를 작성하여 서명하고 날인하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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현재 집을 뺄려고하는데 월세를 안내고 있는 상태입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세를 안내고 집을 빼려고 하는 경우에는 다음과 같은 불이익이 있을 수 있습니다.임대차 계약에 따라 월세 미납에 대한 벌금이나 이자가 부과될 수 있습니다. 예를 들어, 월세가 100만원이고, 계약서에 월세 미납 시 연 20%의 이자가 적용된다고 하면, 월세를 한 달 안내면 20만원의 이자가 발생합니다. 이자는 미납 기간에 비례하여 증가합니다.임대인은 월세 미납에 대해 법적 조치를 취할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인은 월세 미납에 대해 지급명령이나 명도소송을 제기할 수 있습니다. 지급명령은 법원에서 임차인에게 월세와 이자를 지불하라는 명령을 내리는 것이고, 명도소송은 임대인이 임차인을 집에서 내쫒을 수 있도록 하는 소송입니다. 이러한 법적 조치는 임차인의 신용도를 떨어뜨리고, 추가적인 비용이나 손해배상을 부담하게 할 수 있습니다.임대인은 월세 미납에 대해 보증금에서 차감할 수 있습니다. 예를 들어, 보증금이 500만원이고, 월세가 100만원이라면, 월세를 한 달 안내면 보증금에서 100만원을 차감할 수 있습니다. 만약 월세 미납 기간이 보증금을 초과하면, 임차인은 보증금을 전혀 돌려받지 못할 수 있습니다.임대인은 월세 미납에 대해 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 예를 들어, 계약서에 월세 미납 시 계약이 해지된다는 조항이 있다면, 임대인은 임차인에게 통보하고 계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우, 임차인은 집을 비워야 하고, 새로운 집을 구해야 합니다.따라서, 월세를 안내고 집을 빼려고 하는 것은 임차인에게 많은 불이익을 가져올 수 있습니다. 임차인은 월세를 정상적으로 내고, 임대인과 협의하여 계약을 정리하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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신혼부부 매입임대주택 신청 관련 문의입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신청 자격 요건에 대한 문의에 답변드리겠습니다.1 현재 저는 경기도에 무주택 세대주로 거주 중입니다.이 경우에는 무주택세대구성원 자격을 충족합니다. 무주택세대구성원이란, 주택을 소유하지 않고 임대주택에 거주하는 세대구성원을 말합니다.2 서울 친척 어르신 집으로 전입 신고 예정입니다. (동거인 자격)이 경우에도 무주택세대구성원 자격을 충족합니다. 동거인 자격으로 전입 신고를 하더라도, 해당 주택의 소유자가 본인 또는 배우자의 직계존속 또는 직계비속이 아니라면, 무주택세대구성원으로 인정됩니다.3해당 집은 친척 어르신 소유의 집이나, 저와는 직계존속 또는 직계비속에 해당하지 않기 때문에제가 무주택세대구성원 자격이 되는 것인지 궁금합니다.네, 맞습니다. 저와는 직계존속 또는 직계비속에 해당하지 않는 친척 어르신 소유의 집에 거주하시는 경우에는 무주택세대구성원 자격이 됩니다.4 예비신혼부부 자격으로 청약 예정인 관계로, 예비 배우자는 현재 무주택 세대원이며 경기도 거주 중입니다.이 경우에도 무주택세대구성원 자격을 충족합니다. 예비신혼부부는 혼인 예정으로 입주일 전일까지 혼인신고를 하는 사람으로, 무주택세대구성원으로 구성된 세대를 확인하기 위한 증빙서류를 제출하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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전세 4년차 씽크대 배관막힘 누수
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.싱크대 배관이 막히거나 누수가 발생하는 경우, 임대인과 임차인 중 누가 수리비용을 부담해야 하는지는 누수의 원인에 따라 달라집니다. 일반적으로 누수의 원인이 임차인의 과실이나 고의로 인한 것이라면 임차인이 책임을 져야 하고, 누수의 원인이 노후화나 구조적 결함으로 인한 것이라면 임대인이 책임을 져야 합니다.예를 들어, 임차인이 수도꼭지를 교체하고 그 교체된 부위에서 누수가 발생하면 임차인의 책임입니다. 그리고 겨울에 창문을 열어두어 수도배관의 동파 등과 같이 관리의무를 잘하지 못해 발생한 것도 임차인의 책임입니다. 반대로, 싱크대 배수관이 노후화로 인해 막히거나 구조적 결함으로 인해 누수가 발생한 경우에는 임대인이 수리해주어야 할 의무가 있습니다.따라서, 전세 4년차인데 씽크대 호스 연결부분 매립PVC 배관이 막혀서 아래층에 누수가 된 경우에는 누수의 원인이 무엇인지 확인해야 합니다. 만약 임차인의 과실이나 고의로 인한 것이 아니라면, 임대인에게 수리를 요청할 수 있습니다. 임대인이 수리를 거부하거나 늦추는 경우에는 내용증명을 발송하거나 소송을 제기할 수도 있습니다.누수 문제는 서로 간의 이해와 협력이 필요한 부분입니다. 임차인은 누수가 발생하면 지체 없이 임대인에게 통보해야 하고, 임대인은 임차인이 주택을 사용·수익할 수 있도록 필요한 수리를 해야 합니다. 누수의 원인이 명확하지 않은 경우에는 전문가의 자문을 받거나 누수탐지 업체에 의뢰할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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