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파주운정 주거용 오피스텔 분양권 대출 및 진행과정 문의

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 오피스텔도 잔금대출 받을때 현재 DSR40% 규제를 받는지 궁금합니다.계약 당시에는 DSR 규제 전이라 규제를 안받는다고 알고 있는데 현재 기준으로 그거와 상관없이 규제를 받는지 궁금 합니다.DSR(Debt Service Ratio)은 소득에 대한 부채상환 비율을 의미합니다. 2022년 1월 1일부터 오피스텔도 DSR 규제 대상이 됩니다. 따라서, 완공 전에 잔금대출을 받으려면 DSR 40% 이하로 유지해야 합니다. 계약 당시에 DSR 규제가 적용되지 않았더라도, 현재 기준으로 규제를 받게 됩니다.2 감정가 기준으로 LTV%를 본다고 하는데 감정가는 완공이후 몇주 걸려서 나오는걸로 알고 있는데잔금대출은 완공전에 받아야하는걸로 알고있습니다, 그럼 완공전에 대출 받을시에 기준은 분양가로 보고 대출을 해주나요?LTV(Loan to Value)는 대출금액에 대한 담보가치 비율을 의미합니다. 오피스텔의 경우, LTV는 최대 70%까지 가능합니다. 감정가는 완공 이후에 산정되므로, 완공 전에 잔금대출을 받으려면 분양가를 기준으로 대출을 해줍니다. 예를 들어, 분양가가 6억3천만원이고, 잔금이 30%인 경우, 잔금대출은 6억3천만원의 70%인 4억4천1백만원까지 가능합니다.3 잔금대출이 70% 나온다고 예상했는데 서울 외에는 보통 60%나온다고 하더라구요.그러면 제가 내야하는 30%잔금중 금액이 부족하면 보통 신용대출을 받아서 진행해야하나요?잔금대출의 LTV는 지역별로 차이가 있을 수 있습니다. 서울 외 지역의 경우, LTV가 60%로 제한될 수도 있습니다. 이 경우, 잔금대출이 부족하면 신용대출을 받아서 진행해야 합니다. 신용대출의 경우, 금리가 높고 한도가 낮을 수 있으므로, 가능하면 잔금대출을 최대한 활용하는 것이 좋습니다.4 주택담보대출 말고 본인 사업장으로 사용하려 완공이후에 등기치고 신규사업자를 내서 사용하려고 하는데그렇게되면 사업자대출로 70%이상 나올 수 있는지 궁금하고 사업자대출이 70% 이상 가능하다고 했을때등기치고 나서 대출 진행하면 너무 늦어질거 같은데 문제가 되지 않는지 궁금합니다.사업자대출은 오피스텔의 용도를 사업용으로 변경하고, 사업자등록증을 발급받아야 가능합니다. 사업자대출의 LTV는 오피스텔의 감정가에 따라 달라질 수 있으며, 일반적으로 70% 이상은 어렵습니다. 사업자대출을 받으려면, 완공 이후에 등기를 하고, 사업자등록증을 발급받아야 하므로, 시간이 걸릴 수 있습니다. 이 경우, 잔금대출을 먼저 받고, 사업자대출로 전환하는 방법을 고려해보세요.5 제가 계약한 오피스텔은 세대수가 작아서 그런지 입예협이 없어 이럴 경우 시행사에서 사전전검할때 대출은행들 지원 해주지 않으면 개인이 대출이나 등기쳐줄 세무사를 별도로 알아봐야하나요?입예협(입주예정자협의회)은 입주예정자들이 모여서 공동의 이익을 위해 활동하는 단체입니다. 입예협은 대출은행 선정, 입주관리, 입주비용 협상 등에 참여할 수 있습니다. 입예협이 없는 경우, 시행사에서 대출은행을 선정하고, 입주관리를 담당하게 됩니다. 이 경우, 시행사에서 제공하는 대출은행이 마음에 들지 않거나, 대출 한도가 부족하면, 개인이 다른 은행이나 대출업체를 알아보아야 합니다. 또한, 등기를 위해서는 세무사나 변호사의 도움이 필요할 수 있으므로, 별도로 알아보아야 합니다.6 오피스텔은 일반 주택담보대출이 아니라 오피스텔 담보대출로 진행되는건지 궁긍합니다.오피스텔은 주거용도와 업무용도를 겸할 수 있는 복합건물입니다. 따라서, 오피스텔 담보대출은 일반 주택담보대출과는 다른 특성을 가집니다. 오피스텔 담보대출은 LTV가 70%로 제한되고, DSR 규제를 받습니다. 또한, 오피스텔 담보대출은 용도변경을 하면 대출이 취소될 수 있으므로, 주의해야 합니다.7 입주해서 본인 사업장으로 사업자 변경하여 전입신고는 하지 않고 사무실겸 본인이 실거주하면서 사는데 문제가 없는지 궁금합니다.오피스텔은 주거용도와 업무용도를 겸할 수 있지만, 용도변경을 하려면 관련 절차를 거쳐야 합니다. 용도변경을 하려면, 시행사나 관리사무소에 신청하고, 승인을 받아야 합니다. 또한, 사업자등록증을 발급받고, 세무서에 신고해야 합니다.

경제 / 부동산

24.01.10

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