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완판된 건축예정인 아파트는 전세를 들어갈 수 없나요???
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.완판된 건축예정인 아파트는 전세로 들어갈 수 있습니다. 하지만 이런 아파트의 경우 몇 가지 주의할 점이 있습니다.건축중인 아파트의 경우 임대인이 매매계약을 체결한 후에야 임차인과 전세계약을 할 수 있습니다. 따라서 임대인이 매매계약을 체결했는지 확인해야 합니다.건축중인 아파트의 경우 입주가 지연될 수 있습니다. 따라서 입주예정일이 언제인지, 입주지연 시 어떤 보상이 있는지, 입주전에 임시주거를 해야 하는지 등을 임대인과 상의해야 합니다.건축중인 아파트의 경우 실제로 완공된 모습과 계약서에 명시된 모습이 다를 수 있습니다. 따라서 계약서에 완공 후의 면적, 구조, 내부시설, 외관 등을 구체적으로 기재하고, 완공 후에 확인할 수 있는 조항을 넣어야 합니다.건축중인 아파트의 경우 전세보증금이 변동될 수 있습니다. 따라서 전세보증금이 변동되는 경우 어떻게 조정할 것인지, 변동되지 않도록 특약을 넣을 것인지 임대인과 협의해야 합니다.이외에도 건축중인 아파트의 전세계약에는 재건축 예정인 아파트의 전세계약과 비슷한 장단점이 있습니다. 재건축 예정인 아파트의 전세계약의 장단점은 여기에서 확인하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.16
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월세 임대료(5% 인상분) 지급 관련 질의 /(당초 계약항목 有, 재계약 無)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 임대료 5% 인상분 일괄 정산: 임대인이 임대료를 5% 한도 내에서 증액하고 싶다면 계약갱신청구권을 행사한 세입자에게 그 이유를 입증하는 '차임 증감청구권’을 행사해야 합니다. 따라서 임대인이나 부동산에서 따로 연락이 오지 않았다면, 추가적인 인상분 차액을 요구할 수 있는 법적 근거가 없을 수 있습니다.1-1. 인상분 차액 일괄 납부 후 연말정산: 이 부분은 세무사나 법률 전문가에게 상담하는 것이 좋습니다.2 2년 계약 만기 후 재계약 시 월세 10% 인상: 임대차 계약이 종료된 후 재계약을 하거나 임대차 계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 5% 제한이 적용되지 않습니다. 따라서 임대인과 세입자가 합의하에 임대료를 10% 인상하는 것이 가능할 수 있습니다.2-1. 보증금과 월세 동시에 5% 인상: 임대료 인상의 5% 제한은 월세 뿐만 아니라 보증금도 포함합니다. 따라서 월세와 보증금을 동시에 5% 인상하는 것이 가능할 수 있습니다.3 2년 계약 만기 후 구두로 계약 연장: 이 부분은 법률 전문가에게 상담하는 것이 좋습니다.월세 인상이 있을 경우, 부동산에 방문하여 계약서를 재작성하는 것이 좋을 수 있습니다. 부동산 수수료에 대해서는 해당 부동산과 협의해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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울산지역인데요.내집마련을 해야될지 고민입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.울산의 주택 가격에 대한 최근 정보를 바탕으로, 일부 아파트 단지의 가격이 상승하고 있지만, 전반적인 시장 분위기는 여전히 침체된 상태입니다. 따라서, 주택 구입을 고려하실 때 이러한 시장 상황을 고려하시는 것이 중요합니다.대출 상품에 대해 말씀드리면, '디딤돌대출’과 '특례보금자리론’이 주택 구입을 위한 좋은 옵션일 수 있습니다.디딤돌대출은 부부합산 연소득이 60백만원 (단, 생애최초·2자녀 이상 가구 70백만원, 신혼가구 85백만원) 이하의 무주택 세대주를 대상으로 하는 대출 상품입니다.특례보금자리론은 기존에 안심전환대출과 적격대출을 통합한 대출 상품으로, 별도의 소득기준 없이 9억원 이하 주택인 경우에도 이용이 가능합니다.이 두 대출 상품 모두 저금리 대출 상품으로 알려져 있으며, 자세한 사항은 한국주택금융공사 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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부동산이 경매로 넘어갔는데 보증금 500에 월세 30이에요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매가 진행되는 동안에도 월세를 지급해야 합니다. 만약 월세를 지급하지 않았다면, 그 금액은 배당 시에 보증금에서 차감됩니다. 따라서, 월세 30을 12개월 동안 안 주면 360이 차감되고, 경매 낙찰 시에는 보증금 500에서 월세 미납분 360을 뺀 140만원을 받을 수 있습니다. 하지만, 이는 모든 경매 절차가 순조롭게 진행되고, 보증금이 충분히 남아있을 때 가능한 상황입니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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다자녀전세 대출중 명의변경이 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대출 명의 변경에 대해 알아보면, 일반적으로 소유권 이전이 선행되어야 합니다. 즉, 소유권을 변경하려면 대출을 모두 상환한 후에 소유권을 변경하고, 그 후에 다시 대출을 받아야 합니다. 따라서 소유권을 이전하지 않고 대출 명의만 변경하는 것은 허용되지 않습니다.다자녀 전세대출의 경우에도 이와 같은 원칙이 적용될 수 있습니다. 하지만 구체적인 사항은 해당 대출을 제공하는 금융기관의 정책에 따라 다를 수 있으므로, 명확한 답변을 얻기 위해서는 직접 금융기관에 문의하는 것이 가장 좋습니다. 이에 대한 자세한 절차와 필요 서류 등은 해당 금융기관에서 안내해 줄 것입니다.참고로, 명의 변경을 위해 소유권 이전을 고려하신다면, 이에 따른 세금 문제(예: 증여세)도 고려하셔야 합니다
경제 / 부동산
24.01.15
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재건축 조합원 지분을 갖고 있는 상태에서 추가로 집을 구매하면 1가구 2주택에 해당하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 조합원 지분을 갖고 있는 상태에서 추가로 집을 구매하면 1가구 2주택에 해당하는지, 그리고 이 경우 한 채를 팔지 않으면 부동산 중과세 대상인지에 대해 알아보겠습니다.1 재건축 조합원 지분을 갖고 있는 상태에서 추가로 집을 구매하면 1가구 2주택에 해당하는지:2021년 세법개정안에 따르면, 내년부터 조합원 입주권을 양도할 때 다른 주택이나 조합원 입주권뿐만 아니라 분양권도 보유하지 않은 경우에 한해서만 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다고 합니다.재건축에서는 분양자격(입주권)을 얻으려면 구역 내에 있는 건물과 부속토지를 함께 가지고 있어야 합니다.2 이 경우 한 채를 팔지 않으면 부동산 중과세 대상인지일시적 2주택에 대한 양도소득세 비과세 특례를 적용할 때 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 본다는 규정에 따라 일시적 2주택 비과세 혜택을 적용받지 못하고 양도소득세 과세 대상이 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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원룸 월세인상분 지자체신고 필요한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 인상에 대한 신고의 필요성에 대해 알아보았습니다. 월세를 인상할 경우, 보증금 그대로 월세만 증액한 경우에는 기존 임대차계약서 특약사항에 관련 문구를 쓰고 서명날인하면 유효하다고 합니다.그러나 계약 내용에 변동이 생겼을 경우, 재계약서를 작성하고 주택임대차계약 신고를 새로 해야 합니다. 이 경우, 부동산중개인이 있어야 하며, 중개인이 새 서류에 도장을 찍어주면 이 계약을 공증해주는 것이므로 대필료가 들 수 있습니다.또한, 계약 내용을 거짓으로 신고하거나 계약 후 30일 이내에 미신고한 경우, 계약금 규모와 신고를 지연한 기간을 고려해 최소 4만원에서 최고 100만원 사이에서 과태료를 차등 부과한다고 합니다.따라서, 월세 인상에 대한 신고는 필요하며, 신고하지 않을 경우 과태료가 부과될 수 있습니다. 그러나, 구체적인 신고 절차와 필요한 서류 등은 해당 지역의 구청에 문의해야 할 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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계약 만료로 인한 해지 고지를 늦게 했다고 집을 못 나가나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 계약기간 종료 2개월 전에 통보를 안 했다고 해서 법적으로 크게 문제 되는 건 없습니다. 단, 통보 시점 2개월을 놓치면 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신은 같은 조건으로 2년 자동 연장되는 것입니다. 그러나, 특약사항에 따라 임차인과 임대인 모두가 재계약 여부를 확인해야 하므로, 임대인이 아무런 연락을 하지 않았다면, 이는 임대인의 책임일 수 있습니다.2 전화 통화 내용을 녹음하려면 상대방의 동의가 필요합니다. 녹음이 안 되어 있어서 전화국에서 통화내용을 찾을 수 있는지에 대해서는, 통신사에 따라 다르지만 대략 6개월~1년간의 발신 기록에 대해서는 통화 기록 내역 조회가 가능한 것으로 알고 있습니다. 그러나, 이는 발신 기록에 대한 정보이며, 통화 내용에 대한 정보는 아닙니다.3 계약이 3개월 연장되면, 원칙적으로 근로계약서를 다시 작성해야 합니다. 특히, 근로조건이 변경되었다면 근로계약서를 재작성해야 하며, 작성하지 않는 경우 근로계약서 미작성으로 처벌될 수도 있습니다. 계약기간이 끝나도 계속 갱신되는 것이 좋다면 자동갱신 조항을 포함시켜야 합니다.세입자를 구하는 시기에 대해서는 임대인의 판단에 따라 다를 수 있습니다. 임대인이 특정 시기에 세입자를 구하려는 이유에 대해서는 임대인에게 직접 문의해 보는 것이 가장 확실할 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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구매한 재건축 대상 빌라가재건축을하게되어 조합원지위를 가졌는데, 지분가액 보다 낮게 매도하면 세금은 어떻게되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 조합원의 입주권 매도 시 양도소득세는 다음과 같이 계산됩니다11 인가일 이전까지의 양도차익: 취득일부터 관리처분계획 인가일까지의 장기보유특별공제 적용.2 인가일 이후의 양도차익: 장기보유 특별공제 적용 안 됨.따라서, 지분가액이 아닌 가격을 빼서 매도하더라도 양도소득세는 위의 방식으로 계산됩니다.다만, 권리가액이 9억원 이하일 경우에는 양도세 전체가 비과세가 됩니다. 권리가액이 9억원을 초과하면 고가주택으로 보아 9억원을 초과하는 양도차익은 과세됩니다.재건축·재개발주택 이외에 다른 주택을 보유한 경우 1세대2주택 비과세 특례가 적용되는 일시적 2주택이거나 상속주택, 동거봉양이나 혼인 등의 합가인 경우, 장기임대주택, 조세특례제한법상 감면대상주택 등에 해당되는 경우 청산금에 대해서도 동일하게 비과세 특례규정이 적용됩니다. 다주택자 중과세 요건을 충족하는 주택에 대한 청산금은 일반주택과 마찬가지로 중과세 대상이 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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월세 계약.. 세세히 알아봐야 하는기요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 계약서 작성: 모든 항목이 명확하게 작성되어야 하며, 서면으로 합의한 내용을 반드시 포함해야 합니다.2 보증금 및 월세금 지불: 보증금 반환 조건, 월세 납부 방법 등도 철저히 합의하고 명확히 기재해야 합니다.3 관리비 확인: 관리비에는 전기세, 가스비, 수도세, 인터넷 등등 여러 가지 내용이 있습니다. 이걸 세세하게 다 확인하세요.4 옵션 확인: 오피스텔 월세, 전세가 빌라보다 비싼 이유는 옵션 차이도 있다. 빌라는 가전제품의 옵션이 없어서 사들고 가야 한다면, 오피스텔은 TV를 제외한 필수 생활 가전제품은 옵션으로 있다. 이 옵션들을 잘 살펴봐야 한다.5 근저당 확인: 근저당은 임대인이 이 건물이나 집을 소유하며 낸 빚이다. 이 근저당이 크면 클수록 임대인이 빚을 많이 낸 것이기 때문에 피하는 것이 좋다.6 불법, 위법 건축물 확인: 불법 건축물인지 아닌지는 근저당과 마찬가지로 등기부등본에서 확인할 수 있다.7 임대차 계약서 특약사항: 원하는 매물을 고르고 집을 계약할 때 임대차 계약서를 작성하는데, 보통 임대인인 집주인 입장에서 쓴 계약서를 1차로 우리에게 내민다. 그전에 얘기하는 게 좋겠지만, 여기에서도 우리는 우리에게도 유리한 특약사항을 추가할 수 있다.8 중개 수수료 (복비): 복비는 공인중개사가 계약을 체결할 때 임대인과 임차인으로부터 받는 중개 수수료이다.9 잔금, 확정일자, 전입신고: 잔금은 이사 날에 치르고 입주하면 된다. 그리고 입주하는 날 바로 관할 주민센터로 달려가 확정일자를 받고 전입신고를 받아야 한다.
경제 / 부동산
24.01.15
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