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재개발 아파트 조정지역 해제전 매수 양도세 비과세 및 실거주의무
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 아파트의 양도세와 실거주의무는 취득 당시의 조정지역 여부와 관리처분계획 인가일을 기준으로 판단됩니다. 취득 당시에 조정지역이었던 주택은 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 관리처분계획 인가일 이후에는 재개발 아파트의 권리 부분에 대한 양도소득이 발생하므로 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 따라서, 21년 2월에 취득하고 21년 8월에 관리처분계획 인가를 받은 재개발 아파트는 23년 2월까지 보유하고 23년 8월까지 거주해야 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 전입신고일은 거주기간의 증빙자료로 사용되므로, 전입신고를 늦게 하셨다면 거주기간을 입증할 수 있는 다른 자료가 필요합니다.22년 7월에 경기 고양시가 조정지역과 토지거래허가제가 해제되었다고 하셨습니다. 이 경우에도 취득 당시의 조정지역 여부가 기준이 되므로, 해제 이후에 매도하더라도 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주하지 않았다면 양도세 비과세를 받을 수 없습니다. 즉, 법이 소급하여 적용되지 않습니다. 조합측이 매도가 가능하다고 하셨다면, 양도세 비과세가 아니라 양도세 과세를 의미하는 것일 수 있습니다. 양도세 과세의 경우에는 양도소득에 대한 세율이 적용되며, 재개발 아파트의 경우에는 기존 주택의 양도소득과 권리 부분의 양도소득으로 나누어 계산됩니다.재개발 아파트가 곧 멸실되어 토지만 남고 입주권으로 분류된다고 하셨습니다. 이 경우에도 취득 당시의 조정지역 여부가 기준이 되므로, 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주하지 않았다면 양도세 비과세를 받을 수 없습니다. 입주권의 경우에는 사용승인일을 기준으로 산정하며, 분양권의 경우에는 입주잔금일을 기준으로 산정합니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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상가 누수 임대차 계약 해지 관련 질문입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있습니다. 이를 수선의무라고 하며, 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용수익할 수 없는 상태로 될 것이라면 임대인은 그 수선의물 부담하며, 자신에게 귀책사유가 없는 경우에도 마찬가지입니다 (민법 제623조) .따라서, 임대인이 방수처리를 완벽히 마쳤다고 계약서에 명시했음에도 불구하고 누수가 발생했다면, 임대인은 수선의무를 이행하지 않은 것으로 볼 수 있습니다. 또한, 누수로 인해 임차인이 상가를 정상적으로 운영할 수 없는 상태라면, 임차인은 임대차 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하고, 누수로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다.그러나, 임대차 계약을 해제하려면 임차인이 임대차의 목적 달성이 어려울 정도에 이르렀다는 것을 입증해야 합니다. 즉, 누수로 임대차 계약의 목적을 달성할 수 없다는 것을 증명해야 합니다. 이를 위해, 누수의 정도와 범위, 임차인의 업종과 운영상황, 임대인의 수선의무 이행 여부 등을 객관적으로 증거로 제시해야 합니다. 예를 들어, 누수가 발생한 사진이나 동영상, 누수로 인한 손해물품의 목록이나 영수증, 누수로 인한 매출 감소의 증거, 임대인에게 수선을 요청한 내용증명이나 통화 녹음 등을 제출할 수 있습니다.또한, 임대차 계약을 해제하기 전에 임대인에게 수선을 최고하고, 그에도 불구하고 임대인이 수선을 하지 않거나 불가능하다면, 임대인에게 계약 해지의 의사를 통지해야 합니다. 이를 위해, 임대인에게 내용증명을 발송하거나, 전자우편이나 문자메시지 등을 통해 계약 해지의 의사를 명확하게 밝힐 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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월세로 이사하게 되었는데요~이사후 전입신고 질문있습니다!!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이사 후 전입신고는 이사한 날부터 14일 이내에 해야하는 의무사항입니다. 만약 14일을 넘기면 5만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 따라서, 6-7일 정도 뒤에 전입신고를 하셔도 문제는 없습니다. 전입신고는 인터넷으로도 가능하니, 편리하게 신청하실 수 있습니다.전입신고와 함께 확정일자를 받으시면 전세금에 대한 권리를 보호받을 수 있습니다. 확정일자는 주민센터나 대법원 인터넷등기소에서 받을 수 있습니다. 전입신고를 하시면서 확정일자도 받으시는 것을 추천드립니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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부부 아닌 공동명의로 입주시 대출이 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공동명의로 아파트를 취득하신 경우, 대출을 받으려면 공동명의자 모두의 동의가 필요합니다. 공동명의자가 동의를 해주면 일반적인 절차로 은행이나 저축은행에서 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 이때 대출한도는 아파트의 시세와 지분의 비율, LTV 등에 따라 달라집니다. 일반적으로 공동명의자 중 소득과 신용이 좋은 사람을 채무자로, 나머지 사람들을 담보제공자로 하여 대출을 진행합니다. 이 경우 금리는 은행이나 저축은행의 상품에 따라 다르지만, 대략 연 2~4% 정도입니다.공동명의자가 동의를 해주지 않는 경우에는 아파트 지분대출을 이용할 수 있습니다. 이는 자신이 가지고 있는 아파트의 지분만으로 대출이 가능하다는 것입니다. 하지만 이 경우 일부 저축은행이나 대부업체에서만 취급을 하기 때문에 금리가 매우 높습니다. 금리는 대략 연 10~20% 정도이며, 대출한도는 아파트의 시세와 지분의 비율, LTV 등에 따라 달라집니다.아파트 지분대출은 아파트에 근저당권을 설정해야 하기 때문에 등기부에 기록이 남습니다. 이는 공동명의자에게 대출을 받았다는 사실을 알리게 되는 것이므로 문제가 될 수 있습니다. 또한, 아파트에 세입자가 있는 경우에는 세입자의 동의도 필요합니다. 이러한 어려움을 해소할 수 있는 대출로는 무설정 아파트론이라는 상품이 있습니다. 이는 아파트에 근저당권을 설정하지 않고 신용대출로 받을 수 있는 상품입니다. 공동명의자나 세입자의 동의가 필요없으며, 무직자나 주부도 최대 2억 원 정도 대출이 가능합니다. 하지만 이 상품도 금리가 높은 편이며, 신용등급에 영향을 줄 수 있습니다.결론적으로, 공동명의로 아파트 입주시 대출을 받으려면 공동명의자의 동의가 가장 중요합니다. 공동명의자의 동의가 있으면 은행이나 저축은행에서 저렴한 금리로 대출을 받을 수 있습니다. 공동명의자의 동의가 없으면 아파트 지분대출이나 무설정 아파트론을 이용할 수 있지만, 금리가 높고 신용등급에 영향을 줄 수 있습니다. 공동명의의 지분률에 따른 대출시행이 가능한지는 금융기관마다 다르므로, 자세한 사항은 대출을 받으려는 기관에 문의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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내년도 아파트공급이 근래 10년안에 최저 물량이라 합니다. 시장에 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2024년도 아파트 시장 공급 물량이 근래 10년내에 최저 물량이 될 것이라는 예측은 한국부동산원과 부동산R114의 공동연구 결과에 기반한 것입니다. 이들은 지난달부터 2024년 6월까지 전국 입주 예정 물량은 78만 9천 585가구로 집계되었으며, 이는 2023년 1월부터 6월까지의 85만 5천 500가구보다 7.8% 감소한 수치라고 합니다. 전체 물량의 52.6%에 해당하는 41만 5천 419가구가 수도권에 위치했고, 지방은 37만 4천 166가구입니다.이러한 공급 부족 현상은 주택 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 일반적으로 공급이 감소하면 수요가 고정되거나 증가할 경우 가격이 상승하는 경향이 있습니다. 하지만 부동산 시장은 공급과 수요 외에도 다양한 요인에 영향을 받습니다. 예를 들어, 경기 침체, 금리 인상, 정부 정책, 선거, 인구 이동 등이 부동산 시장에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 공급 부족만으로 집값이 반드시 상승할 것이라고 단정할 수는 없습니다.전문가들의 의견도 엇갈리고 있습니다. 일부 전문가들은 2024년부터 본격적인 대세 하락장에 진입할 것이라고 전망하고 있습니다. 그들은 고금리와 경기침체로 인해 수요가 위축되고, 분양가 상승으로 인해 청약자들이 구축 매매로 선회하거나 임차 연장으로 수요를 분산할 것이라고 주장합니다. 또한 정부가 부동산 시장 하향화 연착륙을 위해 관련 규제를 완화하고 나설 가능성도 있다고 합니다. 이들은 집값 반등이 가능한 시점은 2024년 상반기 이후에나 가능할 것이라고 예상합니다.반면 다른 일부 전문가들은 2024년에도 집값이 소폭 상승할 것이라고 전망하고 있습니다. 그들은 공급 부족으로 인해 주택가격이 하락할 여지가 적고, 전세가율이 회복되면서 매매전세 갭이 줄어들 것이라고 주장합니다. 또한 서울 주요 지역에서 예정된 분양이 청약 인기를 끌고, 재건축 및 고가주택 시장에서 거래가 활발할 것이라고 합니다. 이들은 2024년에도 집값이 1% 정도 상승할 것이라고 예상합니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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전세준집 계약기간 끝나서 재계약 안한 경우는?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세준집 계약기간이 끝나서 재계약을 하지 않은 경우에는 다음과 같은 상황이 발생할 수 있습니다.임대인과 세입자 모두 계약 종료 또는 재계약 여부를 통보하지 않은 경우, 계약은 자동으로 2년간 묵시적으로 갱신됩니다. 이 경우 세입자는 언제든지 중도 해지할 수 있으며, 임대인은 세입자를 내보낼 수 없습니다. 세입자가 중도 해지할 경우, 임대인은 전세금을 돌려주어야 합니다. 임대인이 세입자에게 이사비용을 청구할 수 있는 경우는 임대인이 직접 거주하거나 가족에게 양도할 경우 뿐입니다.임대인이 계약 종료 또는 재계약 여부를 통보한 경우, 세입자는 재계약을 원할 경우 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 없으며, 보증금은 최대 5%까지만 인상할 수 있습니다. 임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 경우는 임대인이 직접 거주하거나 가족에게 양도하거나, 새로운 매수자가 실거주를 원할 경우 뿐입니다.세입자가 계약 종료 또는 재계약 여부를 통보한 경우, 임대인은 재계약을 원할 경우 새로운 계약서를 작성할 수 있습니다. 이 경우 임대인과 세입자는 보증금, 계약기간, 복비 등에 대해 자유롭게 협의할 수 있습니다. 임대인이 재계약을 원하지 않을 경우, 세입자는 계약기간 만료일에 전세준집을 비워야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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부동산 계약의 종료일자 기준이 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약의 종료일자는 일반적으로 계약서에 명시된 날짜를 따릅니다. 따라서, 계약기간이 2023년 1월 1일부터 2023년 12월 31일까지로 명시되어 있다면, 계약의 종료일자는 2023년 12월 31일로 봐야 합니다. 이후 계약이 연장되거나 새로운 계약이 체결되지 않는 한, 2024년 1월 1일부터는 계약이 종료된 상태가 됩니다. 계약의 세부 사항은 계약서와 관련 법률을 참조하시는 것이 가장 확실합니다.
경제 / 부동산
23.12.24
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재계약 연장할때 공제증서 비용 지불해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재계약이라도 계약서에 중개사가 서명하고, 공제증서를 첨부하면 중개사고에 대해 중개사가 책임을 지기 때문에 수수료를 내야 합니다. 다만, 중개사가 계약서를 단순 대필만 할 경우 10만 원 내외의 대필료만 지급하면 됩니다. 이는 통상적인 관행이며 법으로 정해진 것은 아닙니다. 따라서, 중개사와의 협의를 통해 결정될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.24
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현재 저의 상황에서 월세 환급액을 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.단기 계약으로 고시원에 거주 중인 경우에도 전입신고가 가능합니다. 주민등록법에서는 주거시설에서 거주하는 사람도 전입신고를 해야 한다는 의무가 있습니다. 그러므로 고시원이나 하숙집 등의 경우에도 거주자의 인적사항을 관리하고 법적인 보호를 위해서 전입신고를 하는 것이 좋습니다.단기 계약의 경우에도 전입신고 시 임대차 신고를 해야 할 수도 있습니다. 단기임대도 전입신고를 할 수 있고, 주민등록법상 거주지 이동이 있으면 14일 내에 전입신고를 해야 할 의무가 있습니다. 그러나 고시원 등 계약 기간이 한 달 이내인 단기 소액 계약은 신고를 하지 않아도 과태료가 부과되지 않습니다. 같은 임대주택에서 30일 미만으로 나눠 계약을 체결하더라도 총 거주일 수가 30일 이상인 경우에는 신고 대상이며, 미신고 시 과태료가 부과되니 주의해야 합니다.전입신고가 완료된 경우에도 단기 계약임에도 연말 정산 때 월세 환급액을 받을 수 있습니다. 월세연말정산은 전입신고 이후의 월세부터 공제가 됩니다. 따라서 전입신고 이전의 기간에 대한 월세는 공제 불가능한 것입니다. 월세 세액공제는 1년 동안 지불한 월세에 대해 세금에서 공제해주는 제도입니다.
경제 / 부동산
23.12.24
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부동산 강제경매 낙찰 후 낙찰자의 연락
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 강제경매 낙찰 후에는 낙찰자와 점유자(현재 거주자) 간의 접촉이 필요합니다. 낙찰자가 집을 보러 온다는 연락을 받았다면, 그것은 낙찰 후의 일반적인 절차 중 하나입니다.낙찰자와 점유자가 처음 만나는 경우, 점유자는 낙찰자에게 집을 보여주는 것이 일반적입니다. 그러나 현재 다른 지역에 계신다면, 직접 만나기가 어려울 수 있습니다. 이런 경우, 낙찰자에게 집의 비밀번호를 알려주는 것도 하나의 방법일 수 있습니다.그러나 이런 상황에서는 낙찰자와의 첫 접촉이 중요하므로, 가능하다면 직접 만나는 것이 좋습니다. 만약 직접 만나기 어렵다면, 낙찰자에게 연락하여 상황을 설명하고 다른 방법을 찾는 것이 좋습니다.이 모든 과정은 낙찰자와 점유자 간의 협상이므로, 양측의 합의에 따라 진행됩니다. 따라서 낙찰자와 충분히 소통하시면서 진행하시는 것이 중요합니다. 이 과정에서는 낙찰자와 점유자 모두 서로에 대한 이해와 존중이 필요합니다.참고로, 낙찰 후에도 강제경매는 취소될 수 있습니다. 이는 낙찰자의 동의가 있거나, 채권자와 채무자가 합의하여 집행정지의 소를 제출하는 경우 등에 가능합니다. 이런 경우에는 추가적인 절차가 필요하므로, 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다
경제 / 부동산
23.12.24
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