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공시지가는 어떻게 결정하나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공시지가란 토지의 적정 가격을 국토교통부가 공시하는 것을 말합니다. 공시지가는 재산세, 종합부동산세, 건강보험료 등을 산정할 때 기준이 됩니다. 공시지가는 표준지 공시지가와 개별 공시지가로 구분되는데, 표준지 공시지가는 전국에 있는 토지 중 대표성이 있는 약 50만 필지를 조사하고 평가하여 공시하는 것이고, 개별 공시지가는 표준지 공시지가를 기준으로 개별 토지의 성질을 고려하여 산정하고 공시하는 것입니다. 공시지가는 매년 1월 1일을 기준으로 하고, 5월 31일에 발표됩니다실거래가란 부동산이 실제로 거래되는 가격을 말합니다. 실거래가는 취득세, 양도세 등을 납부할 때 기준이 됩니다. 실거래가는 부동산 거래를 한 사람들이 정한 가격이기 때문에 정부에 직접 신고해야 합니다. 실거래가는 부동산 시장의 수요와 공급에 따라 계속해서 변합니다공시지가와 실거래가의 차이는 통상적인 시장의 정상적인 거래를 가정한 가격과 현실의 시장의 거래 가격의 차이라고 할 수 있습니다. 공시지가는 실거래가와의 격차를 줄이기 위해 노력하고 있지만, 일반적으로 실거래가는 공시지가의 2~4배 정도로 알려져 있습니다 공시지가의 현실화율이라고 하는 것은 공시지가가 실거래가에 얼마나 가까운지를 나타내는 비율입니다. 2023년 공시지가의 현실화율은 표준지가 65.4%, 표준주택가 53.5%, 공동주택가 69.0%로 공시되었습니다
경제 / 부동산
24.01.14
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이사를 가기 전에 집에 대한 청소는 누가 해야 되는 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이사 청소 책임에 관한 법적인 근거는 주택임대차보호법에 있습니다. 이 법에 따르면, 임차인은 임대차기간 중 주택을 손상시키지 않고 관리하여야 하며, 임대차기간이 만료되면 주택을 원상회복하여 임대인에게 반환하여야 합니다. 즉, 임차인은 이사 청소를 하여야 하는 의무가 있습니다.하지만, 임대인과 임차인은 임대차계약서에 이사 청소에 관한 내용을 명시할 수 있습니다. 예를 들어, 임차인이 입주할 때 청소업체를 불러서 청소를 했다면, 임대인은 임차인에게 퇴실 청소비를 지불해야 한다거나, 임차인이 퇴실할 때 청소를 하지 않아도 된다는 내용을 계약서에 적을 수 있습니다. 이 경우, 임대차계약서에 따라 임차인의 책임이 달라질 수 있습니다.따라서, 여러분이 청소를 하고 나가야 되는지 여부는 임대차계약서를 확인해보셔야 합니다. 만약 임대차계약서에 이사 청소에 관한 내용이 없다면, 임차인은 법적으로 이사 청소를 하여야 합니다. 만약 임대차계약서에 이사 청소에 관한 내용이 있다면, 그 내용에 따라 임차인의 책임이 결정됩니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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KB시세 없는 아파트 전세보증보험 가입 가능 한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.KB시세가 없는 아파트의 경우, HUG 전세보증보험 가입이 가능한지 여부는 주택가격 산출 순위에 따라 달라집니다. KB시세가 없다면, 부동산알리미나 공시지가 등의 다른 가격정보를 참고하여 주택가격을 산정하고, 그 가격의 90%가 보증한도가 됩니다. 선순위 채권이 있는 경우에는 보증한도에서 선순위 채권을 빼야 합니다.예를 들어, 아파트의 공시지가가 2억 300만원이고, 선순위 채권이 없다면, 주택가격은 2억 300만원 X 140% = 3억 220만원이고, 보증한도는 3억 220만원 X 90% = 2억 898만원이 됩니다. 이 경우, 전세가 2억 7천만원이라면 HUG 가입이 가능합니다. 하지만, 선순위 채권이 1억이 있다면, 보증한도는 2억 898만원 - 1억 = 1억 898만원이 되므로, 전세가 2억 7천만원보다 작아서 HUG 가입이 불가능합니다.따라서, KB시세가 없는 아파트의 전세보증보험 가입 가능 여부는 아파트의 공시지가와 선순위 채권의 유무에 따라 달라집니다. 자세한 내용은 HUG 홈페이지나 콜센터에서 확인하실 수 있습니다.참고로, HUG 전세보증보험은 전세계약기간의 1/2 경과하기 전까지 신청할 수 있으며, 전세보증금 완납과 전입신고를 한 후에 신청할 수 있습니다. 제출서류는 주민등록등본, 신분증, 전세계약서, 전세보증금지급 확인서류, 전입세대열람내역, 부동산등기부등본, 공급계약서 등입니다. 신청방법은 HUG 지사 방문신청, 위탁 은행 방문신청, 네이버부동산, 카카오페이 등 비대면 신청이 가능합니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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한국인이 중국이나 일본에서 부동산 매매하는 방법?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중국이나 일본에서 부동산을 구매하는 방법은 다음과 같습니다.중국에서 부동산을 구매하는 경우중국에서는 외국인이 부동산을 구매할 수 있는 법적 근거가 있습니다. 하지만, 지역별로 제한이 있을 수 있으므로, 구매하려는 지역의 규정을 확인해야 합니다.중국에서 부동산을 구매하려면, 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.중국에 1년 이상 합법적으로 거주하고 있는 경우중국에서 소득을 얻고 있는 경우중국에서 한 가구당 한 채의 주택만 구매할 수 있는 경우중국에서 부동산을 구매하려면, 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다.부동산 중개업체를 통해 원하는 물건을 찾고, 계약서를 작성합니다.부동산 등기소에서 구매자와 판매자의 신분증, 외국인등록증, 소득증명서, 결혼증명서 등을 제출하고, 부동산 등기를 신청합니다.부동산 등기가 완료되면, 부동산 구매세, 취득세, 인지세 등을 납부합니다.부동산 등기증과 매도계약서를 받아, 부동산 소유권을 확보합니다.중국에서 부동산을 구매할 때 주의해야 할 점은 다음과 같습니다.중국에서는 부동산 가격이 지역별로 크게 차이가 나므로, 시장 가격을 잘 파악해야 합니다.중국에서는 부동산 중개업체의 질이 다양하므로, 신뢰할 수 있는 업체를 선택해야 합니다.중국에서는 부동산 구매시에도 외환법이 적용되므로, 외화를 중국화폐로 환전하거나, 중국 은행의 외화계좌를 개설해야 합니다.중국에서는 부동산 구매 후에도 재산세, 관리비, 수리비 등을 납부해야 하므로, 부동산 운영에 필요한 비용을 예상해야 합니다.일본에서 부동산을 구매하는 경우일본에서는 외국인이 부동산을 구매하는 것에 대해 법적으로 제한이 없습니다. 하지만, 일본에 거주하지 않는 외국인이 부동산을 구매할 경우, 외환법에 따라 일본은행에 보고해야 합니다.일본에서 부동산을 구매하려면, 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다.부동산 중개업체를 통해 원하는 물건을 찾고, 계약서를 작성합니다.부동산 등기소에서 구매자와 판매자의 신분증, 외국인등록증, 소득증명서, 결혼증명서 등을 제출하고, 부동산 등기를 신청합니다.부동산 등기가 완료되면, 부동산 구매세, 취득세, 인지세 등을 납부합니다.부동산 등기증과 매도계약서를 받아, 부동산 소유권을 확보합니다.일본에서 부동산을 구매할 때 주의해야 할 점은 다음과 같습니다.일본에서는 부동산 가격이 지역별로 크게 차이가 나므로, 시장 가격을 잘 파악해야 합니다.일본에서는 부동산 중개업체의 질이 다양하므로, 신뢰할 수 있는 업체를 선택해야 합니다.일본에서는 부동산 구매시에도 외환법이 적용되므로, 외화를 일본화폐로 환전하거나, 일본 은행의 외화계좌를 개설해야 합니다.일본에서는 부동산 구매 후에도 재산세, 관리비, 수리비 등을 납부해야 하므로, 부동산 운영에 필요한 비용을 예상해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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전세권과 관련해서 궁금한점이 있습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세권이 설정되어 있는 상태에서 물건이 매매로 소유주가 바뀌게 되는 경우, 전세권은 자동으로 승계되지 않습니다. 새로운 소유주와 임차인은 전세권을 다시 설정해야 합니다. 전세권 설정은 임대인의 동의와 등기비용이 필요하며, 등기부등본에 임대차 계약이 표시됩니다.전세권 설정은 임차인의 전세금을 보호하기 위한 중요한 방법입니다. 전세권 설정이 되어 있으면, 임대인이 전세금을 반환하지 않거나 부동산이 경매에 넘어가는 경우에도 임차인은 우선적으로 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 전세권 설정이 되어 있지 않다면, 임차인은 소송을 통해 전세금을 청구해야 하며, 이 과정은 시간과 비용이 많이 들 수 있습니다.따라서, 전세권 설정이 되어 있지 않은 경우에는 전입신고와 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 전입신고와 확정일자는 임대인의 동의가 필요 없으며, 주택임대차보호법에 따라 임차인의 권리를 보장받을 수 있습니다. 전입신고와 확정일자는 주택임대차 신고제를 통해 온라인으로 신청할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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전세금 반환 전 전입신고 빼도 되는걸까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고는 세입자의 우선변제권과 대항력을 유지 시켜주는 법적 효력이 있습니다. 즉 세입자가 해당 주택에 거주 중인 사실을 증명하는 근거입니다. 때문에 세입자는 은행대출을 위해 전입신고부터 빼달라는 집주인 요구를 들어줄 필요는 없습니다. 전입신고를 빼주면 집주인이 전세금을 돌려주지 않거나 늦게 주는 경우에 세입자는 보호받기 어려울 수 있습니다만약 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 세입자는 다음과 같은 대응을 할 수 있습니다.전세금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 전세금 반환 청구 소송은 전세계약 만료일로부터 5년 이내에 제기해야 합니다. 전세금 반환 청구 소송을 제기하면 재판상 확정된 전세금 채권에 대해 강제집행을 할 수 있습니다전세금 반환을 위해 해당 주택에 대한 경매를 신청할 수 있습니다. 전입신고와 확정일자를 갖추면 우선변제권이 인정되므로 경매대금에서 전세금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 단, 다른 선순위 권리자가 있는 경우에는 그들에게 밀려날 수 있으므로 주의해야 합니다
경제 / 부동산
24.01.14
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지인이 세종에서 90퍼센트 대출 받아서 건물을 샀다는데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세종에서 90퍼센트 대출 받아서 건물을 샀다는 것은 매우 드문 일입니다. 일반적으로 부동산 대출은 잔액 기준으로 최대 70%까지만 가능하며, 세종시는 부동산 3중규제가 완전히 해제된 지역이기 때문에 80%까지는 가능할 수 있습니다. 하지만 90%까지 대출을 받으려면 특별한 조건이 필요합니다.예를 들어, 법인으로 대출을 받는 경우에는 개인과 달리 신용등급이나 소득이 아닌 부동산의 가치와 수익성을 중요하게 판단합니다. 따라서, 건물의 임대수익이나 용도, 위치 등이 좋아야 대출 한도가 높아질 수 있습니다. 또한, 법인의 자본금이나 부채비율, 신용보증보험 가입 여부 등도 고려됩니다.그렇다고 해서 90%까지 대출을 받는 것이 좋은 방법이라고 할 수는 없습니다. 대출금리가 높을 수 있고, 부동산 가격이 하락하거나 임대수익이 감소하면 상환 부담이 커질 수 있습니다. 또한, 법인으로 대출을 받으면 개인보다 세금이나 관리비가 더 많이 들 수 있습니다.따라서, 90% 대출을 받아서 건물을 사는 것은 매우 위험한 투자 방법이라고 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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전세 재계약 신고 시 중개사 정보 입력이 필수사항으로 바뀌었나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.내년부터 전월세 계약 신고할 때 공인중개사의 인적 정보를 기재하는 것이 의무화된다고 합니다. 이는 전세사기 사태를 계기로 공인중개사의 책임을 강화하고 임차인의 권리를 보호하기 위한 조치라고 합니다.따라서, 임대인과 직접 계약하시는 경우에도 공인중개사를 통해 계약서를 작성하고 신고하셔야 합니다. 중개사 대필료는 계약금액의 0.1% 이내로 정해져 있으며, 임대인과 임차인이 각각 부담하게 됩니다. 중개사 대필료를 부담하시는 것이 싫으시다면, 임대인과 협의하여 계약서를 직접 작성하고 신고하시는 방법도 있습니다. 그러나 이 경우에는 계약서 작성에 필요한 법률 지식과 절차를 잘 숙지하셔야 하며, 임대인의 동의가 필요합니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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실업급여 해당자인 청년이 월세지원 혜택 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.실업급여를 받는 청년이 월세지원 혜택을 받을 수 있는지 여부는 다음과 같은 조건에 따라 달라집니다.신청일 기준 만 19세~만 34세 청년이어야 합니다.신청일 기준 주민등록상 해당 지역 거주이어야 합니다.임차보증금 5천만 원 이하 및 월세 60만 원 이하 건물에 월세로 거주하는 무주택자이어야 합니다. (단, 월세 60만 원 초과자 중, 보증금 월세 환산액*과 월세액을 합산하여 70만 원 이하인 경우 신청 가능 / 주택임대차보호법에 의거 환산율은 2.5% 적용)기준 중위소득 150%(월 291만 7,218원) 이하 청년 1인 가구이어야 합니다.임차건물 소재지에 주민등록이 등재되어 있어야 합니다.기존에 지자체의 청년월세지원금을 받은 적이 없어야 합니다.만약 위의 조건을 모두 충족한다면, 월 최대 20만 원씩 최대 12개월에 걸쳐 월세지원 혜택을 받을 수 있습니다.실업급여는 월세 지원 프로그램의 수입 기준에 포함될 수 있습니다. 하지만 이는 국가 또는 지방정부의 정책에 따라 다를 수 있으므로, 해당 프로그램을 운영하는 담당 기관이나 정부의 공식 웹사이트를 참고하여 정확한 정보를 확인하는 것이 가장 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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지방에4억원정도 아파트가있고 서울에 3억원정도에 오피스텔을 매입할때
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1가구 2주택에 따른 취득세는 취득한 주택의 지역과 가격, 주택 수 등에 따라 다르게 적용됩니다. 일반적으로 조정대상지역에 있는 주택을 취득할 경우 취득세율이 높아지며, 2주택 이상을 보유하고 있을 경우에도 취득세율이 중과됩니다. 그러나 일시적 1가구 2주택자에 해당되는 경우에는 1가구 1주택자와 동일한 취득세율을 적용받을 수 있습니다.일시적 1가구 2주택자란 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 신규주택을 구입하여 1가구 2주택이 되었을 경우, 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전 주택을 양도하면 1가구 1주택의 세제 혜택을 제공하는 것입니다. 이 경우, 종전 주택은 1세대 1주택 비과세 요건인 보유 기간 및 거주 기간을 충족해야 합니다.따라서, 지방에 4억원 정도의 아파트를 보유하고 있으시고, 서울에 3억원 정도의 오피스텔을 매입하실 때, 다음과 같은 경우에는 취득세를 절약하실 수 있습니다.지방 아파트를 취득한 날부터 1년 이상이 지났을 경우서울 오피스텔이 비조정대상지역에 속할 경우서울 오피스텔을 취득한 날로부터 3년 이내에 지방 아파트를 양도할 경우지방 아파트를 2년 이상 보유하고, 실거주 2년 이상을 증명할 수 있을 경우이러한 경우에는 서울 오피스텔에 대한 취득세율은 1~3%로 적용됩니다. 만약 서울 오피스텔이 조정대상지역에 속하거나, 지방 아파트를 3년 이내에 양도하지 않거나, 지방 아파트의 보유 기간 및 거주 기간을 증명하지 못할 경우에는 서울 오피스텔에 대한 취득세율은 8%로 적용됩니다.월세 발생 여부는 취득세와 관련이 없습니다. 다만, 월세를 받으시는 경우에는 월세소득세가 발생하므로, 이 점도 고려하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.14
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